Preâmbulo
O direito ao desfruto de uma habitação digna e ajeitada é reconhecido com rango constitucional no artigo 47 da vigente Constituição de 1978. A sua regulação, no âmbito da Comunidade Autónoma da Galiza, a teor do estabelecido no artigo 27 do Estatuto de autonomia para A Galiza, é uma competência exclusiva daquela.
Nos últimos anos ditaram-se múltiplas normas com incidência em matéria de habitação tanto a nível estatal coma autonómico. Esta norma trata de incorporar as modificações produzidas como consequência das inovações na matéria, de recolher as achegas normativas existentes que se consideram merecedoras de conservação e de determinar um marco estável e simplificado que lhes permita, especialmente às pessoas consumidoras e utentes das habitações, dispor de uma norma de referência que lhes outorgue segurança jurídica e garantia de qualidade num tema de tal transcendencia como o regulado nesta lei.
Esta lei inclui regulações orientadas a garantir-lhe o acesso à habitação a quem realmente o necessita, e parte dos princípios de igualdade e transparência no acesso às habitações protegidas e às ajudas públicas, ao mesmo tempo que estabelece medidas que achegam segurança jurídica ao mercado imobiliário e garantias às pessoas adquirentes e utentes das habitações. Constitui assim um instrumento que pode proporcionar-lhe estabilidade e dinamismo ao sector e que permite estimular a promoção e a reabilitação das habitações em geral e das protegidas em particular.
Com o objecto de atingir os fins anteditos, promúlgase esta Lei de habitação da Galiza, que pretende ser um autêntico código na matéria, e que se divide em quatro títulos para os efeitos de uma mais singela utilização da norma pela cidadania. O título I ocupa da habitação em geral; o título II, das habitações protegidas e de outras actuações protegidas; o título III, da expropiación em matéria de habitação; e o título IV, da inspecção e do regime sancionador em matéria de habitação.
No título I, relativo à habitação em geral, trata-se de implantar um regime completo da habitação que reúna não só o importantísimo tema da defesa dos direitos das pessoas consumidoras e utentes de habitações, senão também aspectos que superem o direito privado no âmbito da habitação, para configurar um autêntico regime jurídico completo desta matéria.
Inicia-se este título com um capítulo I que, baixo a epígrafe de Disposições gerais», ademais de regular o objecto, o âmbito de aplicação da norma e a menção explícita ao direito constitucional em matéria de habitação, inclui um glossário de termos para os efeitos de conseguir uma interpretação autêntica e clarificadora destes.
O capítulo II, denominado Qualidade nas habitações», articula-se em duas secções, que regulam as exigências técnicas de qualidade da edificación e o livro do edifício, com especial referência ao seu conteúdo. Trata-se de garantir às pessoas utentes que a habitação da que vão dispor não seja um produto de consumo funxible, senão um bem de uso duradouro que satisfaça as necessidades e exigências da cidadania, e que esta seja consciente dos seus direitos.
No capítulo III regula-se o uso, a manutenção e a conservação das habitações, porque para o legislador não se trata de perceber a habitação como um resultado final, estático e rematado, senão como um processo no que o cuidado e a atenção desta é fundamental, para os efeitos de garantir os estándares de vida que requer a cidadania da Galiza do século XXI.
O capítulo IV aborda um tema já tratado noutras disposições, como é o da protecção das pessoas adquirentes e utentes, e junta o regulado em disposições precedentes com as inovações introduzidas pela mais recente normativa em questões como a publicidade e o direito à informação. Trata-se, enfim, de que as pessoas adquirentes e utentes de uma habitação conheçam os seus direitos, o se bem que se lhes subministra, as possibilidades de actuação ante as patologias na sua produção ou as eventuais actuações que infrinjam os seus direitos e interesses, e evitem más práticas que os possam lesionar, em especial em matéria de preços. Em tal sentido delimita-se, desde uma perspectiva cronolóxica no processo de construção e entrega de uma habitação, um triplo nível de protecção, e diferencia-se a fase precontractual, a de projecto e construção e a da habitação rematada.
Finaliza este capítulo IV com uma novidade normativa fundamental: a implantação e regulação de um registro de promotores. Trata-se de fomentar, através desta instituição de nova criação, sob a tutela do Instituto Galego da Habitação e Solo (IGVS), a qualidade da construção, de possibilitar que a cidadania conheça com quem contrata, diferenciando os autênticos empresários profissionais dos que carecem de tais condições, e de garantir, em soma, a transparência do mercado imobiliário, para cujo fim se exige o reflexo no registro de uma série de dados que se consideram significativos dos promotores. Este registro acredite-se respeitando os princípios de não-discriminação, de razões imperiosas de interesse geral e de proporcionalidade propugnados pela Directiva 2006/123, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006, relativa aos serviços no comprado interior.
Seguidamente, o capítulo V ocupa das fianças. Nele regula-se de modo pormenorizado a obriga do depósito de fianças como desenvolvimento do disposto na disposição adicional terceira da Lei 29/1994, de arrendamentos urbanos, e trata-se ademais de salvar as lagoas existentes na lei que se derroga.
O capítulo VI ocupa-se de dois documentos fundamentais aos que o legislador trata de dotar da máxima eficácia, como são, por uma banda, a licença de primeira ocupação, que deverá garantir a completa terminação da habitação e a identidade entre o projectado e o construído, e, por outra parte, a declaração de obra nova, que deverá incorporar todos os documentos que a vigente normativa exige para acreditar a legalidade de uma edificación.
O título II ocupa da habitação protegida assim como de outras actuações protegidas que os poderes públicos podem desenvolver. Estruturado em quatro capítulos, a ideia central que preside esta parte da lei é o seu acostumam clarificador. Foram uma constante em todas as normas em matéria de habitação submetida a protecção pública a complexidade destas, a sua intricada terminologia e a falta de transparência, ata o ponto de que a tipoloxía e as classes destas habitações eram difusas, quando não confusas, os regimes se solapaban e se tendia a uma normativa excessivamente regulamentista e de muito difícil, quando não impossível, intelección. Ante esta situação, neste título da lei configura-se um capítulo I que, baixo a epígrafe «Classificação das habitações protegidas», estabelece as diferentes tipoloxías de habitação com grão simplicidade, e diferencia entre as de promoção pública –cuja sigla será no sucessivo VPP– e as de protecção autonómica –VPA–.
As habitações de promoção pública são aquelas que, cumprindo os requisitos normativamente estabelecidos, promova ou qualifique o Instituto Galego da Habitação e Solo. Estas habitações devem destinar-se a domicílio habitual e permanente das pessoas beneficiárias e serão adjudicadas conforme o procedimento regulado para o efeito. Dentro destas enquadra-se o subtipo das habitações de promoção pública concertadas, percebendo-se por tais as que, sendo assim qualificadas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo, sejam promovidas por um promotor público diferente do Instituto Galego da Habitação e Solo ou por um promotor privado, com o objecto de adjudicá-las entre as pessoas inscritas no Registro Único de Candidatos de Habitação da Galiza. Assim mesmo, acreditem-se as habitações de promoção pública de inserção ou assistenciais, destinadas a colectivos que requerem uma especial atenção. Ademais, com o objecto de melhorar as condições de acesso à habitação dos sectores com mais dificuldades, regulam-se também as habitações de promoção pública em copropiedade com uma administração pública. Em todo o caso, é de destacar a regulação pormenorizada do regime das habitações de promoção pública, ao detalhar as diferentes modalidades de promoção pública, os múltiplos modos de acesso a estas, assim como o parque público de habitações do Instituto Galego da Habitação e Solo, a conservação, a administração e o aseguramento das supracitadas habitações e a possibilidade do aprazamento de pagamento.
Por outra parte, percebem-se incluídas entre as habitações de promoção autonómica aquelas habitações promovidas por um promotor público ou privado em execução de políticas públicas de habitação e que, cumprindo os requisitos estabelecidos regulamentariamente, sejam qualificadas como tais pelo Instituto Galego da Habitação e Solo. Dentro destas incluem-se as promovidas, de forma individual ou colectiva, para uso próprio.
No capítulo II, «Do regime geral das habitações protegidas», na sua secção 1ª, «Disposições gerais», estabelece-se um regime comum para todas as habitações protegidas, assinala-se o destino e a sua ocupação e determina-se a duração do regime de protecção, com um limite máximo de trinta anos para as habitações de promoção pública, assim como para as habitações protegidas de protecção autonómica construídas num solo desenvolvido por um promotor público. Para o resto das habitações vincula-se a sua duração ao âmbito territorial da sua localização, logicamente, respeitando o estabelecido pela normativa estatal quando exista financiamento desta origem. A superfície útil fixa-se, dado o fim destas habitações, num limite máximo de 120 metros quadrados.
Por outra parte, o preço das habitações protegidas é objecto de especial atenção na lei, já que se proíbe expressamente qualquer sobreprezo, seja qual fosse a forma ou modalidade que se pretenda utilizar para a sua percepção, e se regulam também nesta secção, em relação com as habitações protegidas, questões como as referidas às eventuais pessoas beneficiárias, às situações excepcionais, ao financiamento, à inscrição no registro da propriedade e ao fomento da arbitragem.
A secção 2ª trata as questões relativas à adjudicação das habitações protegidas e regula tanto o Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza, que se gerirá no Instituto Galego da Habitação e Solo, coma os procedimentos de adjudicação e as reservas possíveis deste tipo de habitações.
O capítulo III, baixo o título «As potestades sobre as habitações protegidas», ocupa dos direitos de aquisição preferente do Instituto Galego da Habitação e Solo no suposto de transmissão das habitações de promoção pública e determina as causas e o procedimento do desafiuzamento administrativo.
Finaliza o título com um capítulo IV que, baixo a epígrafe «Outras actuações protegidas em matéria de habitação», regula em quatro secções a aquisição protegida de habitações, o arrendamento, os alojamentos protegidos e a reabilitação de habitações. Assim, em matéria de reabilitação, estabelece as linhas básicas de actuação das administrações com competência em matéria de habitação neste âmbito e indica as actuações protexibles que devem ser objecto de medidas de fomento, tanto no caso da reabilitação isolada coma no das áreas de reabilitação integral. Ademais, regula as actuações directas do Instituto Galego da Habitação e Solo em matéria de reabilitação e a possibilidade de criar escritórios de reabilitação como um instrumento eficaz para potenciar e coordenar os programas e as medidas orientados a conseguir a ajeitada reabilitação do património construído.
O título III desenvolve a expropiación de habitações por não cumprimento da função social da propriedade e limita aos casos extremos nos que se percebe justificada tal forma de intervenção legal, que serve como «última ratio» da actuação administrativa para a defesa da legalidade em matéria de habitação de promoção pública. Assim mesmo, regula-se também a expropiación em determinados supostos em matéria de acessibilidade e reabilitação.
O título IV, e último da lei, tem por objecto a inspecção e o regime sancionador em matéria de habitação. O seu princípio básico é a regulação de um serviço de inspecção no âmbito da Comunidade Autónoma da Galiza que, baixo o controlo do Instituto Galego da Habitação e Solo, garanta o cumprimento da normativa de habitação, atribuindo às pessoas que o compõem a condição de agentes da autoridade, dotando das competências necessárias para conseguir tal fim, e estabelece-se a exigência legal do dever de informação e colaboração com este serviço. O regime sancionador, do que se ocupa todo o capítulo II deste título, opera sobre as premisas de garantia dos direitos da cidadania e do rigor da actuação das administrações públicas para que a lei não devenha num simples formalismo legal. Assim, mantém-se a classificação das infracções em leves, graves e muito graves, e pretende-se adecuar o montante das sanções às circunstâncias económicas das pessoas infractoras, dado que, se para o acesso a uma habitação protegida em regime de venda ou alugueiro se requer um nível determinado de ingressos, parece contrário ao princípio de proporcionalidade manter a quantia das sanções estabelecidas na anterior Lei de habitação 18/2008. Ademais, assinalam-se uma série de medidas complementares para reforçar as potestades sancionadoras da administração actuante. Por último, regulam-se a competência e o procedimento em matéria sancionadora e o regime de execução forzosa.
Conclui a lei com uma série de disposições adicionais relativas ao Registro de Agentes da Edificación, à relação do Instituto Galego da Habitação e Solo com as entidades declaradas como meio próprio, para os efeitos do silêncio administrativo, à actualização da quantia das sanções e às habitações de promoção pública descualificadas pela Lei 18/2008, de 29 de dezembro, de habitação da Galiza.
Assim mesmo, estabelece-se uma medida encaminhada a garantir o direito à habitação dos seus titulares quando as habitações fossem construídas ao abeiro de um título anulado, de tal modo que a Administração assuma as suas responsabilidades económicas, se existem, com carácter prévio à demolição de um edifício ou de uma habitação.
Incluem-se também as modificações da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, referidas às reservas de solo para habitação protegida, que possibilitam, com base no estabelecido no artigo 10 do Real decreto legislativo 2/2008, de 20 de junho, pelo que se aprova o Texto refundido da Lei do solo, que os planos gerais fundamentem a reserva de solo para habitações protegidas na demanda real existente destas que esteja acreditada no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza, tanto na percentagem de reserva coma na tipoloxía das habitações protegidas que devem constituí-la, e que fã também uma revisão dos prazos de execução destas habitações.
A supracitada reforma baseia-se em três pilares básicos: o primeiro é o pleno a respeito da autonomia local expressada na configuração da reserva no planeamento; o segundo é utilizar o Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza como o instrumento de planeamento e programação das políticas públicas de habitação protegida e de solo, recorrendo a um critério objectivo para determinar as reservas de solo para habitação protegida, tanto na sua percentagem coma no tipo de habitação; e o terceiro, fomentar e incentivar a construção sustentável no território, liberando os desenvolvimentos urbanísticos de ónus ficticias que não respondem à demanda real de habitação.
Também se modifica o Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, pelo que se aprova o Texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, para facilitar a dedução no IRPF por alugueiro de habitação habitual.
Por último, articula-se um regime transitorio da norma para solucionar os possíveis problemas que neste âmbito a promulgação desta lei possa gerar e ademais estabelece-se, como medida de reactivação do sector e de facilitar o acesso à habitação, que o Instituto Galego da Habitação e Solo criará uma bolsa de habitações em venda e em alugueiro com opção de compra com um prazo de vixencia ata o 31 de dezembro de 2014, que poderá ser prorrogado por acordo do Conselho da Xunta da Galiza.
Esta lei foi submetida ao preceptivo ditame do Conselho Económico e Social da Galiza.
Por todo o exposto o Parlamento da Galiza aprovou e eu, de conformidade com o artigo 13º.2 do Estatuto da Galiza e com o artigo 24º da Lei 1/1983, de 22 de fevereiro, reguladora da Junta e da sua Presidência, promulgo em nome dele-Rei a Lei de habitação da Galiza.
Título I
Da habitação em geral
Capítulo I
Disposições gerais
Artigo 1. Objecto
Esta lei tem por objecto estabelecer um marco normativo estável para a habitação na Galiza, e, para tal efeito, regula:
a) As políticas públicas de habitação, com especial referência às exigências técnicas de qualidade das habitações e às medidas para garantir o seu bom uso, a conservação, a manutenção e a reabilitação.
b) A protecção das pessoas adquirentes e utentes em matéria de habitação.
c) A obriga de depósito das fianças dos contratos de arrendamento de prédios urbanos que se destinem a habitação ou a uso diferente do de habitação, assim como das fianças que por qualquer conceito se lhes exijam às pessoas abonadas a subministracións ou a serviços na formalización dos contratos que afectem as habitações e demais prédios urbanos.
d) O regime jurídico e as actuações administrativas em matéria de habitação protegida na Galiza, assim como outras actuações protegidas em matéria de habitação.
e) A inspecção e o regime sancionador em matéria de habitação.
Artigo 2. Âmbito de aplicação objectivo e territorial
1. Esta lei aplica-se a todo o edifício cujo destino, total ou parcialmente, seja o residencial de habitação, tanto de nova construção coma proveniente de actuações de reabilitação, renovação ou reforma, desde o momento no que se inicia a promoção e durante a sua vida útil, com independência do seu carácter livre ou protegido. Assim mesmo, ser-lhes-á aplicable aos alojamentos protegidos e, em matéria de depósitos de fianças, a arrendamentos de prédios urbanos.
2. O âmbito territorial de aplicação desta lei é a Comunidade Autónoma da Galiza.
Artigo 3. Direito a desfrutar de uma habitação digna e ajeitada
As pessoas físicas residentes legalmente na Comunidade Autónoma da Galiza têm o direito a desfrutar de uma habitação digna e ajeitada, percebendo por tal a que cumpra os requisitos técnicos e tenha a qualidade necessária para satisfazer as necessidades residenciais das pessoas titulares e utentes, consonte o disposto no Estatuto de autonomia para A Galiza e na Constituição espanhola.
Artigo 4. Glossário
Para os efeitos desta lei, percebe-se por:
a) Alojamento protegido: o alojamento, qualificado como tal, destinado a satisfazer com carácter estável as necessidades de quarto das pessoas, no que as instalações e os serviços são comuns. O uso hoteleiro considera-se um uso diferente do do alojamento protegido.
b) Qualificação provisória: o acto administrativo ditado pelo Instituto Galego da Habitação e Solo em virtude do qual se declaram a protecção das habitações ou as actuações reguladas nesta lei com carácter provisorio e que, em nenhum caso, isentará o promotor da obriga de obter as autorizações, as licenças, as permissões ou as verificações que acreditem o cumprimento da normativa urbanística ou sectorial aplicable.
c) Qualificação definitiva: o acto administrativo pelo que se consolida o regime jurídico previsto na qualificação provisória.
d) Edifício: o imóvel projectado, construído, reformado ou rehabilitado cujo uso principal seja o residencial de habitação ou para alojamentos protegidos, sem prejuízo de outros usos complementares ou accesorios.
e) Licença de primeira ocupação: o acto administrativo que acredita que os edifícios ou as habitações cumprem os requisitos exixidos para ser destinados a uso residencial e se ajustam à licença urbanística outorgada.
f) Superfície útil da habitação: a superfície do solo da habitação, delimitada pela cara interna dos elementos de cerramento com o exterior ou de separação com outras habitações ou locais lindeiros, de acordo com as seguintes regras:
– Incluirá na superfície útil a metade da que corresponda a espaços exteriores como balcóns, terrazas, galerías ou tendais que sejam de propriedade ou de uso privativo das pessoas titulares da habitação, ata um máximo do 10 % da superfície útil fechada.
– Ficam excluídas da superfície útil as zonas nas que a altura livre de construção não alcance 1,80 metros.
– Não se computará como superfície útil a que ocupem, no interior da habitação, os elementos divisórios entre estâncias nem os elementos estruturais verticais nem canalizacións ou condutos verticais, quaisquer que seja a função que cumpram nela. Quando se trate de habitações iguais em disposição vertical dentro de um mesmo edifício, para o cómputo das superfícies ocupadas na planta pelos elementos estruturais verticais e pelas canalizacións ou condutos, tomar-se-á a média aritmética dos valores correspondentes às habitações sitas nas plantas inferior e superior da coluna, sempre que a divergência entre aqueles valores não seja superior ao 100 %.
g) Uso residencial de habitação: o uso destinado a satisfazer, com carácter permanente, as necessidades de quarto das pessoas mediante a utilização de habitações.
h) Habitação: o espaço fechado e compartimentado de um edifício destinado a alojamento habitual de pessoas, para o desenvolvimento das funções humanas elementares, em condições de segurança, habitabilidade e funcionalidade idóneas, e destinado a ser ocupado por uma pessoa ou por uma unidade familiar ou de convivência em regime de total autonomia.
i) Habitação protegida: a habitação que cumpra as condições de uso, destino, qualidade, preço de venda ou alugueiro e, de ser o caso, superfície e desenho, estabelecidas nesta lei e nas demais disposições que se estabeleçam regulamentariamente, e seja qualificada como tal pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
Capítulo II
A qualidade nas habitações
Secção 1ª. As exigências técnicas de qualidade
Artigo 5. Requisitos de qualidade da edificación
1. A construção e a reabilitação das habitações na Comunidade Autónoma da Galiza executar-se-ão de forma que respeitem o meio urbano e natural e de modo sustentável, e deverão atingir um nível ajeitado e suficiente de qualidade e satisfazer as condições de funcionalidade, segurança, salubridade, acessibilidade e sustentabilidade estabelecidas pela normativa vigente aplicable, conforme as licenças ou autorizações administrativas outorgadas.
2. O Instituto Galego da Habitação e Solo promoverá a ajeitada execução da edificación e a qualidade da construção. Regulamentariamente estabelecer-se-ão as disposições que correspondam para o cumprimento destes fins.
3. Regulamentariamente determinar-se-ão as condições de reconhecimento das marcas, sê-los, certificações de conformidade e outros distintivos de qualidade voluntários que facilitem o cumprimento das exigências de qualidade da edificación.
Artigo 6. Poupança energética e fomento de materiais e de energias autóctones
1. As obras de edificación de habitação deverão cumprir as exixencias estabelecidas pela normativa básica estatal assim como pela normativa autonómica, e nelas procurar-se-á adoptar as soluções técnicas que comportem uma maior poupança e uma maior eficiência de energia e água, mediante o emprego de critérios ajeitados de orientação, circulações naturais de ar, desenho de elementos de captação e rejeição solar pasivo, e, em geral, cumprir as exigências da arquitectura sustentável.
2. Também se utilizarão preferentemente fontes de energia renováveis, em especial para o esquentamento de água e a produção de electricidade e para a calefacção e a refrigeração.
3. Igualmente, fomentar-se-á prioritariamente a utilização daqueles materiais autóctones, próprios da contorna onde se encontre a edificación, e não poluentes que, pela sua composição ou estrutura, se adecúen melhor às condições climáticas e de construção próprias da zona na que se realize a obra, com o objecto de racionalizar a manutenção e de evitar impactos ambientais negativos.
4. Os diferentes planos e programas que estabeleçam medidas de apoio em matéria de habitação garantirão o cumprimento do preceptuado nos pontos anteriores deste artigo.
Artigo 7. Competências das administrações locais
Os entes locais, baixo o princípio de autonomia para a gestão dos seus interesses, exercem as competências de habitação de acordo com o estabelecido pela legislação de regime local, a legislação urbanística e esta lei, sem prejuízo da capacidade de subscrever convénios e concertar actuações com outras administrações e agentes de iniciativa social e privada que actuam sobre o mercado da habitação protegida e livre.
Artigo 8. As entidades de controlo de qualidade e os laboratórios de ensaios de controlo
1. No exercício das funções de habilitação da qualidade da edificación que lhes atribui a Lei 38/1999, de 5 de novembro, de ordenação da edificación, as entidades de controlo de qualidade e os laboratórios de ensaios de controlo, assim como o pessoal ao seu serviço, devem manter a devida obxectividade, independência e imparcialidade a respeito dos restantes agentes que intervêm na edificación.
Em particular, não poderão desenvolver as supracitadas funções as entidades de controlo de qualidade e os laboratórios de ensaios de controlo quando:
a) As pessoas que promovam as obras sejam proprietárias das empresas de controlo, façam parte dos seus órgãos de direcção ou tenham participação no capital da pessoa jurídica ou da entidade titular destas, ou quando pertençam ao seu mesmo grupo empresarial.
b) O pessoal ao serviço das entidades de controlo de qualidade ou dos laboratórios de ensaios de controlo empreste a assistência técnica em obras que promova ou nas que actue como direcção facultativa.
2. Com anterioridade ao início da actividade, as entidades de controlo de qualidade e os laboratórios de ensaios de controlo de qualidade deverão apresentar no Registro de Entidades de Controlo de Qualidade e Laboratórios de Ensaios para o Controlo de Qualidade da Edificación da Comunidade Autónoma da Galiza uma declaração responsável na que manifestem que cumprem os requisitos regulamentariamente exixidos e facilitar-lhe a informação necessária à autoridade competente para o controlo da actividade.
A declaração responsável habilita para o desenvolvimento da actividade da que se trate desde o dia da sua apresentação e com uma duração indefinida. Qualquer modificação sobrevida terá que ser-lhe comunicada ao registro ao que faz referência o parágrafo anterior.
3. Regulamentariamente determinar-se-á o procedimento de inscrição, assim como quaisquer outras medidas que resultem necessárias para a efectividade desta disposição.
4. As entidades de controlo de qualidade e os laboratórios de ensaios de controlo de qualidade deverão subscrever um seguro de responsabilidade civil profissional ou outra garantia equivalente que cubra os danos que possam derivar das suas actuações na qualidade e segurança das obras de construção.
Secção 2ª. Do livro do edifício
Artigo 9. Objecto
O livro do edifício, consonte o estabelecido na Lei 38/1999, de 5 de novembro, de ordenação da edificación, está constituído pela documentação da obra executada. Ser-lhes-á entregado às pessoas utentes finais do edifício e tem por objecto fomentar a conservação do bom estado das habitações e dos edifícios, com as suas instalações complementares, e estabelecer os mecanismos necessários para um uso e uma manutenção ajeitados durante o período de vida útil destes.
Artigo 10. Conteúdo do livro do edifício
As pessoas utentes finais terão à sua disposição o livro do edifício, que estará constituído pela documentação completa da obra finalizada que reflicta a história construtiva do edifício e pela documentação relativa ao seu uso, manutenção e conservação, e especialmente por:
a) Os documentos que permitam identificar o edifício, entre eles o plano da sua localização e uma fotografia da sua fachada principal.
b) Os documentos do processo da edificación, ao menos a licença urbanística, a certificação final da obra, a acta de recepção ou a habilitação da sua recepção tácita e a licença de primeira ocupação.
c) Os dados identificativos dos agentes que intervieram no processo de edificación.
d) A informação sobre a situação jurídica do imóvel, na qual figurará uma cópia da escrita ou do título de propriedade, uma nota simples informativa do registro da propriedade sobre a titularidade do edifício, assim como, se é o caso, a qualificação definitiva como habitação protegida, na que se indicará o seu regime de protecção; se existissem, a descrição dos ónus e dos encargos que tenha a parcela; e, ademais, no caso de edifícios em regime de propriedade horizontal, a cópia do título constitutivo deste regime.
e) As garantias constituídas no edifício, em cumprimento da legislação vigente, para responder de danos materiais ocasionados pelos vícios e defeitos da construção, com a indicação do tipo de seguro subscrito e dos dados identificativos da companhia aseguradora.
f) Outras garantias que, se é o caso, existam sobre as instalações ou os serviços comuns do imóvel.
g) Os planos definitivos das plantas, alçados e secções do edifício, com a indicação da distribuição dos espaços comuns e privativos e de todos os serviços e de todas as instalações com os que conte o imóvel, especialmente o esquema das redes de instalações e equipamento próprio. Se o edifício fizesse parte de um complexo imobiliário, achegar-se-á também um plano completo deste, com referência às instalações e aos serviços de titularidade comum.
h) A descrição dos materiais utilizados na construção, tanto dos externamente visíveis coma daqueles aos que as pessoas adquirentes de habitações não têm acesso directo, com referência em ambos os dois casos às qualidades empregadas, e o plano de controlo de qualidade efectuado, com a cópia dos resultados obtidos.
i) O plano de manutenção e conservação do edifício, que conterá, ademais, as instruções de uso e manutenção das diferentes partes do edifício e das suas instalações.
j) A documentação que deva incorporar durante a sua vida útil, de acordo com o indicado no artigo 11 desta lei.
Artigo 11. Elaboração, entrega e custodia do livro do edifício
1. Corresponde à directora ou ao director da obra elaborar o livro do edifício e entregar-lho ao agente promotor uma vez finalizada a execução da obra e obtida a licença de primeira ocupação. Para estes efeitos, cada um dos agentes da edificación estará obrigado a achegar a documentação que lhe corresponda de acordo com as suas funções e competências.
2. O agente promotor deverá fazer-lhes entrega do livro às pessoas adquirentes, e, no caso de propriedade horizontal, à pessoa que exerça a representação da comunidade de proprietários, conforme o estabelecido na normativa sobre propriedade horizontal. No caso de imposibilidade de realizar esta entrega, poderá outorgar acta de depósito ante notário.
3. Sem prejuízo do anterior, todas as pessoas proprietárias receberão de forma individualizada e independente um manual da sua habitação, que deverá conter os documentos suficientes para garantir o uso ajeitado desta e cumprir com os deveres de manutenção e conservação.
4. O livro do edifício deverá estar à disposição de todas as pessoas proprietárias e utentes. Corresponde às pessoas proprietárias, de forma individual ou quando façam parte de uma comunidade de proprietários, conservar e, se é o caso, transmitir o livro do edifício e, especialmente:
a) Completar e actualizar a documentação que o integra e registar os incidentes e as actuações de manutenção acometidas, assim como as obras de conservação, reforma e reabilitação, nos termos previstos no plano de manutenção e conservação do edifício, e, de ser o caso, os relatórios de inspecção técnica de edifícios de habitação que se realizem.
b) Pôr à disposição da pessoa arrendataria ou utente da habitação, quando o solicite, a documentação que lhe permita fazer um uso responsável desta e conhecer as instruções para actuar em caso de emergência.
Capítulo III
Do uso, da manutenção e da conservação das habitações
Artigo 12. Obrigas gerais das pessoas proprietárias e utentes
1. As pessoas proprietárias e utentes das habitações, nos termos estabelecidos na normativa estatal, estão obrigadas a mantê-las em bom estado de conservação, uso, manutenção e segurança; obriga que abrangerá as instalações e os anexos da habitação e os elementos comuns do imóvel.
2. Os deveres de conservação e reabilitação recaen sobre a pessoa proprietária da habitação. A pessoa que adquire uma habitação fica subrogada na posição do anterior titular no cumprimento dos supracitados deveres, assim como nos direitos que pudesse ter face à Administração, excepto os de carácter persoalísimo.
No instrumento público mediante o que se transmita por qualquer título a habitação, a pessoa transmitente deverá declarar estar ao corrente no cumprimento dos deveres de conservação e reabilitação ou expressar os que tenha pendentes de cumprimento, em cujo caso deverá consignar-se expressamente a subrogación nestes da pessoa adquirente.
3. As pessoas proprietárias e utentes das habitações estão obrigadas a permitir a entrada nelas nos supostos de actuações para a manutenção, a conservação ou a reabilitação dos elementos comuns do imóvel e a consentir as servidões requeridas para a criação de serviços comuns de interesse geral, nas condições estabelecidas pela legislação de propriedade horizontal.
4. Deverão documentar-se, ao longo da vida útil do edifício, todas as intervenções, já sejam de reparación, reforma ou reabilitação, realizadas sobre este, e consignar no livro do edifício, sem prejuízo dos demais requisitos estabelecidos pela legislação de propriedade horizontal.
Artigo 13. Garantias de cumprimento das obrigas
1. Corresponderá à Administração autárquica velar pelo cumprimento dos deveres de conservação e reabilitação. Para estes efeitos, poderá exercitar as potestades administrativas que se assinalam nesta lei e as que regula a normativa urbanística, nomeadamente a inspecção técnica dos edifícios, as ordens de execução e as medidas de execução forzosa.
2. A Administração autonómica, para garantir o cumprimento dos deveres de conservação e reabilitação, adoptará as medidas de fomento e intervenção administrativa estabelecidas na secção 4ª do capítulo IV do título II desta lei. Os diferentes planos e programas que ofereçam medidas de apoio em matéria de reabilitação poderão fomentar que as comunidades de proprietários constituam um fundo de reserva para atender as obras de conservação e reabilitação do edifício de habitações, ou que com cargo a este subscrevam um contrato de seguro que cubra os danos causados no edifício por riscos extraordinários ou um contrato de manutenção do imóvel e das suas instalações.
Capítulo IV
A protecção das pessoas adquirentes e utentes de habitação
Secção 1ª. Da publicidade da oferta de habitação
Artigo 14. A publicidade em matéria de habitação
1. Percebe-se por publicidade em matéria de habitação toda a forma de comunicação realizada por uma pessoa física ou jurídica, no exercício de uma actividade comercial, industrial, artesanal ou profissional, dirigida às pessoas consumidoras com o fim de promover, de forma directa ou indirecta, a transmissão, o arrendamento e qualquer outra forma de cessão de habitações a título oneroso.
2. Todas as pessoas que intervêm na transmissão, no arrendamento ou em qualquer forma de cessão a título oneroso de habitações, assim como na prestação de serviços imobiliários, devem sujeitar-se ao disposto nesta lei em matéria de publicidade de habitações, assim como ao estabelecido na normativa vigente em matéria de publicidade e de defesa das pessoas consumidoras e utentes.
Artigo 15. Carácter vinculante da publicidade
1. A oferta e a publicidade dirigidas à venda, ao arrendamento ou à cessão de habitações devem ajustar aos princípios de boa fé, transparência e veracidade, de modo que não ocultem nem falseen dados fundamentais que induzam ou possam induzir as pessoas destinatarias a nenhum erro.
2. Os dados, as características, as garantias e as condições relativos à construção, à situação, aos serviços, às instalações, à aquisição, à utilização e ao pagamento das habitações que se incluem na oferta e na publicidade são exixibles ulteriormente pela pessoa compradora, arrendataria ou cesionaria, e serão vinculantes para o oferente, ainda que não figurem expressamente no contrato de transmissão, arrendamento ou cessão.
Artigo 16. Menções obrigatórias na publicidade das habitações
Em toda a publicidade que tenha por finalidade a oferta de habitações deverão consignar-se, no mínimo, as seguintes circunstâncias:
a) A localização da habitação.
b) O estado da habitação oferecida, com indicação de se já está rematada, em fase de construção ou só projectada, no caso de obra nova, ou de se é habitação usada.
c) A condição, se é o caso, de habitação sujeita a algum regime de protecção.
d) A superfície útil da habitação, e, se existem anexos, a sua classe e superfície devem fazer-se constar de forma separada.
e) Nome, razão social e domicílio completo do empresário responsável da oferta comercial e, de ser o caso, nome, razão social e direcção completa do empresário por cuja conta actua.
Artigo 17. Publicidade sobre o preço
1. A publicidade sobre uma habitação, quando mencione o seu preço de venda, deverá consignar, ademais do disposto na normativa em matéria de pessoas consumidoras e utentes, no mínimo, a relação dos anexos que sejam objecto de venda conjuntamente com a habitação, que em todo o caso se perceberão sempre incluídos no preço.
2. A publicidade sobre uma habitação em arrendamento, quando se mencione a renda, deverá consignar, ademais do disposto na normativa em matéria de pessoas consumidoras e utentes, no mínimo, o preço total da renda, com os serviços accesorios e demais quantidades que, se é o caso, devam ser assumidas pelas pessoas arrendatarias.
Secção 2ª. Informação na venda de habitações
Subsección 1ª. Disposições gerais
Artigo 18. Informação prévia à venda
1. A pessoa interessada em adquirir uma habitação tem direito a receber informação suficiente sobre as condições essenciais da oferta. Em particular, e com carácter prévio à consignação ou ao antecipo de alguma quantidade a conta do preço final, deverá entregar-se-lhe por escrito, ademais da exixida com carácter geral pela normativa vigente em matéria de defesa das pessoas consumidoras e utentes, informação sobre as seguintes questões:
a) O direito de propriedade, de superfície ou similar, do oferente sobre o solo no que se vai localizar a edificación, devidamente inscrito no registro da propriedade, assim como a certificação dos ónus e dos encargos existentes sobre o supracitado solo, e, de ser o caso, as claques derivadas da normativa sectorial que afectem aquele.
b) A licença urbanística, assim como as demais autorizações precisas segundo a normativa aplicable.
c) A descrição da superfície útil da habitação e dos seus anexos, assim como das características essenciais da habitação, entre as que se deverão incluir: a relação detalhada dos materiais utilizados na construção, com as correspondentes especificações técnicas; a orientação principal da edificación; o grau de isolamento térmico e acústico; as medidas de poupança energético; e os serviços e as instalações dos que dispõe o edifício ou o complexo imobiliário do que faça parte.
d) A relação de elementos comuns susceptíveis de gerar-lhe gastos à comunidade.
e) No suposto de que se requeresse a entrega de quantidades antecipadas em conceito de pagamento do preço, a indicação das garantias que assegurem a eventual devolução, se procedesse, de tais entregas.
f) A previsão dos prazos de finalización e entrega das habitações, uma vez rematadas.
g) A qualificação provisória, se se trata de habitações protegidas. No caso de habitações promovidas em regime de cooperativa, especificar-se-á o número de sócias ou de sócios cooperativistas inscritos na cooperativa, e dever-se-á dispor da qualificação provisória quando a percentagem sobre o total de habitações disponíveis seja igual ou superior ao que se determine regulamentariamente para obter tal qualificação.
2. Os contratos de compra e venda redigir-se-ão com cláusulas claras, nas que constarão, no mínimo, as condições assinaladas por esta lei na informação para a venda e os dados acreditativos dos requisitos exixidos por este artigo. Os contratos de habitações protegidas conterão, ademais, as cláusulas de inserção obrigatória específicas para este regime, que se determinarão regulamentariamente.
Artigo 19. Informação sobre o preço de venda
1. Na oferta de habitação para venda deverá necessariamente proporcionar-se informação escrita sobre o preço de venda da habitação, indicar-se com claridade o montante do seu preço final total e especificar-se que o IVE ou o imposto equivalente, quando proceda, está incluído, com a indicação de forma expressa e singularizada da sua quantia.
2. O preço dos anexos, quando sejam inseparables da habitação, perceber-se-á compreendido no preço de venda. Nos restantes casos, a informação indicará o seu preço, e fá-se-á constar com claridade que não está incluído no preço final da habitação.
3. Se se omitise a referência expressa ao IVE, a um imposto equivalente, quando proceda, ou ao preço dos anexos, perceber-se-á que o preço indicado inclui todos os conceitos.
4. Na informação especificar-se-á que em nenhum caso se lhe imporão à pessoa compradora os gastos correspondentes ao outorgamento da escrita de obra nova e divisão horizontal, cancelamento de ónus ou outros análogos que as disposições legais lhe atribuem à pessoa vendedora.
5. Quando se ofereçam formas de pagamento adiado do preço, deverá indicar-se, por escrito, a taxa anual equivalente ou, no seu defeito, o tipo de juro nominal anual e os gastos e os ónus, que a pessoa compradora deverá pagar como consequência da concessão do crédito.
6. No suposto de que o promotor vá perceber quantidades a conta do preço total, deverá informar-se, por escrito, sobre a forma de garantir a devolução das supracitadas quantidades, conforme o assinalado no artigo 23 desta lei.
Subsección 2ª. Informação e garantias na venda de habitações em projecto
ou em construção
Artigo 20. Correspondência entre a construção e o projecto
1. Assinado o contrato de promessa de venda ou de compra e venda de uma habitação em projecto ou em construção, a construção da habitação e do edifício ou do conjunto imobiliário no que, de ser o caso, se situe esta deverá ajustar às especificações contidas no projecto de obra, sem prejuízo das modificações que, por exigências técnicas, seja necessário realizar durante o processo construtivo, e que deverão consignar-se, ao menos, na documentação vinculada ao certificado final de obra.
2. As modificações que se realizem durante o processo construtivo, excepto que sejam consentidas expressamente por todas as pessoas compradoras, em nenhum caso poderão consistir na supresión de serviços previstos, na imposición de novos ónus ou encargos, na alteração da distribuição de espaços em elementos de aproveitamento comum ou privativo, na criação de novos espaços construtivos, na mudança de natureza jurídica de alguns dos já configurados ou na constituição de âmbitos de comunidade, diferentes dos recolhidos no projecto técnico de obra, com edifícios com os que se for-me um complexo imobiliário.
3. Quando por circunstâncias não previsíveis no momento de elaborar o contrato seja necessário realizar modificações nos materiais da construção, substituir-se-ão os inicialmente descritos por outros de qualidade análoga ou superior, sem variação no preço, salvo consentimento expresso da pessoa compradora.
4. A escrita de divisão horizontal que o promotor outorgue sem a intervenção das pessoas compradoras nos supostos nos que legalmente proceda em nenhum caso poderá amparar alterações substanciais do projecto técnico existente no momento de perfeccionarse os contratos nem introduzir cláusulas que minoren os direitos das pessoas compradoras sobre os elementos comuns ou privativos ou que alterem o conteúdo contractual pactuado. Para estes efeitos, considerar-se-ão alterações substanciais as recolhidas no ponto 2 deste artigo.
5. O não cumprimento das disposições contidas neste artigo facultará a pessoa compradora a resolver o contrato, com as indemnizações que correspondessem, sem prejuízo da imposición à pessoa vendedora das sanções que procedessem.
Artigo 21. Reserva de habitações de futura construção
1. Poderá estabelecer-se o pacto de reserva de uma habitação situada num edifício em fase de projecto ou construção, pelo qual, a mudança de um antecipo, que em nenhum caso poderá superar o 1 % do preço máximo de venda estimado, descontando impostos, o promotor se comprometa a não alleala a terceiros e a conceder-lhe ao reservista a faculdade de decidir a formalización do correspondente contrato de compra e venda, uma vez que disponha da documentação indicada no artigo 18.
2. O pacto de reserva deverá formalizar-se por escrito, e neste deverá especificar-se o prazo dentro do qual, se é o caso, o reservista poderá exercitar a supracitada faculdade, que não poderá exceder de quinze dias hábeis, contados desde a data na que seja requerido pelo promotor de forma fidedigna para exercitar o seu direito.
3. Sempre que o promotor receba quantidades de dinheiro em conceito de reserva de uma das habitações que eventualmente se construam, deverão assinalar no pacto subscrito as características essenciais de localização desta dentro do edifício, a superfície aproximada e o preço máximo de venda no que se considera que poderá oferecer-se finalmente no comprado. Igualmente, deverão constar as datas estimadas de início e remate de obra, assim como a prevista para que possa formalizar-se o contrato.
4. Em caso que a compra e venda finalmente se perfeccione, as quantidades abonadas pela pessoa interessada na aquisição da habitação considerar-se-ão, em todo o caso, como quantidades adiantadas a conta do preço total desta.
5. Se iniciado o processo de venda das habitações quem subscreveu o acordo com o promotor decidisse não formalizar o contrato de compra e venda dentro do prazo estabelecido, perderá as quantidades abonadas.
Não obstante, procederá a devolução duplicada das quantidades antecipadas, com os correspondentes juros legais, nos seguintes supostos:
a) Quando não pudesse formalizar-se o contrato de compra e venda dentro do prazo previsto por não cumprir o promotor as obrigas impostas nesta lei.
b) Quando o preço de venda definitivamente estabelecido pelo promotor supere o preço máximo inicialmente estimado, excepto que se trate de melhoras de qualidade solicitadas ou aceitadas expressamente pela pessoa interessada na compra.
Artigo 22. Pagamento de quantidades antecipadas a conta do preço total da habitação
1. O promotor poderá perceber das pessoas compradoras quantidades antecipadas a conta do preço total convindo das habitações.
2. Quando se trate de habitações protegidas, o promotor deverá obter uma autorização do Instituto Galego da Habitação e Solo para a percepção de quantidades a conta.
3. As cooperativas de habitações, comunidades de proprietários ou qualquer outra entidade cuja natureza determine que as suas sócias ou os seus sócios partícipes resultem adxudicatarios das habitações, e que percebam destes ou dos comuneiros quantidades antecipadas para a aquisição do solo e a construção de habitações, depositarão numa conta especial, com separação de outra classe de fundos, e só poderão dispor delas para atender gastos da própria promoção.
Artigo 23. Garantia de devolução de quantidades antecipadas
1. A entrega por parte da pessoa compradora de quantidades antecipadas a conta do preço total da habitação obrigará o promotor, nos termos previstos na Lei 57/1968, de 27 de julho, sobre quantidades antecipadas na construção e venda de habitações, e na Lei 38/1999, de 5 de novembro, de ordenação da edificación, a garantir a sua devolução, junto com os juros legais do dinheiro, ata o momento de fazer-se efectiva a devolução, para o caso de que, por qualquer causa, a construção não chegue a iniciar-se ou a concluir nos prazos estabelecidos no contrato, sem prejuízo de que a pessoa compradora que pretenda a resolução do contrato reclame, ademais, se é o caso, a indemnização de danos e perdas que proceda.
2. O estabelecimento da garantia aludida não impedirá que a pessoa compradora opte por acções civis diferentes da resolutoria ou pela concessão de uma prorrogação ao promotor, com a possibilidade, neste último caso, de reclamar a indemnização pelos danos e perdas acreditados que sejam consequência do não cumprimento da obriga de entrega da habitação no prazo pactuado.
3. Sem prejuízo das acções civis que lhe correspondam à pessoa compradora para exixir o cumprimento do contrato, a garantia de devolução dos anticipos efectuados estender-se-á aos supostos nos que a habitação que devesse se entregar à pessoa compradora fosse vendida a uma terceira pessoa e aos casos nos que a habitação vendida e entregada finalmente à pessoa compradora aparecesse gravada com ónus diferentes das pactuadas.
4. Permite-se a constituição de qualquer forma de garantias admitida em direito.
5. As garantias só se extinguirão quando o promotor acredite a entrega das habitações já rematadas, trás a obtenção da correspondente licença de primeira ocupação.
Subsección 3ª. Informação e requisitos na venda de habitações rematadas
Artigo 24. Informação e requisitos na venda
1. O promotor que pretenda transmitir habitações de nova construção com a consideração de rematadas deverá dispor da licença de primeira ocupação e da qualificação definitiva, se são habitações protegidas.
2. Simultaneamente à assinatura do contrato no que se formalize a compra e venda de uma habitação já rematada, o promotor deverá entregar à pessoa compradora, ademais das exigências estabelecidas no artigo 18, a seguinte documentação:
a) As garantias por danos materiais derivadas de vícios e defeitos de construção estabelecidas na legislação de ordenação da edificación.
b) De ser o caso, o montante do empresta-mo hipotecario que lhe corresponda à habitação, as condições deste e os requisitos de subrogación da pessoa compradora.
As pessoas compradoras poderão subrogarse ou não no me empresta do promotor. Serão por conta deste os gastos de cancelamento quando a pessoa compradora optasse por não subrogarse no supracitado me empresta.
Os anteriores requisitos assinalados nas letras a) e b) deverão acreditar na escrita pública de compra e venda.
c) As instruções de uso dos diferentes serviços e das diferentes instalações com os que conte a habitação, com indicação dos nomes e endereços das empresas subministradoras ou encarregadas da manutenção.
d) As garantias dos diferentes elementos ou das diferentes instalações com os que conte a habitação, com indicação do seu prazo de duração, da sua extensão e da pessoa física ou jurídica que se faz cargo dela.
e) A licença de primeira ocupação, e, no suposto de habitações protegidas de nova construção, a qualificação definitiva.
f) Os estatutos da comunidade de proprietários, se os houvesse.
g) O xustificante de inexistência de dívidas com a comunidade de proprietários em relação com a habitação e com os seus anexos, em caso que a comunidade estivesse constituída.
h) A referência catastral e rexistral da habitação.
3. Quando as habitações fossem vendidas em projecto ou em construção, os requisitos dos pontos anteriores também deverão cumprir-se antes de proceder à sua entrega às pessoas compradoras, uma vez que as habitações estejam rematadas.
4. Em segundas e ulteriores transmissões de habitações, a pessoa vendedora deverá fazer-lhe entrega à pessoa compradora, quando menos, da documentação indicada nas letras f), g) e h) do ponto 2 deste artigo.
Secção 3ª. Dos promotores e do seu registro
Artigo 25. Promotores
Tem a condição de promotor na Comunidade Autónoma da Galiza qualquer pessoa física ou jurídica, pública ou privada, que, individual ou colectivamente, decide, impulsiona, programa e financia, com recursos próprios ou alheios, as obras de edificación para sim ou para o seu posterior alleamento, entrega ou cessão a terceiros baixo qualquer título.
Artigo 26. Definição e natureza do Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza (RPG)
1. Para os efeitos de fomentar a qualidade do processo edificatorio, de oferecer-lhes maiores garantias e segurança às pessoas consumidoras e utentes e de garantir a transparência no mercado imobiliário, acredite na Comunidade Autónoma da Galiza um registro de promotores, no que deverão inscrever-se todas as pessoas físicas ou jurídicas que realizem a actividade de promoção da habitação para o seu posterior alleamento, entrega ou cessão a terceiros baixo qualquer título, excepto as que se encontrem inscritas num registro de similares características e com um nível de informação equiparable ao do registro de promotores, sempre que acreditem devidamente esta inscrição.
2. O Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza (RPG) será um registro de natureza administrativa e carácter público, custodiado e gerido pela conselharia competente em matéria de habitação, baixo a dependência directa do Instituto Galego da Habitação e Solo.
3. O Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza levar-se-á através de meios informáticos, e permitirá o seu acesso por médios telemáticos. Toda a informação deste registo será acessível de forma livre e gratuita.
Artigo 27. Inclusão de promotores no Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza
1. A condição de promotor acreditará mediante a inscrição no Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza.
2. Os promotores, para os efeitos da sua inclusão no Registro de Promotores da Comunidade Autónoma da Galiza, deverão apresentar uma comunicação prévia nos termos do indicado no artigo 71 bis da Lei 30/1992, de 26 de novembro, de regime jurídico das administrações publicas e de procedimento administrativo comum, na que achegarão, ao menos, os dados seguintes:
a) O nome, o domicílio social e a data de constituição da sociedade ou de início da actividade.
b) A relação de meios materiais e pessoais dos que dispõe para a actividade que desenvolve.
c) A relação de obras executadas nos últimos dez anos e em curso de execução na Comunidade Autónoma da Galiza, no resto do Estado e no âmbito internacional.
d) As sanções e resoluções judicial que adquirissem firmeza em matéria de habitação livre e protegida, contratação imobiliária e actividade urbanística.
e) Qualquer outro dato que o promotor considere relevante e que seja de interesse para as pessoas consumidoras ou utentes de edifícios e habitações.
Artigo 28. Organização e procedimento
A organização, a estrutura, a tipoloxía de assentos e o procedimento de inscrição dos promotores no registro determinar-se-ão regulamentariamente.
Capítulo V
Das fianças dos contratos de arrendamento de habitações e prédios urbanos
Artigo 29. Constituição da fiança
1. No momento da formalización do contrato de arrendamento de prédios urbanos que se destinem a habitação ou a uso diferente do de habitação será obrigatória a exigência e a prestação da fiança em metálico, nos termos estabelecidos pela legislação de arrendamentos urbanos e por esta lei, sem prejuízo de qualquer outra garantia que as partes estabeleçam para garantir o cumprimento das obrigas arrendaticias.
2. A fiança equivalerá a uma mensualidade de renda nos arrendamentos de habitação e a duas mensualidades de renda nos arrendamentos para uso diferente do de habitação.
3. Nos arrendamentos de temporada, que conforme a Lei de arrendamentos urbanos terão a consideração de arrendamentos para uso diferente do de habitação, a quantia da fiança será proporcional ao prazo de duração do contrato, tendo em conta que as duas mensualidades estabelecidas correspondem ao contrato de um ano de duração. Para estes efeitos, têm a consideração de arrendamentos de temporada os de duração inferior a um ano.
Artigo 30. Depósito da fiança
1. As pessoas arrendadoras ou subarrendadoras de prédios urbanos, trate-se de arrendamentos de habitação ou de arrendamentos para uso diferente do de habitação, deverão depositar no Instituto Galego da Habitação e Solo as fianças e as suas correspondentes actualizações, percebessem-nas ou não das arrendatarias ou dos arrendatarios, nos supostos nos que sejam exixibles e na quantia estabelecida pela legislação vigente.
2. Nos arrendamentos de indústria ou negócio, quando impliquem também arrendamentos de local ou de habitação, a quantia da fiança que se deverá depositar será o equivalente a duas mensualidades do alugueiro estipulado. De não se ter estipulado expressamente, de forma diferenciada, o montante da renda, a fiança exixirase com um custo do 4 % do valor catastral asignado ao imóvel referido à data do contrato. Se o valor catastral não estivesse individualizado, estimar-se-á em função da superfície do local.
3. A pessoa arrendadora ou subarrendadora deverá entregar à pessoa arrendataria uma cópia da documentação xustificativa do cumprimento da obriga de depositar a fiança ou da sua actualização no prazo de um mês, contado desde o seu ingresso no Instituto Galego da Habitação e Solo.
Artigo 31. Excepções
1. Estão exceptuadas da obriga de emprestar fiança as administrações públicas, os seus organismos autónomos, as entidades de direito público e os demais entes públicos dependentes delas quando a renda deva ser satisfeita com cargo aos seus respectivos orçamentos. Estes casos exceptúanse, igualmente, da obriga do depósito de fiança.
2. Não será exixible o depósito da fiança nos arrendamentos de temporada de duração igual ou inferior a um mês.
Artigo 32. Fiança de contratos de subministracións e serviços
As empresas, entidades ou administrações públicas que emprestem subministracións ou serviços, quaisquer que seja o número de pessoas subscritoras e a importância dos núcleos de população, deverão depositar no Instituto Galego da Habitação e Solo as fianças que por qualquer conceito se lhes exijam às pessoas subscritoras na formalización de contratos que afectem as habitações e os demais prédios urbanos.
Artigo 33. Natureza do depósito
1. O depósito obrigatório das fianças terá a consideração de ingresso de direito público do Instituto Galego da Habitação e Solo.
2. O depósito será gratuito e não devindicará juros.
3. O montante das fianças depositadas poderá ser destinado a investimentos para a promoção, construção e reabilitação de habitações protegidas de promoção pública, a actuações directas em núcleos antigos ou sujeitos a um processo de renovação urbana, a medidas de fomento do alugueiro e a políticas de fomento do direito à habitação previstas nesta lei, sempre que fique garantida a devolução das fianças que sejam reclamadas no tempo e na forma que proceda.
Artigo 34. Formas de depósito das fianças
1. O depósito das fianças poder-se-á realizar, segundo se determine regulamentariamente em algum dos seguintes modos:
a) Em regime geral, mediante documento de autoliquidación através da página web do Instituto Galego da Habitação e Solo, ou directamente nos escritórios desse organismo.
b) Mediante regime de concerto com arrendadores, empresas de subministracións e serviços ou pessoas físicos ou jurídicas proprietárias de imóveis ou administradoras de prédios urbanos, nas condições que se estabeleçam regulamentariamente.
2. Em todo o caso, para ter acesso ao regime de concerto, será necessário que medie resolução expressa por parte da Administração que autorize o supracitado regime, e o silêncio administrativo terá efeitos desestimatorios para as pessoas solicitantes.
Artigo 35. Actualização da fiança
1. Durante os cinco primeiros anos de duração do contrato, a fiança não estará sujeita a actualização. Porém, cada vez que o arrendamento se prorrogue, a pessoa arrendadora poderá exixir que a fiança seja incrementada, ou a pessoa arrendataria, que diminua, até fazer-se igual a uma mensualidade, no caso de habitações, ou a duas, no caso de uso diferente ao de habitações, da renda vigente ao tempo da prorrogação.
2. A actualização da fiança durante o período de tempo no que o prazo pactuado para o arrendamento exceda de cinco anos reger-se-á pelo que estipulem as partes para o efeito. No caso de falta de pacto específico, o acordado sobre a actualização da renda presumirase acordado também para a actualização da fiança.
3. As pessoas arrendadoras deverão notificar ao Instituto Galego da Habitação e Solo que a actualização se produziu, e depositar a diferença entre o importe depositado no seu dia e o montante actualizado, ou solicitar, de ser o caso, a sua devolução.
Artigo 36. Devolução da fiança
1. Extinguido o contrato, as pessoas depositantes poderão solicitar a devolução da fiança na forma na que se estabeleça regulamentariamente.
2. Se transcorrido um mês desde a finalización do contrato a Administração não procedesse à devolução da quantidade depositada, esta devindicará o juro legal correspondente. A solicitude de cancelamento apresentada fora do prazo que regulamentariamente se determine, que não se presente ou que se achegue de forma incompleta a documentação requerida pela Administração exonerará a esta do pagamento do juro legal.
Artigo 37. Ingresso da fiança fora de prazo
1. O prazo para realizar o depósito será o determinado regulamentariamente.
2. O ingresso fora de prazo dará lugar ao incremento da fiança no montante correspondente ao juro legal vigente ata a data na que se realize o depósito, sem prejuízo da sanção que, se é o caso, pudesse corresponder.
3. No suposto de regularización da demora no ingresso da fiança de modo voluntário e sem requirimento prévio por parte da Administração, não se imporá sanção, sem prejuízo do aboamento dos juros legais pelo tempo no que se demorasse o ingresso.
Artigo 38. Arrecadação em via de constrinximento
O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá utilizar a via executiva para o ingresso das fianças não depositadas e das sanções que derivem do não cumprimento da obriga de depósito.
Artigo 39. Controvérsia entre as pessoas contratantes
A Administração autonómica não resultará afectada pelas controvérsias e pela exigência de responsabilidades que se possam suscitar por causa do arrendamento, que ficarão reservadas à xurisdición ordinária.
Artigo 40. Depósito de fianças por entidades de intermediación imobiliária
Em caso que os arrendamentos sejam geridos através de entidades que profissionalmente se dediquem à intermediación imobiliária, estas deverão informar por escrito as pessoas arrendadoras da obriga de efectuar o depósito previsto neste capítulo.
Artigo 41. Convénios com colégios profissionais
Para a gestão e o depósito das fianças o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá estabelecer convénios de colaboração com colégios profissionais, no seio dos cales se estabelecerão os mecanismos e requisitos específicos para que estes possam actuar, e regular-se-ão as obrigas e os direitos recíprocos em execução do disposto nesta lei.
Capítulo VI
Licença de primeira ocupação e declaração de obra nova
Artigo 42. A licença de primeira ocupação
1. Uma vez concluídas as obras de construção dos edifícios ou das habitações, o promotor solicitará a licença de primeira ocupação na câmara municipal no que consista o imóvel, e achegar-lhe-á à sua solicitude a certificação final de obra e a demais documentação que, de ser o caso, exija a câmara municipal competente.
2. Sem prejuízo do que estabeleça a regulamentação urbanística, poderão outorgar-se licenças de primeira ocupação parciais, por edifícios ou portais completos, quando a parte da obra objecto da licença cumpra os seguintes requisitos:
– Que tenha a consideração de obra completa e cumpra todas as exigências e toda a normativa técnica aplicable.
– Que seja susceptível de utilização independente.
– Que, se é o caso, a urbanização interior e exterior da parcela directamente vinculada à edificación para a que se solicita a licença se encontre totalmente rematada e se garanta o cumprimento das obrigas urbanísticas da parcela que serviu de base para a obtenção da licença de obra.
3. A Administração, depois da visita de comprobação dos serviços técnicos autárquicos, deverá resolver a solicitude e notificar-lha à pessoa interessada no prazo máximo de dois meses, que contarão desde a data na que a solicitude teve entrada no registro geral da câmara municipal.
Artigo 43. Serviços
1. A licença de primeira ocupação é o único documento que permite a conexão do abastecimento de água potable, do saneamento, da electricidade, do gás, das telecomunicações e de outros serviços comunitários.
2. A Administração autárquica, depois da audiência concedida ao promotor do edifício ou da habitação, poderá ordenar o corte da subministración contratada sem a existência prévia da licença de primeira ocupação.
Artigo 44. Declaração de obra nova
As notárias e os notários e as rexistradoras e os rexistradores da propriedade exixirán, para autorizar ou inscrever, respectivamente, escritas de declaração de obra nova rematada que acredite o outorgamento da licença urbanística, a expedição da certificação final de obra e o outorgamento da licença de primeira ocupação. Para autorizar escritas de declaração de obra nova em construção, as notárias e os notários exixirán, para o seu testemunho, a achega do acto de conformidade, a aprovação ou a autorização administrativa que requeira a obra segundo a legislação de ordenação territorial e urbanística, assim como a certificação expedida pelo técnico competente acreditativa de que a obra se ajusta ao projecto que foi objecto do supracitado acto administrativo.
Título II
Das habitações protegidas e de outras actuações protegidas
Capítulo I
Classificação das habitações protegidas
Secção 1ª. Da classificação das habitações protegidas
Artigo 45. Classes de habitações protegidas
As habitações protegidas, no âmbito da Comunidade Autónoma da Galiza, classificam-se em:
1. Habitações de promoção pública (VPP).
2. Habitações de protecção autonómica (VPA).
Secção 2ª. Habitações de promoção pública (VPP)
Artigo 46. Conceito
1. É habitação protegida de promoção pública (VPP) a que o Instituto Galego da Habitação e Solo promova como tal ou à que lhe outorgue esta qualificação e que cumpra os requisitos que se estabeleçam regulamentariamente, e adjudicar-se-á conforme um procedimento regrado, normativamente estabelecido.
2. Só poderão ser pessoas adxudicatarias das habitações de promoção pública as pessoas físicas que reúnam os requisitos que regulamentariamente se estabeleçam, excepto o previsto no ponto 4 do artigo 50 desta lei.
3. As habitações de promoção pública destinar-se-ão, em todo o caso, a domicílio habitual e permanente das suas adxudicatarias e dos seus adxudicatarios, sem que em nenhum caso se possam destinar a segunda residência nem a nenhum outro uso, excepto nos casos que regulamentariamente se determinem, para possibilitar o uso pela Administração pública como habitação temporária de colectivos com necessidades especiais.
Artigo 47. Modalidades de promoção pública de habitações
A promoção pública poderá levar-se a cabo mediante:
a) A construção de habitações novas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
b) A aquisição de habitações novas, em fase de projecto, de construção ou rematadas, que cumpram os requisitos que se estabeleçam para a sua qualificação. Para tal efeito considerar-se-ão habitações novas rematadas aquelas que não fossem ocupadas no prazo que se determine regulamentariamente.
c) A aquisição de habitações para a sua reabilitação ou renovação com destino à promoção pública nos termos assinalados no artigo 96.
d) A reabilitação, reposición ou recuperação para o património do Instituto Galego da Habitação e Solo de habitações de promoção pública.
e) Qualquer outra forma de aquisição de habitações pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
f) A qualificação pelo Instituto Galego da Habitação e Solo de habitações promovidas por qualquer outro promotor público.
g) A forma concertada, com qualquer promotor público ou privado, de habitações que sejam qualificadas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo. Estas habitações terão a qualificação de habitações protegidas de promoção pública concertadas.
Artigo 48. Habitações protegidas de promoção pública concertadas
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá estabelecer formas de colaboração ou concerto com pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, para satisfazer as necessidades de habitação de promoção pública naqueles municípios onde, segundo o Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza, exista uma demanda acreditada deste tipo de habitação.
2. Consonte o procedimento e cumprindo as condições de qualidade e preço máximo de venda que se estabeleçam regulamentariamente, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá qualificar como habitações de promoção pública as habitações promovidas por um promotor público ou privado, com o objecto de adjudicá-las entre as pessoas inscritas no citado registro e de outorgar-lhes, de ser o caso, as ajudas que se estabeleçam regulamentariamente para as pessoas adquirentes.
3. Estas habitações estarão submetidas ao mesmo regime jurídico que as promovidas directamente pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
Artigo 49. Habitações de inserção ou assistenciais
O Instituto Galego da Habitação e Solo, em cumprimento das políticas de inclusão e coesão social, poderá estabelecer linhas concretas de actuação ou formas de colaboração com administrações públicas ou entidades sem ânimo de lucro que levem a cabo actividades e programas de carácter social, para que possam dispor de habitações e destiná-las a pessoas que requeiram especial atenção pelas suas circunstâncias pessoais, económicas ou sociais.
Artigo 50. Modos de acesso
1. O acesso às habitações de promoção pública poderá realizar-se mediante compra e venda, direito de superfície, acesso diferido à propriedade, arrendamento, arrendamento com opção de compra ou qualquer outro título admitido no ordenamento jurídico vigente.
2. O procedimento e os requisitos para a adjudicação das habitações de promoção pública será desenvolvido regulamentariamente e ajustará aos princípios de obxectividade, transparência, publicidade e concorrência.
3. Fica proibido o subarrendamento ou a cessão do uso, por parte da pessoa adxudicataria, a uma terceira pessoa desta classe de habitações, excepto os supostos previstos regulamentariamente para os casos nos que o adxudicatario seja uma administração pública ou uma entidade pública ou privada sem ânimo de lucro com personalidade jurídica própria.
4. Excepcionalmente, por razões de interesse público ou social, poderão adquirir as habitações de promoção pública as administrações públicas, e poderão ser utilizadas pelas pessoas jurídicas, públicas ou privadas, sem ânimo de lucro, que cumpram com as condições estabelecidas regulamentariamente.
5. Para a venda em segunda transmissão das habitações de promoção pública promovidas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo será necessário achegar à escrita de venda um certificado emitido pelo citado organismo que acredite que a habitação está totalmente paga e que o contrato foi visto.
Artigo 51. Habitações de promoção pública em copropiedade
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo ou qualquer entidade local, para melhorar e facilitar as possibilidades de acesso à habitação dos sectores com maiores dificuldades, poderá estabelecer contratos de copropiedade com as pessoas adxudicatarias das habitações de promoção pública como ajuda à aquisição de uma habitação.
2. O valor da participação na propriedade da habitação por parte da Administração pública não poderá superar em nenhum caso o 40 % do custo da habitação e dos seus anexos. Esta participação deverá figurar necessariamente nos correspondentes contratos de copropiedade.
3. Os gastos de conservação, manutenção e reabilitação, os tributos, os seguros e as quotas de comunidade serão assumidos pelas pessoas adxudicatarias das habitações, assim como quaisquer outro que legalmente lhe corresponda à propriedade.
4. As pessoas beneficiárias dos contratos de copropiedade poderão adquirir em qualquer momento a parte da propriedade correspondente ao Instituto Galego da Habitação e Solo ou à entidade local. Em todo o caso, enquanto se mantenha o contrato de copropiedade, as habitações estarão sujeitas ao regime legal das habitações protegidas de promoção pública, ainda que já vencesse o prazo assinalado como período de protecção para este tipo de habitações.
5. A transmissão pela pessoa proprietária da sua quota de propriedade da habitação estará submetida aos mesmos requisitos e às mesmas limitações que os estabelecidos com carácter geral para a transmissão das habitações de promoção pública. Será, portanto, aplicable o estabelecido no capítulo III do título II desta lei relativo aos direitos da Administração na transmissão das habitações protegidas.
6. Regulamentariamente estabelecer-se-ão o conteúdo e as condições dos contratos de copropiedade; a percentagem de propriedade da habitação que, em função das suas circunstâncias pessoais, familiares e económicas, deverá assumir a pessoa adxudicataria; o modo de exercitar a aquisição da parte da propriedade correspondente à Administração pública e a valoração desta em função do momento no que se produza.
Artigo 52. Parque público de habitações do Instituto Galego da Habitação e Solo
1. Percebe-se por parque público de habitações do Instituto Galego da Habitação e Solo o conjunto das habitações protegidas que o supracitado organismo qualifique como habitações de promoção pública (VPP), assim como as que adquira por qualquer título, e cuja finalidade seja atender as necessidades de habitação das pessoas que cumpram com os requisitos fixados regulamentariamente.
2. Os bens herdados pela Comunidade Autónoma da Galiza nos supostos estabelecidos no artigo 267 da Lei 2/2006, de 14 de junho, de direito civil da Galiza, quando se encontrem integrados por edifícios ou habitações submetidos a algum regime de protecção pública, passarão a fazer parte do parque público de habitações do Instituto Galego da Habitação e Solo e destinarão aos usos que este determine.
Artigo 53. Conservação, administração e aseguramento
1. As pessoas adxudicatarias de habitações de promoção pública assumirão os deveres de uso, conservação e manutenção destas estabelecidos com carácter geral por esta lei, assim como os que derivam da legislação urbanística, de arrendamentos urbanos e das ordenanças autárquicas que, se é o caso, sejam aplicables. Assim mesmo, deverão subscrever obrigatoriamente um seguro que cubra, no mínimo, o risco de incêndio.
2. Para facilitar a administração e conservação dos edifícios e das habitações de promoção pública, o Instituto Galego da Habitação e Solo promoverá e exixirá a constituição das oportunas comunidades de proprietários ou das juntas administradoras, em atenção ao regime de adjudicação das habitações.
3. Regulamentariamente determinar-se-ão a forma de constituição e o funcionamento das juntas administradoras, assim como a participação das pessoas adxudicatarias de habitações de promoção pública em regime de alugueiro e das restantes formas de cessão do uso nas anteditas juntas.
Artigo 54. Aprazamentos de pagamento
Excepcionalmente, no caso de imposibilidade acreditada de pagamento da habitação de promoção pública por uma situação transitoria de precariedade económica, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá conceder, depois da petição da pessoa interessada, aprazamentos ou fraccionamentos de pagamento consonte as condições que se determinem regulamentariamente.
Artigo 55. Locais em edifícios de habitações de promoção pública
1. Os locais, as edificacións e os serviços complementares das habitações protegidas de promoção pública, sempre que a normativa urbanística o permita, poderão ser destinados a usos de escritórios, comerciais, sanitários, assistenciais, culturais, desportivos ou outros de interesse público ou de interesse para a comunidade.
2. O procedimento e a forma de cessão a título gratuito ou oneroso destes locais determinar-se-á regulamentariamente.
3. Ademais das previsões que regulamentariamente se estabeleçam em relação com a adjudicação directa, em todo o caso poderão ser adquiridos ou arrendados directamente os locais, as edificacións e os serviços complementares quando quem compre ou arrende seja outra administração pública ou entidade de direito público vinculado a ela e o seu destino sejam serviços de interesse público ou de utilidade social.
Secção 3ª. Da habitação de protecção autonómica (VPA)
Artigo 56. Conceito
1. São habitações de protecção autonómica (VPA) as habitações protegidas promovidas por um promotor público ou privado em execução de políticas públicas de habitação e que, cumprindo os requisitos que se estabeleçam regulamentariamente, sejam qualificadas como tais pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
2. Também são habitações de protecção autonómica as promovidas para uso próprio por comunidades de proprietários, cooperativas de habitações, associações legalmente constituídas ou por uma pessoa individual com o fim de que constitua a sua residência habitual e permanente, e que qualifique como tais o Instituto Galego da Habitação e Solo.
Artigo 57. Regime jurídico
1. Unicamente as pessoas físicas poderão ser adxudicatarias e utentes das habitações de protecção autonómica.
2. Regulamentariamente determinar-se-ão os tipos de habitações de protecção autonómica e o regime jurídico destas.
Artigo 58. Situações excepcionais
Transcorridos três anos desde a qualificação definitiva como habitações de protecção autonómica, sempre que se acredite fidedignamente no expediente o cumprimento do procedimento de adjudicação de habitações protegidas pelo sistema estabelecido regulamentariamente e não fosse possível a sua adjudicação por falta de pessoas adxudicatarias, o promotor poderá solicitar ao Instituto Galego da Habitação e Solo que, em vista das circunstâncias concorrentes no expediente, autorize, para a totalidade ou parte da promoção, em função das habitações que não se chegassem a adjudicar, a excepção do cumprimento dos requisitos de acesso às habitações protegidas, sempre que a habitação se destine a domicílio habitual e permanente e se mantenham os preços máximos de venda ou renda durante a vixencia do regime de protecção. O promotor deverá proceder à devolução das ajudas que recebesse correspondentes a essas habitações. Esta autorização fá-se-á constar na resolução de qualificação definitiva, mediante diligência.
Capítulo II
Do regime geral das habitações protegidas
Secção 1ª. Disposições gerais
Artigo 59. A qualificação das habitações protegidas
1. Os agentes promotores de habitações que pretendam a sua qualificação como habitações protegidas apresentarão ante o Instituto Galego da Habitação e Solo a solicitude de qualificação provisória de habitação protegida, acompanhada da documentação que se estabeleça regulamentariamente.
2. Rematadas as obras de construção ou de reabilitação, o agente promotor solicitará a qualificação definitiva ante o Instituto Galego da Habitação e Solo e achegará a documentação que se estabeleça regulamentariamente.
3. A Administração deverá ditar resolução expressa tanto sobre a qualificação provisória coma sobre a definitiva e notificar-lha à pessoa interessada no prazo máximo de dois meses, que se contarão a partir da data na que a solicitude entrasse num registro do Instituto Galego da Habitação e Solo. Transcorrido este tempo sem que se notificasse resolução expressa, poder-se-á perceber desestimada por silêncio administrativo.
No caso de se advertir deficiências reparables que impeça o outorgamento da qualificação provisória ou definitiva, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá assinalar o prazo e as condições para proceder à sua reparación, e ficará enquanto isso interrompido o prazo para resolver.
4. A denegação da qualificação definitiva por causa imputable ao agente promotor suporá, ademais das sanções que correspondam, a devolução, se é o caso, das ajudas percebidas como consequência da qualificação provisória como habitação protegida com os juros legais desde a data da sua percepção. As pessoas adquirentes das habitações poderão optar por resolver os contratos ou por solicitar à Administração autonómica a reabilitação do expediente ao seu favor, e comprometem-se a reparar as deficiências que motivaram a denegação. Neste caso, deduzirão do preço que deva se abonar ao agente promotor as quantidades investidas pelas pessoas adquirentes na reparación das deficiências.
Artigo 60. Duração do regime de protecção
1. O regime de protecção das habitações protegidas de promoção pública, assim como o das habitações protegidas de protecção autonómica construídas num solo desenvolvido por um promotor público, terá uma duração de trinta anos desde a data da sua qualificação definitiva.
Não obstante, as habitações protegidas de promoção pública, uma vez transcorrido o prazo antes assinalado, manterão o seu regime de protecção enquanto sejam de titularidade do Instituto Galego da Habitação e Solo, enquanto os seus titulares tenham quantidades pendentes de pagamento ao supracitado organismo, assim como enquanto se mantenham vigentes os contratos de copropiedade assinalados no artigo 51 desta lei.
2. Para o resto das habitações protegidas, a duração do regime legal de protecção determinar-se-á em função do âmbito territorial de localização das habitações.
3. Conforme o estabelecido no ponto anterior, o regime de protecção das habitações de protecção autonómica situadas no denominado âmbito territorial de preço máximo superior terá uma duração de vinte e cinco anos, o das habitações situadas na zona territorial primeira terá uma duração de vinte anos e o das habitações situadas na zona territorial segunda, de quinze anos, desde a data da qualificação definitiva. Regulamentariamente determinar-se-ão as câmaras municipais incluídas em cada zona territorial.
4. Em todo o caso, para as habitações que se acolham a financiamento ou a ajudas estatais, estar-se-á, no que diz respeito à duração do regime de protecção, ao que disponha a correspondente normativa reguladora das supracitadas ajudas.
Artigo 61. Extinção do regime de protecção e descualificación
1. O regime de protecção das habitações extingue-se pelo transcurso do prazo de duração do regime jurídico de protecção ou também pela descualificación da habitação por solicitude do seu titular.
2. O transcurso do prazo de duração do regime de protecção nas habitações de protecção autonómica determinará a extinção do regime de protecção da habitação, que, sem necessidade de declaração administrativa, se considerará livre para todos os efeitos se, transcorridos seis meses desde o cumprimento do prazo de duração do regime de protecção, não consta no registro da propriedade nenhum assento contraditório. Nestes casos, as rexistradoras ou rexistradores cancelarão de oficio as notas marxinais relativas ao regime de protecção. Nas habitações de promoção pública será necessária uma declaração administrativa emitida pelo Instituto Galego da Habitação e Solo na que se determine a extinção do regime de protecção.
3. As habitações protegidas de promoção pública assim como as de protecção autonómica construídas num solo desenvolvido por um promotor público não poderão ser objecto de descualificación enquanto dure o seu regime legal de protecção.
4. O resto das habitações protegidas não poderá ser objecto de descualificación até que não transcorresse na sua totalidade a primeira metade do prazo de duração do seu regime legal de protecção, excepto nos supostos taxados que se determinem regulamentariamente baseados em razões de interesse público ou social. A descualificación comportará, em todo o caso, o prévio reintegro das ajudas ou dos benefícios recebidos.
5. Em todo o caso, para as habitações que se acolham a financiamento ou a ajudas estatais, estar-se-á, no que diz respeito à descualificación, ao que disponha a correspondente normativa reguladora das citadas ajudas.
Artigo 62. Superfície
1. As habitações protegidas não poderão superar os 120 metros quadrados de superfície útil.
2. Com a limitação assinalada no ponto anterior, regulamentariamente poderá determinar-se a superfície útil máxima para cada tipo de habitação protegida, assim como a dos seus anexos, e, se é o caso, a superfície máxima objecto de financiamento qualificado.
Artigo 63. Pessoas beneficiárias
1. Poderão aceder a uma habitação protegida, em regime de domínio ou direito de uso ou desfruto, inter vivos, em primeira ou ulteriores transmissões, a título oneroso ou gratuito, voluntariamente ou em via executiva, as pessoas que, carecendo de uma habitação em propriedade, cumpram os requisitos que regulamentariamente possam estabelecer para o acesso a este tipo de habitações.
2. Nos casos de liquidação da sociedade de gananciais ou de qualquer outro regime económico matrimonial e de casais aliás legalmente constituídas, quando a habitação que lhes fosse adjudicada se atribua a um dos cónxuxes, não será necessário o cumprimento dos supracitados requisitos.
3. Nos supostos de aquisições mortis causa, percebendo-se incluídos neste suposto os pactos sucesorios, quando a nova pessoa proprietária não reúna as condições e os requisitos específicos para aceder às habitações sujeitas a algum regime de protecção, deverá transmitir no prazo de seis meses a quem cumpra as condições estabelecidas na normativa para cada tipo de habitação. Se a habitação estivesse qualificada como de protecção autonómica, poderá optar por arrendá-la com as mesmas condições.
Quando o direito de aquisição da habitação por sucessão mortis causa se refira a uma pessoa menor não emancipada, não lhe será aplicable o disposto no parágrafo anterior.
4. No suposto de que, depois de produzida a adjudicação da habitação protegida e antes da assinatura do correspondente contrato, falecesse a pessoa adxudicataria, poder-se-ão subrogar nesta condição de pessoa adxudicataria os membros da unidade familiar ou de convivência que figurem na solicitude formulada, e aplicar-se-á, de ser o caso, e para os efeitos de designar a pessoa adxudicataria, a ordem de prelación estabelecida na legislação de arrendamentos urbanos.
Artigo 64. Situações excepcionais no regime de acesso
1. Excepcionalmente, poderão aceder a uma habitação protegida as pessoas que sejam proprietárias de outra habitação quando esteja sujeita a expediente de expropiación forzosa, as pessoas separadas ou divorciadas que se encontrem ao corrente no pagamento das pensões alimenticias e compensatorias e que fossem privadas do uso da habitação por sentença ou convénio regulador e as que ocupem alojamentos provisórios como consequência de actuações de emergência ou remodelações urbanas que impliquem a perda da sua habitação ou qualquer outra situação excepcional declarada pelo organismo competente em matéria de habitação.
2. Sem prejuízo do previsto no ponto 4 do artigo 50 e no ponto 1 do artigo 57, também poderão adquirir por dación em pagamento uma habitação protegida as entidades de crédito que, a respeito das habitações, formalizassem me empresta hipotecario, com o fim de evitar-lhes maiores gastos aos proprietários, com a obriga de destiná-las exclusivamente à finalidade e aos destinatarios que determine o regime jurídico aplicable a elas, conforme o previsto na sua qualificação como habitações protegidas.
Artigo 65. Destino e ocupação
1. As habitações protegidas, durante a vixencia do seu regime jurídico previsto nesta lei e na sua normativa de desenvolvimento, deverão destinar-se a domicílio habitual e permanente das pessoas adquirentes, adxudicatarias, promotoras individuais para uso próprio ou das arrendatarias, no caso de se promoverem para alugueiro, sem que em nenhum caso possam dedicar-se a segunda residência ou a qualquer outro uso, excepto nos casos previstos nesta lei. Não perderão tal carácter pelo feito de que se exerça ou se desenvolva nelas uma profissão ou um oficio compatível com o uso residencial e sempre que se conte com a autorização do Instituto Galego da Habitação e Solo. Esta autorização não isenta a pessoa interessada de obter as restantes permissões, licenças ou autorizações recolhidas na normativa vigente.
2. As habitações protegidas ocuparão nos prazos que regulamentariamente se determinem, excepto que medie justa causa devidamente acreditada e autorizada pela Administração.
Artigo 66. Preço de venda ou renda
1. Durante o período legal de protecção, qualquer acto de disposição ou de arrendamento de habitações protegidas em primeira ou posteriores transmissões estará sujeito a um preço de venda ou renda máximo, que será fixado na normativa de desenvolvimento desta lei.
2. Fica-lhe proibido à pessoa vendedora ou arrendadora de uma habitação sujeita a qualquer regime de protecção a percepção de qualquer tipo de sobreprezos, quantidades ou primas de nenhuma espécie, superiores aos legalmente fixados como preços máximos de venda ou renda, inclusive por melhoras, obras ou instalações complementar diferentes às que figurem no projecto de obra da referida habitação. Esta proibição estende-se ao mobiliario que se integre ou se situe na habitação pela pessoa vendedora.
3. A venda de uma habitação protegida não poderá, em nenhum caso, impor a exigência de aquisição de um anexo não vinculado à habitação ou de uma superfície do edifício que não esteja sujeita à qualificação. Nos supostos de promoção por cooperativas, não se lhes poderá repercutir nem exixir às sócias ou aos sócios, pelos supracitados anexos não vinculados ou pelas superfícies do edifício não sujeitas a qualificação, mais custos que os com efeito derivados da sua própria construção.
4. Sem prejuízo das sanções administrativas que procedam, serão nulas as cláusulas ou estipulações que estabeleçam preços superiores aos máximos autorizados na normativa aplicable, devendo perceber-se tais estipulações referidas ao preço ou à renda máximos legais aplicables.
Artigo 67. Limitações da faculdade de dispor
1. O regime de disposição das habitações protegidas fica sujeito às limitações estabelecidas nesta lei e nas normas que a desenvolvam.
2. Regulamentariamente determinar-se-á o prazo no que as habitações protegidas poderão transmitir-se inter vivos. Em qualquer caso, a pessoa adquirente deverá cumprir os requisitos estabelecidos para ser pessoa adxudicataria de habitações protegidas.
Em situações excepcionais devidamente justificadas e previstas regulamentariamente, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá autorizar a transmissão da habitação antes do transcurso do prazo estabelecido, e, se é o caso, exixirase o cancelamento prévio do empresta-mo e o reintegro das ajudas económicas directas recebidas da Administração, com os juros legais correspondentes.
3. As habitações protegidas promovidas para alugueiro poderão ser vendidas, de modo individualizado ou por promoções completas, em qualquer momento do período de vinculación ao supracitado regime de uso, depois da autorização pelo Instituto Galego da Habitação e Solo e nas condições fixadas regulamentariamente.
As novas pessoas proprietárias, que terão que destinar as habitações a alugueiro, subrogaranse nos direitos e nas obrigas das anteriores pessoas proprietárias.
Artigo 68. Cláusulas obrigatórias e visto de contratos
Os contratos de arrendamento e de transmissão das habitações protegidas deverão conter as cláusulas que se determinem regulamentariamente e apresentar para o seu visto ante o Instituto Galego da Habitação e Solo enquanto dure o seu regime legal de protecção.
Artigo 69. Registro da propriedade
As proibições e limitações à faculdade de dispor que resultem da qualificação como habitação protegida de acordo com a normativa aplicable deverão constar na correspondente escrita pública, e consignarão no registro da propriedade no respectivo assento rexistral, para o que se deverá achegar o contrato visto ou certificado do Instituto Galego da Habitação e Solo.
Artigo 70. Arbitragem
A Administração da Comunidade Autónoma da Galiza fomentará a inclusão de cláusulas nos contratos de compra e venda e arrendamento de habitações protegidas que possibilitem a resolução das controvérsias que pudessem originar no cumprimento de tais contratos mediante arbitragem, que se regulará conforme a sua normativa aplicable.
Artigo 71. Aquisição de direitos ou faculdades derivados dos regimes jurídicos de protecção de habitações
Em nenhum caso poderão adquirir-se por silêncio administrativo direitos ou faculdades derivados dos regimes jurídicos de protecção de habitações, em contra do disposto nesta lei e nas suas disposições de desenvolvimento.
Artigo 72. Solo para habitações protegidas
1. No âmbito da legislação de ordenação do território, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá impulsionar e elaborar os instrumentos de ordenação necessários e adoptar as medidas pertinentes para criar reservas de solo residencial com destino preferente à construção de habitações protegidas.
2. Para os solos destinados no planeamento a reserva de habitações protegidas ou para os desenvolvidos por um promotor público com esse destino determinar-se-á regulamentariamente uma percentagem máxima de repercussão do custo do solo e da urbanização sobre o preço máximo de venda das habitações protegidas, na que se incluirá também a valoração dos anexos e, de ser o caso, dos locais comerciais. Para estes efeitos, estabelecer-se-á o procedimento para o cómputo da superfície das habitações, dos anexos e dos locais comerciais, e poder-se-á também modular a percentagem em função do tipo de habitação protegida e do âmbito territorial de localização das habitações.
Secção 2ª. Adjudicação das habitações protegidas
Artigo 73. Do Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo disporá de um Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza, no que se consignarão todos os dados relativos à demanda de habitação protegida na Comunidade Autónoma, com o fim de facilitar a gestão e coordenação das políticas públicas de habitação e de solo para a habitação protegida, garantir a aplicação dos princípios de publicidade, transparência e concorrência nos procedimentos de adjudicação e contribuir à programação das iniciativas privadas em matéria de habitação protegida.
2. O registro terá carácter administrativo e será público. Regulamentariamente determinar-se-ão o procedimento e os requisitos para a inscrição, modificação e cancelamento dos dados do registro, assim como os procedimentos de adjudicação.
3. Será obriga da pessoa candidata comunicar qualquer mudança que se produzisse nas suas circunstâncias durante o período de inscrição. O não cumprimento desta obriga, uma vez acreditada, suporá a baixa automática no registro, com a imposibilidade de realizar uma nova inscrição durante o prazo de um ano. Assim mesmo, suporá a baixa automática pelo prazo de um ano a renúncia a uma habitação quando, num sorteio de uma promoção, a pessoa adxudicataria renuncie a ela sem concorrer nenhuma das causas justificadas de acordo com a normativa de desenvolvimento do registro.
Artigo 74. Reservas
1. Em cada procedimento de adjudicação, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá reservar habitações para serem-lhes adjudicadas às unidades familiares ou de convivência que se encontrem em alguma das seguintes situações:
a) Mobilidade reduzida de alguma das pessoas integrantes da unidade familiar ou convivencial com um grau de deficiência reconhecida igual ou superior ao 33 %.
b) Famílias numerosas ou unidades convivenciais de três ou mais filhas ou filhos.
c) Famílias ou unidades convivenciais monoparentais.
d) Famílias ou unidades convivenciais cuja pessoa titular tenha menos de 35 anos ou mais de 65.
e) Mulheres vítimas de violência de género.
f) A concorrência de qualquer outra circunstância considerada de atenção preferente pelo Instituto Galego de Habitação e Solo, nos termos que se estabeleçam regulamentariamente.
2. A soma de todas as reservas não poderá superar o 30 % das habitações oferecidas, excepto nos supostos especiais derivados de programas específicos de interesse público ou de integração social, que se regerão pelo disposto na sua regulamentação própria, assim como as excepções derivadas da atenção às mulheres vítimas de violência de género.
Capítulo III
As potestades sobre as habitações protegidas
Secção 1ª. Os direitos da Administração na transmissão de habitações protegidas
Artigo 75. Direitos de tenteo e retracto
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo terá direito de tenteo e retracto sobre as habitações protegidas e os seus anexos enquanto dure o regime de protecção, nas segundas e posteriores transmissões inter vivos, sejam gratuitas ou onerosas, incluídas as derivadas de procedimentos de execução patrimonial.
2. Não existirão os direitos de tenteo e retracto nos supostos de que a transmissão se produza entre pessoas com parentesco por consanguinidade em linha recta ou colateral ata o terceiro grau ou entre cónxuxes ou membros de casais aliás legalmente constituídas. Também não existirão nas transmissões a título gratuito entre ascendentes ou descendentes em qualquer grau, incluídos pactos sucesorios.
Artigo 76. Procedimento para o exercício do direito de tenteo
1. As pessoas proprietárias de habitações protegidas deverão notificar à Administração autonómica, por qualquer meio que permita ter constância da sua recepção, a decisão de allealas, e expressarão, se a transmissão é onerosa, o preço e a forma de pagamento projectados, as condições essenciais da transmissão, assim como os dados da pessoa interessada na aquisição, em caso que esta não fosse facilitada pelo Instituto Galego da Habitação e Solo, com referência expressa ao cumprimento das condições exixidas para aceder à habitação.
2. Se o alleamento se produzisse como consequência de um procedimento de execução patrimonial, o organismo que realize a adjudicação deverá lhe notificar à Administração autonómica dentro do prazo de três dias.
A notificação deverá conter o preço no que se realizou a adjudicação, assim como a identificação da pessoa adxudicataria. A esta última deverá comunicar-se-lhe que se vai verificar a supracitada notificação para os efeitos de que, se é o caso, possa achegar-lhe a esta os dados que estime convenientes em relação com as condições exixidas para aceder às ajudas públicas que afectem a habitação.
3. O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá exercitar o direito de tenteo durante o prazo de trinta dias naturais a partir do dia seguinte a aquele no que se produzisse a notificação ou a designação de pessoa compradora pelo Instituto Galego da Habitação e Solo. Se a notificação fosse incompleta ou defectuosa, a Administração poderá requerer à pessoa transmitente os dados incompletos ou a reparación dos defeitos, e ficaria enquanto isso em suspenso o prazo assinalado.
Antes de que finalize o prazo para o exercício do direito de tenteo, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá comunicar à pessoa interessada a sua renúncia a este, em cujo caso poderá levar-se a cabo, imediatamente, a transmissão projectada. Transcorrido o prazo de trinta dias naturais, perceber-se-á que o Instituto Galego da Habitação e Solo renúncia ao exercício do direito de tenteo.
Os efeitos da notificação prevista no ponto 1 deste artigo caducarán aos seis meses desta, e toda transmissão realizada, transcorrido este prazo, se perceberá efectuada sem a supracitada notificação, para os efeitos do exercício do direito de retracto.
Artigo 77. Procedimento para o exercício do direito de retracto
1. A pessoa adquirente da habitação deverá notificar ao Instituto Galego da Habitação e Solo, no prazo de um mês seguinte à transmissão da habitação, as condições nas que se produziu a venda, assim como remeter-lhe uma cópia da escrita ou do documento no que se formalize a venda.
2. O antedito organismo poderá exercitar o direito de retracto quando não se fizesse a notificação prevista no artigo precedente ou se omitise nela qualquer dos requisitos estabelecidos, quando se produzisse a transmissão depois de que caducase a notificação ou antes de que caducase o direito de tenteo, assim como quando se realizasse a transmissão em condições diferentes às notificadas.
3. O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá exercer o direito de retracto no prazo de sessenta dias naturais, que se contarão desde a notificação da transmissão pela pessoa adquirente ou desde que chegasse ao seu conhecimento, fidedignamente, por qualquer outro meio.
4. Quando o alleamento de uma habitação protegida se realizasse em escrita pública, a notária ou o notário deverá notificar à Administração autonómica a transmissão mediante remisión de cópia simples da escrita, sempre que não lhe conste que já fosse previamente notificada.
Artigo 78. Constância rexistral
1. As limitações e ónus às que se referem os artigos precedentes deverão consignar-se expressamente na correspondente inscrição rexistral nos termos previstos na legislação hipotecaria.
2. Não poderão inscrever no registro da propriedade as transmissões efectuadas sobre as habitações protegidas se não aparece acreditada a realização das notificações estabelecidas nos artigos precedentes.
Artigo 79. Preço da transmissão
1. O exercício dos direitos de tenteo e retracto realizará pelo preço máximo legalmente aplicable para as habitações protegidas, ou pelo convindo, se fosse inferior.
2. Se o exercício dos direitos de tenteo e retracto recaese sobre as habitações de promoção pública, a Administração autonómica descontará do preço que está obrigada a pagar a parte do preço adiado não satisfeito.
Artigo 80. Competência para o exercício dos direitos de tenteo e retracto
Corresponde à pessoa que exerça a direcção geral do Instituto Galego da Habitação e Solo o exercício dos direitos de tenteo e retracto previstos nos artigos anteriores.
Secção 2ª. O desafiuzamento administrativo
Artigo 81. Causas
1. Procederá o desafiuzamento administrativo contra as pessoas arrendatarias, adxudicatarias ou ocupantes das habitações de titularidade pública promovidas ou qualificadas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo ou das suas zonas comuns, locais e edificacións complementares, que sejam de titularidade pública, quando concorra alguma das seguintes causas:
a) A falta de pagamento das rendas pactuadas no contrato de arrendamento ou das quantidades às que esteja obrigada a pessoa adxudicataria no acesso diferido à propriedade, assim como das quantidades que lhe sejam exixibles por serviços, gastos comuns ou qualquer outra estabelecida na legislação vigente.
b) Ter sido sancionado por infracção grave ou muito grave das tipificadas nesta lei mediante resolução firme em via administrativa.
c) Não destinar a habitação a domicílio habitual e permanente sem obter a preceptiva autorização administrativa de desocupación nos termos que se determinem regulamentariamente.
d) A cessão ou o subarrendamento total ou parcial da habitação, local ou edificación baixo qualquer título.
e) Destinar a habitação, local ou edificación complementar a um uso indebido ou não autorizado.
f) Ocupar uma habitação ou as suas zonas comuns, locais ou edificacións complementares sem título legal.
g) A realização de obras que alterem a configuração da habitação ou menoscaben a segurança do edifício, assim como causar a pessoa ocupante, beneficiária, arrendataria ou as pessoas que com ela convivam deterioracións graves nele, nas suas instalações ou nos serviços complementares.
h) O não cumprimento da obriga de conservação e de manutenção da habitação.
i) O desenvolvimento no piso ou local, ou no resto do imóvel, de actividades proibidas nos estatutos da comunidade ou que resultem danosas para o prédio ou para as pessoas ocupantes.
2. Assim mesmo, também se pode acudir ao procedimento de desafiuzamento judicial, tanto pelas causas previstas na legislação comum coma pelas estabelecidas no ponto 1 deste artigo.
Artigo 82. Procedimento
1. O procedimento para o exercício do desafiuzamento administrativo ajustar-se-á ao disposto pela legislação para o procedimento administrativo comum, sem prejuízo das especialidades previstas neste capítulo.
2. Quando o desafiuzamento se fundamente na causa prevista na letra a) do artigo precedente desta lei, requerer-se-á a pessoa arrendataria ou adxudicataria para que abone o seu montante no prazo de quinze dias; de não o fazer, apercibiríase de desafiuzamento e de uma recarga do 10 % sobre a quantidade devida. No caso de reincidencia, esta recarga multiplicará pelo número de vezes que a pessoa arrendataria ou adxudicataria desse lugar a que se decretasse o referido desafiuzamento.
Expirado o supracitado prazo sem que se abonasse na sua totalidade a quantidade devida, ditar-se-á resolução de desafiuzamento, que se lhe notificará à pessoa interessada, e conceder-se-lhe-á um novo prazo de quinze dias para que faça efectivo o pagamento e a recarga aplicable, com apercibimento de lançamento no caso contrário.
3. Quando o desafiuzamento se fundamente no resto das causas previstas no artigo precedente, notificar-se-lhe-á à pessoa interessada a causa na que se encontra incursa, e conceder-se-lhe-á um prazo de quinze dias para que formule alegações, presente a documentação que considere oportuna e proponha quantas provas considere pertinentes.
Em vista das actuações e depois da audiência por quinze dias, a pessoa instrutora elevará a correspondente proposta de resolução. Poder-se-á prescindir do trâmite de audiência quando não figurem no procedimento nem se tenham em conta na resolução outros factos, outras alegações ou provas que as aducidas pela pessoa interessada.
4. Nas resoluções que acordem o desafiuzamento, conceder-se-á um prazo de quinze dias para que a pessoa arrendataria ou adxudicataria entregue as chaves da habitação, com o apercibimento de que, caso contrário, se procederá ao seu lançamento, assim como ao de quantas pessoas, mobiliario ou aparelhos se encontrassem nela.
5. Se fosse necessário entrar no domicílio da pessoa afectada, a Administração pública deverá obter a preceptiva autorização judicial.
Artigo 83. Suspensão do procedimento
Não poderá iniciar-se procedimento de desafiuzamento, ou suspender-se-á o que estivesse em curso, enquanto não se resolva uma eventual solicitude de subrogación no contrato da habitação formulada pelas pessoas que fizessem parte da unidade familiar.
Artigo 84. Precinto cautelar
Acordado o desafiuzamento, o órgão competente para resolver poderá acordar o precinto cautelar da habitação com o objecto de assegurar a eficácia da resolução que pudesse recaer.
Artigo 85. Competência
Corresponde à directora ou ao director geral do Instituto Galego da Habitação e Solo a competência para incoar e resolver os procedimentos de desafiuzamentos, designar a pessoa instrutora e secretária, assim como as pessoas que devam levar a cabo o lançamento, e acordar o precinto cautelar ao que se refere o artigo anterior.
Capítulo IV
Outras actuações protegidas em matéria de habitação
Secção 1ª. Aquisição protegida de habitações
Artigo 86. Objecto e pessoas beneficiários
1. Poderá ter a condição de actuação protegida de habitação a aquisição a título oneroso das habitações livres, usadas, rehabilitadas ou de nova construção, sempre que cumpram os requisitos que se estabeleçam regulamentariamente.
2. As pessoas adquirentes das habitações reguladas no ponto anterior deverão cumprir os diferentes requisitos que se estabeleçam regulamentariamente e, no seu defeito, os que se fixem para as habitações de protecção autonómica.
Artigo 87. Convénios para actuações protegidas em venda
O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá estabelecer acordos e convénios com agentes da edificación, entidades financeiras, colégios profissionais e outras administrações públicas com o objecto de facilitar o acesso à habitação em propriedade por parte de sectores com necessidade de habitação e de pôr no comprado habitações em primeira transmissão nas condições e nos preços máximos que se determinem regulamentariamente.
Secção 2ª. Arrendamento protegido de habitação
Artigo 88. Objecto e actuações protegidos em arrendamento
1. As administrações públicas impulsionarão acções, planos e programas orientados a favorecer o acesso à habitação em regime de alugueiro. O seu regime de compatibilidades e os limites cuantitativos destes deverão estabelecer-se regulamentariamente.
2. Sem prejuízo do disposto no ponto anterior, as administrações públicas poderão adoptar medidas dirigidas a impulsionar a posta no comprado de habitações em alugueiro, com os objectivos prioritários de mobilizar as habitações vazias e de favorecer-lhe o acesso à habitação a colectivos singulares, em particular colectivos sociais especialmente desfavorecidos, vulneráveis ou em situação de exclusão social, mulheres vítimas de violência de género, pessoas maiores e pessoas novas que pretendam aceder à habitação pela primeira vez.
3. As administrações públicas poderão, assim mesmo, fomentar o acesso à propriedade das habitações através de programas de apoio ao alugueiro com opção de compra, de tal modo que a pessoa inquilina possa acabar adquirindo a habitação que tem arrendada, deduzindo do preço de venda uma parte dos montantes satisfeitos em conceito de renda.
Secção 3ª. Alojamentos protegidos
Artigo 89. Alojamentos protegidos
1. Poderão ser qualificados como actuações protegidas aqueles alojamentos situados em edificacións cujo uso seja o qualificado como residencial comunitário e destinados a arrendamento ou a outras formas de exploração.
2. Regulamentariamente determinar-se-ão as características e dimensões superficial dos supracitados alojamentos, que, em todo o caso, deverão adecuarse à tipoloxía das pessoas ocupantes, tanto nos âmbitos residenciais individuais coma nos comunitários.
3. Poderão qualificar-se como alojamentos protegidos os situados sobre solo ao que a ordenação urbanística atribua qualquer uso compatível com os destinos da supracitada classe de alojamentos.
4. No relativo ao uso destes alojamentos, será aplicable o previsto nesta lei e na sua normativa de desenvolvimento e, no não regulado expressamente, na Lei 29/1994, de arrendamentos urbanos.
Secção 4ª. Reabilitação das habitações
Artigo 90. Objecto
A reabilitação do património imobiliário residencial será objecto de atenção prioritária por parte das administrações públicas com competência em matéria de habitação como forma de garantir o direito a desfrutar de uma habitação digna e ajeitada e como medida de protecção do património cultural e arquitectónico, do meio ambiente, da paisagem e do território.
Artigo 91. Fomento de actuações de reabilitação
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo desenvolverá políticas públicas de reabilitação e renovação do parque de habitações da Galiza atendendo a critérios de acessibilidade, sustentabilidade, poupança energética, melhora da qualidade e conservação dos elementos singulares das construções existentes. Para tal fim poderá aprovar os oportunos programas de reabilitação ou renovação dirigidos à melhora das condições de habitabilidade das habitações, à recuperação de imóveis de valor arquitectónico, de zonas históricas ou de áreas urbanas degradadas e de núcleos rurais.
2. Os programas de reabilitação poderão dispor para a sua execução de medidas específicas de fomento, de ajudas ao financiamento, de empréstimos subsidiados, de anticipos, de incentivos fiscais e de quaisquer outros instrumentos, nos termos que se estabeleçam nas correspondentes normas de desenvolvimento.
Artigo 92. Conceito e regime das actuações protegidas
1. Consideram-se actuações protegidas em matéria de reabilitação de edifícios e habitações aquelas que, sendo qualificadas ou reconhecidas expressamente como tais pelo Instituto Galego da Habitação e Solo, cumpram os requisitos e as condições estabelecidos regulamentariamente.
2. Em cada um dos programas, em função das suas características e, de ser o caso, das ajudas e subvenções percebidas pelas pessoas interessadas, poder-se-á determinar o regime de uso, destino e ocupação dos edifícios ou das habitações rehabilitadas e a duração deste.
Artigo 93. Tipos de actuações protegidas
As actuações protegidas em matéria de reabilitação poderão ter, para os efeitos da sua qualificação pelo Instituto Galego da Habitação e Solo, a consideração de reabilitação isolada ou de área de reabilitação integral.
Artigo 94. Reabilitação isolada
As actuações de reabilitação de carácter isolado têm por objecto a conservação e reabilitação dos edifícios e das habitações construídos, para melhorar as condições de vida das pessoas que os ocupam ou possibilitar o seu uso residencial e para manter as características dos bens com valor arquitectónico reconhecido, com adaptação às características próprias da edificación do contorno onde se realizem.
Artigo 95. Actuações na área de reabilitação integral
1. As actuações na área de reabilitação integral têm por objecto a intervenção sobre um conjunto de edificacións com usos residenciais que se encontrem em situação de deterioración, tanto no meio urbano coma no rural, para os efeitos de melhorar a habitabilidade das habitações situadas nos centros urbanos, conjuntos históricos, quadras ou bairros, municípios rurais ou núcleos singulares, de tal modo que melhorem a qualidade de vida dos seus habitantes, satisfaçam as necessidades de habitação da cidadania e suponham uma recuperação do património edificado e dos espaços urbanos ou rurais.
2. As actuações de reabilitação deverão ser declaradas como tais pela Comunidade Autónoma da Galiza, e o seu regime jurídico determinar-se-á regulamentariamente.
Artigo 96. Actuações directas do Instituto Galego da Habitação e Solo
Sem prejuízo das ajudas e subvenções que se estabeleçam em cada programa específico, as actuações de reabilitação ou renovação poderão levar-se a cabo directamente pelo Instituto Galego da Habitação e Solo, e as habitações resultantes obterão a qualificação de habitações de promoção pública.
Artigo 97. Escritórios de reabilitação
Para o desenvolvimento das actuações indicadas neste capítulo, o Instituto Galego da Habitação e Solo poderá dispor de escritórios de reabilitação que permitam uma ajeitada coordenação e eficácia dos programas.
Em defesa de uma eficaz utilização dos recursos, estes escritórios poderão instrumentalizarse através de convénios com as câmaras municipais ou com outras entidades locais.
Título III
A expropiación em matéria de habitação
Artigo 98. Expropiación nas habitações protegidas de promoção pública
1. No âmbito das habitações protegidas de promoção pública, e sem prejuízo das sanções que, de ser o caso, procedam, serão causas de expropiación forzosa por não cumprimento da função social da propriedade as seguintes:
a) Não destinar a habitação a domicílio habitual e permanente ou mantê-la deshabitada sem justa causa justificada durante um prazo superior a seis meses.
b) Dedicar a habitação a usos não autorizados ou alterar substancialmente o regime de uso estabelecido na qualificação definitiva.
c) Utilizar, as pessoas adquirentes destas habitações, outra habitação construída com financiamento público, excepto nos supostos permitidos normativamente.
d) Incorrer, as pessoas adquirentes, em falsidade de qualquer dado que fosse determinante na adjudicação das habitações protegidas de promoção pública.
2. Concorrendo qualquer das causas assinaladas no ponto precedente, o Instituto Galego da Habitação e Solo incoará o oportuno expediente com audiência das pessoas interessadas, e, se é o caso, acordará a expropiación forzosa da habitação afectada.
3. Sem prejuízo do disposto na normativa de valorações, na determinação do preço justo da habitação ter-se-á em conta o preço no que foi cedida, do que se descontarán as quantidades adiadas não satisfeitas pela pessoa adxudicataria, assim como as subvenções e as demais quantidades entregues à pessoa adquirente como ajudas económicas directas. A cifra resultante corrigir-se-á tendo em conta os critérios de valoração para as segundas transmissões de habitações de promoção pública previstas nas suas normas específicas.
4. O pagamento e a ocupação realizar-se-ão conforme o disposto na Lei de expropiación forzosa.
Artigo 99. Expropiación em matéria de acessibilidade
1. Para a administração autárquica competente será causa de expropiación forzosa por razão de interesse social que num edifício em regime de propriedade horizontal não se realizem, trás os oportunos requirimentos, as obras necessárias ou as instalações precisas para o cumprimento da normativa em matéria de acessibilidade e supresión de barreiras arquitectónicas.
2. Neste suposto, a expropiación afectará unicamente aqueles elementos privativos ou comuns necessários para a realização das supracitadas actuações, e poderão ser beneficiárias dela as próprias comunidades de proprietários.
3. Em todo o caso, a pessoa beneficiária deverá justificar a necessidade de levar a cabo as obras de adequação com um relatório técnico e com uma memória nos que se contenha a informação precisa sobre a obra que se vai executar, assim como a habilitação da imposibilidade de acudir a outras alternativas que resultem menos gravosas ao direito à propriedade.
Artigo 100. Expropiación em matéria de reabilitação
1. A administração autárquica competente poderá iniciar o expediente expropiatorio dos edifícios ou das habitações quando se encontre em algum dos supostos previstos na Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, para a declaração de ruína, sempre que, ao ditar-se a correspondente ordem de execução de obras, esta fosse desatendida pela pessoa proprietária de forma reiterada durante ao menos três notificações e não se desse cumprimento ao preceptuado no ponto 4 do artigo 199 da antedita lei.
2. A expropiación forzosa por não cumprimento da obriga de reabilitação requererá a prévia declaração de inhabitabilidade do imóvel afectado, o não cumprimento da correspondente ordem de execução e a notificação da intimación de expropiación forzosa.
3. Procederá a declaração de inhabitabilidade de um edifício ou de uma habitação quando concorram as circunstâncias assinaladas no ponto 1 deste artigo, depois da tramitação de um procedimento nos termos que se determinem regulamentariamente.
A declaração de inhabitabilidade ser-lhe-á notificada à pessoa proprietária, junto com a ordem de execução das obras de reabilitação. Ao mesmo tempo, a declaração de inhabitabilidade remeter-se-lhe-á ao registro da propriedade para a sua constância mediante nota marxinal.
4. Desatendida a ordem de execução, e sem prejuízo da imposición das coimas coercitivas que correspondam, a Administração poderá iniciar o procedimento expropiatorio.
5. O procedimento expropiatorio ficará em suspenso quando a pessoa proprietária, dentro do mês seguinte à recepção da notificação da intimación, presente uma garantia suficiente de realização das obras de adequação do imóvel.
Realizadas as obras de adequação, a Administração arquivará o expediente expropiatorio. Noutro caso, levantará a suspensão e prosseguirá as actuações, de acordo com a legislação de expropiación forzosa.
Título IV
Da inspecção e do regime sancionador em matéria de habitação
Capítulo I
Da inspecção em matéria de habitação
Artigo 101. Competências e actividade inspectora
1. Sem prejuízo das competências que lhes correspondam a outras Administrações públicas, o Instituto Galego da Habitação e Solo desenvolverá actividades de inspecção das habitações protegidas existentes na Comunidade Autónoma da Galiza para os efeitos de acreditar o cumprimento da normativa reguladora nesta matéria, conforme o estabelecido nesta lei e na sua normativa de desenvolvimento.
2. O pessoal ao serviço da Administração pública encarregado das funções de inspecção de habitação terá a condição de agente da autoridade. As actas redigidas no exercício da actividade inspectora terão valor probatorio dos feitos com que se reflectem nelas, sem prejuízo das provas que em defesa dos seus direitos e interesses pudessem assinalar ou achegar as pessoas interessadas.
3. Os agentes inspectores podem realizar as actuações que considerem necessárias para comprovar o cumprimento da normativa de habitação. Assim mesmo, estão autorizados para entrar em imóveis sujeitos à actividade inspectora, respeitando, em todo o caso, o direito à intimidai pessoal e familiar e a inviolabilidade do domicílio das pessoas interessadas.
4. No exercício da actividade inspectora, os agentes inspectores de habitação poderão realizar as seguintes funções:
a) A investigação e comprobação do cumprimento desta lei e das suas disposições de desenvolvimento, e praticar as provas que resultem necessárias para tal fim.
b) A proposta de adopção de medidas provisórias e definitivas para assegurar o cumprimento da legislação vigente, a proposta de incoación dos expedientes sancionadores e, de ser o caso, a proposta de medidas de protecção e de restablecemento da legalidade que proceda adoptar.
Artigo 102. Informação e colaboração
1. As administrações públicas e as pessoas físicas e jurídicas, públicas ou privadas, estarão obrigadas a proporcionar aos agentes inspectores os dados, relatórios, antecedentes e xustificantes que lhes fossem solicitados por estes no exercício da sua função para verificar o cumprimento das obrigas estabelecidas nesta lei e na sua normativa de desenvolvimento, com os limites estabelecidos na normativa de protecção de dados de carácter pessoal.
2. As administrações autárquicas achegarão os dados relativos ao empadroamento, ao certificado de convivência, ou qualquer outro que resulte necessário para a investigação de presumíveis infracções, assim como para a indagación do grau de ocupação das habitações nos respectivos termos autárquicos.
3. As companhias subministradoras dos serviços de água, energia eléctrica, gás e qualquer outro serviço de subministración, quando sejam requeridas, facilitarão ao Instituto Galego da Habitação e Solo os dados dos consumos dos edifícios e das habitações, assim como os relativos às fianças dos contratos de subministración assinados.
4. As empresas, sociedades e agências dedicadas à compra e venda de bens imóveis ou à gestão de arrendamentos proporcionarão ao Instituto Galego da Habitação e Solo, quando sejam requeridas, os dados relativos às condições da transmissão ou do alugueiro das habitações protegidas.
5. A achega dos dados aos que se referem os pontos anteriores não requererá o consentimento das pessoas titulares.
6. As pessoas adxudicatarias das habitações de promoção pública terão a obriga de permitir-lhe a entrada à habitação ao pessoal inspector de habitação para verificar o estado de conservação destas e o cumprimento das obrigas inherentes à sua condição de pessoas adxudicatarias.
Capítulo II
Regime sancionador
Secção 1ª. Infracções da normativa de habitação
Artigo 103. Classes
1. São infracções administrativas em matéria de habitação as acções ou omisións tipificadas como tais nesta lei.
2. As infracções tipificadas nesta lei classificam-se em leves, graves e muito graves, atendendo à natureza da infracção e ao bem jurídico afectado pela sua comissão.
Artigo 104. Infracções leves
Terão a consideração de infracções leves:
a) A inexactitude dos documentos ou certificações expedidos pelos agentes da edificación durante o processo construtivo, assim como as omisións ou incorreccións relevantes em quaisquer dos dados ou documentos que devem figurar no livro do edifício, quando não derivem de umas ou de outras prejuízos a terceiros.
b) Não notificar ao Instituto Galego da Habitação e Solo as modificações, não substanciais, dos dados incluídos na declaração responsável efectuada pelas entidades de controlo de qualidade da edificación (ECCE) ou pelos laboratórios de ensaios para o controlo de qualidade da edificación (LECCE), no momento no que se produza a mudança.
c) O não cumprimento do dever de entregar, as pessoas compradoras ou arrendatarias da habitação, a documentação exixible conforme esta lei.
d) O não cumprimento das obrigas estabelecidas nesta lei para o depósito das fianças correspondentes ao arrendamento de prédios urbanos, trate-se de arrendamentos de habitação ou de arrendamentos para uso diferente do de habitação.
e) Não visar, ante o Instituto Galego da Habitação e Solo, os contratos de compra e venda das segundas ou sucessivas transmissões de habitações protegidas.
f) A omisión da realização das obras de reparación necessárias, nas habitações qualificadas protegidas cedidas em regime de arrendamento, para mantê-las em condições de salubridade e higiene, conforme as normas aplicables na matéria.
g) Não constituir em habitações qualificadas protegidas juntas administradoras ou comunidades de proprietários.
h) Não comunicar ao Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza as mudanças essenciais ou determinantes para a adjudicação de uma habitação protegida que se produzissem nas circunstâncias da unidade familiar ou convivencial durante o período de inscrição.
i) Não ocupar a habitação protegida no prazo estabelecido regulamentariamente sem justa causa declarada pela Administração.
j) A utilização em imóveis de habitações de promoção pública dos elementos comunitários para fins diferentes dos concordantes com a sua natureza ou contravindo o disposto nos estatutos ou acordos adoptados pela comunidade de proprietários, ainda quando não se causem danos neles.
k) Nas habitações de promoção pública, a falta de contratação de um seguro contra incêndios, sem prejuízo da contratação dos demais seguros estabelecidos legalmente para todo o tipo de habitações.
l) O não cumprimento de qualquer obriga imposta por esta lei e que não tenha a qualificação de infracção grave ou muito grave.
Artigo 105. Infracções graves
Terão a consideração de infracções graves:
a) Não adecuar a habitação, o edifício ou o complexo imobiliário às especificações do projecto, quando se trate de habitações adquiridas em projecto ou em construção e não concorram as circunstâncias assinaladas no artigo 20 desta lei.
b) A inexactitude dos documentos ou certificações expedidos pelos agentes da edificación durante o processo construtivo, assim como as omisións ou as incorreccións em quaisquer dos dados ou documentos que devam figurar no livro do edifício, quando de umas ou de outras derivem prejuízos a terceiros.
c) O não cumprimento dos requisitos exixidos para proceder ao arrendamento da habitação ou à sua venda em projecto, em construção ou rematada.
d) O não cumprimento das condições legais estabelecidas para o pagamento de quantidades antecipadas a conta do preço total da habitação.
e) Não incluir no contrato de compra e venda ou arrendamento de habitação protegida as cláusulas do contido obrigatório estabelecidas nesta lei ou nas suas normas de desenvolvimento.
f) O não cumprimento da obriga de registar-se em qualquer dos registros existentes, previstos nesta lei, referentes a agentes da edificación.
g) O não cumprimento da obriga dos promotores de comunicar ao Registro de Promotores do Instituto Galego da Habitação e Solo as sanções e resoluções judicial que adquirissem firmeza em matéria de habitação livre e protegida, contratação imobiliária e actividade urbanística, assim como aquelas sentenças firmes nas que resultem inhabilitados para participar na promoção de habitações protegidas na Comunidade Autónoma da Galiza.
h) O não cumprimento dos deveres de elaboração, entrega e gestão do livro do edifício.
i) O não cumprimento por parte dos laboratórios de ensaio para o controlo de qualidade da edificación e das entidades de controlo de qualidade da edificación das condições e dos procedimentos estabelecidos na normativa reguladora da sua actividade.
j) As acções ou omisións, por culpa ou neglixencia, dos agentes da construção durante o processo construtivo de habitações protegidas, ou a vulneración das normas de qualidade vigentes na Comunidade Autónoma da Galiza, quando dessem lugar a vícios ou defeitos grave que não afectem a segurança da edificación.
k) A subministración, por parte das companhias de água, gás, electricidade, telecomunicações e de outros serviços comunitários sem a existência de licença de primeira ocupação e, se é o caso, sem a resolução de qualificação definitiva de habitação protegida.
l) A omisión das menções obrigatórias na publicidade e informação da oferta de habitação estabelecidas no capítulo IV do título I desta lei, assim como a achega de dados falsos ou a indución à confusão na publicidade dirigida à venda ou ao arrendamento de habitações.
m) A obstrución das actividades de inspecção previstas nesta lei.
n) Não visar, ante o Instituto Galego da Habitação e Solo, os contratos de compra e venda ou de arrendamento das habitações protegidas na sua primeira transmissão.
ñ) O não cumprimento dos deveres de uso, conservação ou aseguramento das habitações protegidas e dos elementos comuns do edifício.
o) Não destinar a habitação protegida a domicílio habitual e permanente, ou mantê-la deshabitada sem causa justificada durante um prazo superior a seis meses.
p) A inadecuación entre o projecto de execução de obra qualificado provisionalmente e a obra com efeito realizada que não impeça a obtenção da qualificação definitiva, excepto no caso de modificações autorizadas previamente pelo órgão competente.
q) O não cumprimento por parte do promotor da obriga de formalizar a compra e venda de habitações protegidas em escrita pública ou da obriga de fazer constar na escrita pública as proibições e limitações à faculdade de dispor das supracitadas habitações.
r) O não cumprimento por parte dos promotores de habitações protegidas da proibição de impor à pessoa compradora a exigência da aquisição de um anexo não vinculado à habitação ou de uma superfície do edifício que não esteja sujeita a qualificação, assim como da proibição de impor à pessoa compradora gastos tributários que as disposições legais lhe atribuem à pessoa vendedora.
s) O não cumprimento pelo promotor do procedimento estabelecido na normativa reguladora do Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza para a adjudicação de habitações protegidas.
t) A utilização de uma habitação protegida sem título legal habilitante.
u) A denúncia falsa de supostas infracções tipificadas nesta lei ou na normativa reguladora de habitações protegidas
v) A execução, em habitações qualificadas protegidas, de obras que modifiquem o projecto aprovado sem a prévia autorização da administração competente em matéria de habitação, ainda que se ajustem às ordenanças técnicas e normas construtivas que sejam aplicables durante o período de vixencia do regime de protecção.
w) Não desocupar a habitação de promoção pública no prazo fixado no correspondente requirimento da Administração.
x) Nas habitações de promoção pública, a realização pelas pessoas utentes de actividades molestas ou contrárias ao preceptuado no ordenamento jurídico vigente, proibidas nos estatutos ou que infrinjam os acordos adoptados pela comunidade de proprietários do edifício, assim como causar danos ou deterioracións graves na habitação ou no edifício, nas suas instalações ou nos serviços complementares.
Artigo 106. Infracções muito graves
São infracções muito graves:
a) A falsidade nas certificações ou nos documentos expedidos pelos agentes da edificación durante o processo construtivo.
b) A falsidade das certificações ou dos documentos apresentados pelos laboratórios de ensaio para o controlo de qualidade da edificación ou pelas entidades de controlo de qualidade da edificación com a declaração responsável.
c) O não cumprimento reiterado por parte dos laboratórios de ensaio para o controlo de qualidade da edificación e das entidades de controlo de qualidade da edificación das condições e dos procedimentos estabelecidos na normativa reguladora da sua actividade.
Perceber-se-á que existe reiteración quando um laboratório de ensaio para o controlo de qualidade da edificación ou uma entidade de controlo de qualidade da edificación fossem sancionados, nos quatro anos anteriores, por uma infracção da mesma natureza em virtude de resolução judicial ou administrativa firme.
d) A transmissão ou a cessão do uso da habitação de nova construção sem a preceptiva licença de primeira ocupação, excepto nos supostos nos que se permita pelo ordenamento jurídico.
e) A reiteración na achega de dados falsos, a reiteración na indución à confusão na publicidade dirigida à venda ou ao arrendamento de habitações, assim como a omisión reiterada na informação da oferta de venda dos dados de conteúdo obrigatório previstos nesta lei e na sua normativa de desenvolvimento.
Perceber-se-á que existe reiteración quando uma pessoa física ou jurídica fosse sancionada, nos quatro anos anteriores, por uma infracção da mesma natureza em virtude de resolução judicial ou administrativa firme.
f) As acções ou omisións, por culpa ou neglixencia, dos agentes da construção durante o processo construtivo de habitações protegidas, ou a vulneración das normas de qualidade vigentes na Comunidade Autónoma da Galiza, quando dessem lugar a vícios ou defeitos grave que afectem a segurança da edificación.
g) A venda das habitações protegidas promovidas para alugueiro sem contar com a preceptiva autorização administrativa ou com a alteração das condições fixadas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo.
h) A falsidade nos feitos, documentos ou certificações cometido para obter a qualificação provisória ou definitiva de habitação protegida.
i) Não obter a qualificação definitiva de habitação protegida por não se ajustar a construção ao projecto aprovado na qualificação provisória.
j) O destino da habitação protegida a usos diferentes ao residencial sem contar com a preceptiva autorização autonómica, assim como o destino da habitação protegida a usos diferentes dos estabelecidos na resolução de qualificação definitiva.
k) O estabelecimento de preços de venda e renda das habitações protegidas superiores aos fixados pela Xunta de Galicia.
l) A percepção de sobreprezos, de primas ou de quaisquer outras quantidades, por qualquer conceito, superiores às máximas legalmente estabelecidas na transmissão ou no arrendamento de habitações protegidas.
m) A falsidade de factos, documentos ou certificações achegados à Administração para a adjudicação da habitação protegida.
n) A utilização de mais de uma habitação protegida sem contar com a correspondente autorização.
ñ) A transmissão das habitações protegidas sem cumprir os requisitos estabelecidos na sua normativa reguladora.
o) A transmissão da habitação protegida inter vivos, em segunda ou sucessivas transmissões, antes do transcurso dos prazos mínimos estabelecidos na sua normativa reguladora.
p) A falsidade dos dados exixidos para obter os empréstimos, subvenções e ajudas para a aquisição ou o arrendamento de habitações protegidas, assim como o destino dos mos empresta, subvenções e ajudas previstas na sua normativa reguladora a finalidades diferentes das determinantes ao seu outorgamento.
q) Em relação com as habitações de promoção pública, o subarrendamento, de modo oculto ou manifesto, ou a cessão da totalidade ou de parte da habitação adjudicada.
Artigo 107. Responsabilidade
1. Serão sancionadas pelos feitos constitutivos das infracções previstas nesta lei as pessoas físicas ou jurídicas, públicas ou privadas, que resultem responsáveis por estas, por acção ou omisión.
Quando a responsabilidade dos feitos constitutivos da infracção lhe corresponda a uma pessoa jurídica, poderão considerar-se responsáveis, ademais, as pessoas físicas integrantes dos seus órgãos de direcção que autorizassem ou consentissem a comissão da infracção. As supracitadas pessoas físicas serão consideradas responsáveis, em todo o caso, se a pessoa jurídica se extinguisse antes de se ditar a resolução sancionadora.
2. Quando uma mesma pessoa resultasse responsável por factos constitutivos de infracções tipificadas nesta lei, as sanções impostas terão entre sim carácter independente. Igualmente, terão carácter independente as sanções impostas a várias pessoas pela comissão da mesma infracção.
3. Quando um facto sancionable afecte várias habitações, ainda que pertençam ao mesmo edifício, poderão impor-se tantas sanções coma infracções se cometessem em cada habitação.
4. A responsabilidade dos diferentes agentes da edificación e de qualquer outra pessoa interveniente exixirase de acordo com o compartimento de funções e atribuições realizada nesta lei e na normativa de ordenação da edificación.
5. Com o objecto do disposto no regime sancionador desta lei, as infracções e sanções estabelecidas para os promotores ser-lhes-ão exixibles às cooperativas e aos xestores de cooperativas de acordo com o compartimento de funções e atribuições realizada nesta lei, na normativa de ordenação da edificación e na sua própria normativa específica.
Secção 2ª. Sanções
Artigo 108. Coimas e gradación
1. As infracções tipificadas nesta lei serão sancionadas com coimas nas seguintes quantias:
a) As infracções leves, com coima de 300 até 3.000 euros.
b) As infracções graves, com coima de 3.001 até 30.000 euros.
c) As infracções muito graves, com coima de 30.001 até 600.000 euros.
2. Sem prejuízo do disposto no ponto 5 deste artigo, quando a pessoa responsável da infracção seja uma pessoa adxudicataria, por qualquer título, de uma habitação protegida, as quantias das sanções fixadas no ponto anterior reduzirão à metade.
3. Quando a infracção cometida seja a tipificada na letra l) do artigo 106, a quantia da sanção não resultará inferior ao quíntuplo da diferença entre o sobreprezo, a prima ou a quantidade percebida e o preço máximo legal, quando se trate de arrendamento, e ao duplo da supracitada diferença, no caso de compra e venda.
4. Quando a infracção cometida seja que não se depositasse a fiança ou as suas actualizações nos arrendamentos de habitações ou nos contratos de subministracións e serviços, a coima não poderá ser inferior ao duplo do depósito devido. No suposto de regularización da demora no ingresso das fianças de forma voluntária e sem requirimento por parte da Administração, não se imporá sanção nenhuma, sem prejuízo do pagamento dos juros legais pelo tempo no que se demorasse o ingresso.
5. Se da comissão de uma infracção resultasse um benefício para a pessoa infractora superior ao montante da sanção, incrementar-se-á o supracitado montante na quantia necessária para atingir a equivalente ao benefício obtido.
6. Na gradación da quantia da sanção ter-se-á especialmente em conta o prejuízo causado, o enriquecimento injusto obtido pela pessoa infractora ou por terceiros, a existência de intencionalidade ou reiteración e a reincidencia pela comissão, no prazo de um ano, de mais de uma infracção da mesma natureza, quando assim fosse declarado por resolução firme.
Considerar-se-á circunstância atenuante a demissão da conduta de modo voluntário trás a oportuna inspecção ou advertência, assim como a realização de obras de reparación antes da resolução do procedimento sancionador. Serão circunstâncias agravantes o não cumprimento dos requirimentos efectuados pela Administração ou a obstrución da função inspectora.
As circunstâncias previstas neste ponto não se terão em conta para os efeitos de gradación da sanção quando a sua concorrência seja exixida para a comissão das condutas típicas.
7. Sem prejuízo do previsto no ponto 5 deste artigo, o cumprimento das obrigas impostas nas resoluções sancionadoras dentro do prazo estabelecido poderá dar lugar a que o órgão que ditou a resolução acorde, por solicitude da pessoa interessada, a condonación parcial, ata um 75 %, da coima imposta, em função do tipo de infracção cometida e dos prejuízos causados a terceiros ou ao interesse geral.
Secção 3ª. Outras medidas
Artigo 109. Medidas complementares
Às pessoas autoras de infracções graves e muito graves poder-se-lhes-ão impor ademais as seguintes medidas:
a) A inhabilitación para participar em promoções de habitações protegidas da Comunidade Autónoma da Galiza durante o prazo máximo de seis anos, para as infracções graves, e de dez anos, para as infracções muito graves, contados desde a firmeza da resolução administrativa ou, em caso que fosse recorrida em via contenciosa, desde a notificação da sentença firme, à pessoa responsável da infracção.
Se a inhabilitación recae sobre uma pessoa jurídica, resultarão também inhabilitadas as pessoas físicas integrantes dos seus órgãos de direcção que autorizassem ou consentissem a comissão da infracção. Se a pessoa jurídica se extinguisse antes de cumprir o prazo de inhabilitación, esta estenderá às empresas ou sociedades nas que aquelas pessoas físicas desempenhem cargos de toda a índole ou participem no seu capital social, por sim ou por pessoa interposta.
O Instituto Galego da Habitação e Solo manterá um registro dos promotores ou agentes da construção inhabilitados para participar nas promoções de habitações protegidas pelos prazos assinalados.
b) A perda das ajudas económicas e financeiras recebidas, com a consegui-te devolução, com os juros legais que correspondam, das quantidades percebidas, no caso de infracções ao regime de financiamento protegido na promoção e no acesso às habitações, sem prejuízo do que estabeleça a legislação de subvenções da Comunidade Autónoma da Galiza.
c) Nas habitações de promoção pública, a resolução do contrato de compra e venda ou de arrendamento ou a expropiación.
Artigo 110. Reposición, indemnização, reintegro e reparación
1. As responsabilidades administrativas que derivem do regime sancionador regulado nesta lei serão compatíveis com a exigência à pessoa infractora da reposición ao seu estado originário da situação alterada, com o cumprimento da normativa jurídica que lhe seja aplicable, assim como com a indemnização pelos danos e perdas causados.
2. Nas resoluções dos procedimentos sancionadores poder-se-lhes-á impor às pessoas infractoras, de ser o caso, a obriga de reintegrar as quantidades indevidamente percebidas, assim como a realização das obras de reparación e conservação que sejam procedentes e as necessárias para acomodar a edificación ao projecto aprovado ou à normativa vigente, sem prejuízo das obrigas de indemnização de danos e perdas que pudessem ter lugar.
Secção 4ª. Competências, prazo máximo e execução forzosa
Artigo 111. Competências
Os órgãos competentes para a imposición de sanções serão as pessoas que exerçam as xefaturas territoriais ou o órgão equivalente nas suas funções da conselharia competente em matéria de habitação.
Artigo 112. Prazo máximo
O prazo máximo para ditar e notificar a resolução do procedimento sancionador será de doce meses, contados a partir da data do acordo de incoación que dá lugar ao início do procedimento administrativo sancionador.
O transcurso do prazo máximo poderá suspender-se ou alargar-se nos supostos previstos na Lei 30/1992, de 26 de novembro, de regime jurídico das administrações públicas e do procedimento administrativo comum. Assim mesmo, nos supostos nos que o procedimento se paralise por causa imputable à pessoa interessada interromper-se-á o seu cómputo.
Artigo 113. Execução forzosa
1. A execução das resoluções recaídas nos expedientes sancionadores poderá realizar mediante a aplicação das medidas de execução forzosa previstas no capítulo V do título VI da Lei 30/1992, de 26 de novembro, de regime jurídico das administrações públicas e do procedimento administrativo comum.
2. No caso de imposición da obriga de realizar obras de reposición da legalidade, no mesmo acto da notificação da resolução sancionadora requerer-se-á a pessoa infractora para a execução destas no prazo máximo assinalado, que poderá ser prorrogado por causa justificada e por um período não superior à metade do inicialmente estabelecido.
3. Para compeler ao cumprimento por parte da pessoa obrigada, a Administração, a partir do momento da notificação da ordem de execução, poderá impor coimas coercitivas dentre 300 e 6.000 euros, com periodicidade mínima mensal, enquanto a pessoa infractora não emende a causa que motivou a sanção.
A quantia global das coimas coercitivas não superará a soma do montante das obras que tenham que realizar-se. De superar tal montante, a Administração deverá acudir, de ser o caso, à execução subsidiária, em cujo caso o montante dos gastos, danos e perdas se liquidará de forma provisória e se exixirá por via executiva antes da execução, excepto que a pessoa infractora empreste garantia suficiente.
Artigo 114. Finalización por mútuo acordo
Os procedimentos de execução forzosa poderão finalizar por mútuo acordo quando a pessoa proprietária aceite voluntariamente o programa de actuações sobre a habitação oferecido pela Administração para a sua posta em valor e a adequação às exigências de qualidade e habitabilidade exixidas pela normativa vigente.
Secção 5ª. Prescrição
Artigo 115. Prazos
1. As infracções tipificadas nesta lei e as acções para exixir as sanções prescreverão nos seguintes prazos:
a) Infracções: as muito graves aos dez anos, as graves aos quatro anos e as leves aos dois anos.
b) Sanções: por infracções muito graves aos três anos, por infracções graves aos dois anos e por infracções leves ao ano.
Os prazos estabelecidos não serão inferiores, no relativo ao aparecimento de defeitos de obra, aos estabelecidos nos prazos de garantia da normativa de ordenação da edificación.
2. O prazo de prescrição das infracções começará a computarse desde o dia no que foram cometidas. No caso de não cumprimento da obriga de depositar as fianças, o prazo de prescrição da infracção começará a computarse desde a data de extinção do contrato.
O prazo de prescrição das infracções interromperá mediante a iniciação, com o conhecimento da pessoa interessada, do procedimento sancionador, e continuar-se-á o cómputo do prazo se o expediente sancionador estivesse paralisado durante um mês por causa não imputable à presumível pessoa responsável.
3. O prazo de prescrição das sanções começará a computarse desde o dia seguinte a aquele no que adquira firmeza a resolução pela que se impõe a sanção.
O supracitado prazo interromperá mediante a iniciação, com o conhecimento da pessoa interessada, do procedimento de execução, e continuar-se-á o cómputo do prazo se aquele permanece paralisado durante mais de um mês por causa não imputable à pessoa infractora.
Disposição adicional primeira. Registro de Agentes da Edificación
O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá pôr em funcionamento registros de agentes da edificación que desempenhem profissionalmente a sua actividade no território da Comunidade Autónoma da Galiza.
Neste caso, os registros de entidades de controlo de qualidade e laboratórios de ensaios para o controlo de qualidade da edificación da Comunidade Autónoma da Galiza e de promotores previstos nesta lei integrar-se-ão no citado Registro de Agentes da Edificación.
Disposição adicional segunda. Dos negócios do Instituto Galego da Habitação e Solo com as entidades declaradas como meio próprio
O Instituto Galego da Habitação e Solo poderá formalizar negócios jurídicos destinados à criação e ao desenvolvimento de solo residencial ou empresarial com as entidades declaradas como meio próprio instrumental e serviço técnico da Comunidade Autónoma, e poderão estabelecer-se como meio de pagamento destes parcelas lucrativas tanto no âmbito do solo que se vai desenvolver coma noutro diferente, sempre que se encontre dentro da mesma província na que se realize a actuação.
Disposição adicional terceira. Efeitos do silêncio administrativo
As solicitudes de qualificação ou descualificación de habitações protegidas ou as solicitudes de actuações protegidas reguladas nesta lei perceber-se-ão desestimadas por silêncio administrativo, conforme o disposto no ponto 1 do artigo 43 da Lei 30/1992, de 26 de novembro, de regime jurídico das administrações públicas e do procedimento administrativo comum. Os mesmos efeitos terá o silêncio administrativo em relação com as solicitudes de adjudicação de habitações e locais de propriedade do Instituto Galego da Habitação e Solo.
Disposição adicional quarta. Das quantias das sanções
As quantias das sanções estabelecidas nesta lei poderão ser actualizadas por decreto do Conselho da Xunta transcorridos três anos desde a vigorada desta lei. As actualizações posteriores poderão realizar-se anualmente quando as circunstâncias económicas e sociais o requeiram.
Disposição adicional quinta. Habitações de promoção pública descualificadas pela disposição derradeira primeira da Lei 18/2008, de 29 de dezembro, de habitação da Galiza
As habitações de promoção pública descualificadas em virtude do disposto na disposição derradeira primeira da Lei 18/2008, de 29 de dezembro, de habitação da Galiza, que se mantenham no património do Instituto Galego da Habitação e Solo, ou das que o supracitado organismo recupere a sua titularidade, serão objecto de uma nova qualificação como protegidas de promoção pública nas condições que se determinem regulamentariamente e, de ser o caso, serão adjudicadas conforme os procedimentos administrativos previstos para este tipo de habitações. Esta nova qualificação deverá ter acesso ao registro da propriedade, no que se fará constar mediante nota marxinal.
Disposição adicional sexta. Direito à habitação e necessária assunção pela Administração das suas responsabilidades económicas com carácter prévio à demolição e ao impedimento de usos
1. Os titulares das habitações construídas ao abeiro de um título anulado têm direito a residir no imóvel enquanto não se determine pela administração competente, através do correspondente procedimento de responsabilidade patrimonial, o alcance da indemnização ao que, se é o caso, tenham direito.
Nestes supostos será aplicable o disposto na legislação urbanística para as actuações de reposición da legalidade urbanística nos casos de obras rematadas sem licença e o previsto neste artigo para garantir a necessária assunção pela Administração das suas responsabilidades económicas com carácter prévio à demolição.
2. Para estes efeitos, o acto administrativo ou sentença firme que determine a anulação do título e que comporte a reposición da legalidade urbanística e a demolição do construído, por não serem as obras legalizables pela sua incompatibilidade com o ordenamento urbanístico, levará consigo, como efeito legal necessário, a abertura de oficio do procedimento de responsabilidade patrimonial.
3. Em todo o caso, durante a tramitação do expediente de responsabilidade patrimonial, o imóvel considerar-se-á incurso na situação de fora de ordenação e sujeito ao regime previsto no artigo 103 da Lei 9/2002, de ordenação urbanística e protecção do meio rural da Galiza.
4. Todos os lexitimados no procedimento de reposición da legalidade urbanística, incluídas as administrações que, de ser o caso caso, solicitassem a anulação, se considerarão igualmente lexitimados no procedimento de responsabilidade patrimonial.
5. Em nenhum caso corresponderá a indemnização se existe dolo, culpa ou neglixencia grave imputable ao prejudicado.
Nos casos de concorrência de neglixencia não grave do titular da habitação poderá reduzir-se o montante da indemnização na proporção correspondente ao seu grau.
A indemnização que, de ser o caso, se determine poderá incluir os danos e perdas derivados da demolição, mas o seu pagamento ficará condicionado ao abandono da habitação e à sua posta à disposição da administração obrigada a materializar aquela.
6. Quando a proposta de resolução ou a proposta de terminação convencional do procedimento estimem a existência de responsabilidade patrimonial da Administração e para o pagamento fosse necessária uma modificação orçamental, deverá solicitar do órgão competente para a sua aprovação dentro do prazo de resolução do procedimento.
7. Se a resolução do procedimento determina a existência de responsabilidade patrimonial da administração concedente do título e o direito a uma indemnização à pessoa titular da habitação, a Administração deverá proceder a executar a demolição do imóvel e a impedir definitivamente os usos aos que desse lugar. Será requisito necessário o prévio pagamento ou a consignação à disposição da pessoa titular da habitação da indemnização, e terá direito, enquanto isso, a residir nela.
8. Se a resolução do procedimento determina a inexistência de responsabilidade patrimonial da administração concedente do título, procederá à demolição do imóvel e a impedir definitivamente os usos aos que desse lugar, consonte o disposto na legislação do solo.
9. A Comunidade Autónoma, igualmente, poderá incluir como uma situação excepcional no regime de acesso a uma habitação protegida, em consonancia com o estabelecido no artigo 64 desta lei, as pessoas titulares de habitações construídas ao abeiro de um título anulado e sempre que aquela constituísse a sua habitação habitual.
Disposição adicional sétima. Direito ao exercício de actividade comercial ou industrial e necessária assunção pela Administração das suas responsabilidades económicas com carácter prévio à demolição e ao impedimento de usos
O regime previsto na disposição adicional sexta desta lei ser-lhes-á aplicable às edificacións destinadas a actividades comerciais ou industriais construídas ao abeiro de um título habilitante ou de uma autorização administrativa anulados nos âmbitos que lhes sejam próprios e recolhidos em planeamentos em curso.
Disposição adicional oitava. Dación em pagamento
O Governo da Galiza procurará a adopção de medidas e mecanismos que sirvam para paliar os obstáculos que dificultam a permanência ou o acesso a uma habitação digna e adequada, em particular para aqueles que por circunstâncias sobrevidas alheias à sua vontade estão com extraordinárias dificuldades para fazer aos créditos hipotecarios que gravam a sua habitação habitual, tanto mediante a implementación na Galiza das medidas previstas no Real decreto lei 6/2012, de 9 de março, de medidas urgentes de protecção de debedores hipotecarios sem recursos, coma com a articulación de qualquer outra medida que se determine regulamentariamente dentro do seu âmbito competencial.
Disposição adicional novena
Modificação do ponto 11 do artigo 47 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que fica redigido nos seguintes termos:
«a) Regra geral: os planos gerais deverão prever umas reservas de solo para a habitação sujeita a algum regime de protecção pública que, no mínimo, compreenderão os terrenos necessários para realizar o 30 % da edificabilidade residencial prevista pela ordenação urbanística no solo que vá ser incluído em actuações de urbanização.
b) Excepções: não obstante, os supracitados planos gerais poderão também fixar ou permitir excepcionalmente uma reserva inferior para determinados municípios ou actuações, sempre que, quando se trate de actuações de nova urbanização, se garanta no instrumento de ordenação o cumprimento íntegro da reserva dentro do seu âmbito territorial de aplicação e uma distribuição da sua localização respeitosa com o princípio de coesão social.
c) Estimação da demanda potencial de habitação protegida: para os efeitos do disposto nos pontos anteriores, o plano geral poderá levar a cabo uma estimação da demanda potencial de habitação protegida com base no número de inscritos como solicitantes de habitações protegidas no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza.
Neste caso, a percentagem de reserva total da câmara municipal (PRTC) que se estabeleça será a resultante da aplicação da seguinte fórmula de cálculo:
|
PRTC = |
IRT x 10 |
x 100 |
|
IPM |
Na que será:
PRTC= Percentagem de reserva total da câmara municipal de solo para habitação protegida.
IRT= Inscritos como solicitantes de habitações protegidas no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza nesse município.
IPM= Número total de habitantes inscritos no padrón autárquico.
Se da aplicação da precedente fórmula resulta que a demanda no município não pudesse ser atendida com a percentagem fixada na letra a) desta disposição, incrementar-se-á a reserva até cobrí-la; e se, ao invés, fosse excessiva, poder-se-á reduzir, sem que em nenhum caso a edificabilidade prevista possa ser inferior ao produto de multiplicar o dobro do número de inscritos no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza como solicitantes de habitações protegidas por cem, nem a percentagem resultante possa ser inferior à percentagem média para o conjunto da Comunidade Autónoma.
d) Distribuição por tipos de habitação: em qualquer caso, a PRTC que recolham os planos gerais sempre deverá ajustar-se em todos os municípios, no que diz respeito a sua distribuição por tipos de habitação, às percentagens que para cada um deles figurem no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza em cada município, de tal modo que aquela será igual à soma de todas as percentagens de reserva por tipo de habitação (PRTVi) que resultem de aplicar a seguinte fórmula:
PRTVi= %ITPi x PRTC
Na que será:
PRTVi = Percentagem de reserva de solo por tipo de habitação protegida.
%ITPi = Percentagem de inscritos no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza para esse tipo de habitação protegida.
PRTC= Percentagem de reserva total da câmara municipal de solo para habitação protegida.
Para estes efeitos, as pessoas candidatas inscritas como solicitantes de habitações de promoção pública computaranse com as pessoas solicitantes de habitações de regime especial ou com os seus equivalentes nos correspondentes planos ou programas de habitações protegidas.
e) Revisão e modificação da PRTC: com o objecto de adecuar a PRTC daquelas câmaras municipais nos que o plano geral fixe uma reserva baseada nos dados estimados de demanda, o Instituto Galego da Habitação e Solo publicará anualmente, mediante resolução, a percentagem de reserva aplicable a cada câmara municipal com base nos inscritos no Registro Único de Candidatos de Habitação da Comunidade Autónoma da Galiza, assim como a percentagem média para o conjunto da Comunidade Autónoma. Nestes casos, quando se produza uma variação em mais ou em menos de dois pontos percentuais da PRTC estabelecida no plano geral a respeito da última publicada, o pleno da câmara municipal, por maioria absoluta, e sem necessidade de seguir o procedimento de modificação do plano, deverá acordar a modificação das percentagens de reserva e ajustar à resolução do Instituto Galego da Habitação e Solo.
f) Isenção: estarão exentos das reservas de solo reguladas neste ponto aquelas câmaras municipais que contem com menos de 5.000 habitantes inscritos no padrón autárquico no momento da aprovação inicial do plano geral, quando este não contenha previsão para novos desenvolvimentos urbanísticos em solos classificados como urbanos não consolidados e urbanizáveis que superem as cinco habitações por cada 1.000 habitantes e ano, tomando como referência o número de anos que se fixe como horizonte do plano.»
Disposição adicional décima
Modificação do ponto 12 do artigo 47 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que fica redigido nos seguintes termos:
«12. As reservas para a construção de habitações protegidas deverão localizar-se evitando a concentração excessiva de habitações deste tipo e a segregación territorial por razões de nível de renda e favorecendo a coesão social, pelo que a aplicação das percentagens estabelecidas no ponto anterior responderá à seguinte distribuição em função da classificação do solo:
a) No conjunto integrado pelo solo urbano não consolidado e pelo solo urbanizável delimitado, a percentagem de edificabilidade residencial que se fixe como reserva para habitação protegida será, no mínimo, a PRTC estabelecida no plano geral, respeitará a PRTVi de cada tipo de habitação protegida e distribuir-se-á conforme as regras seguintes:
– No solo urbano não consolidado, a percentagem de edificabilidade residencial que se fixe como reserva para habitação protegida em cada distrito será, no mínimo, a metade da PRTC.
– Em cada sector do solo urbanizável delimitado, a percentagem de edificabilidade residencial que se fixe como reserva para habitação protegida será, no mínimo, a metade da PRTC, excepto naqueles sectores cuja edificabilidade total não supere os 0,20 metros quadrados edificables por cada metro quadrado de solo, em cujo caso a reserva poderá reduzir-se ou suprimir-se, sempre que o plano geral compense esta eventual minoración no resto dos sectores.
b) No solo urbanizável não delimitado, a percentagem de edificabilidade residencial estabelecida como reserva em cada plano de sectorización será, no mínimo, a PRTC estabelecida no plano geral, e respeitar-se-ão, ademais, as PRTVi de cada tipo de habitação protegida.»
Disposição adicional décimo primeira
Modificação da letra j) do artigo 64 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«j) Plano de etapas para o desenvolvimento das determinações do plano, no que se inclua a fixação dos prazos para dar cumprimento aos deveres das pessoas proprietárias, entre eles os de urbanização e edificación.»
Disposição adicional décimo segunda
Modificação do ponto 4 do artigo 93 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«4. A revisão do planeamento e as modificações de quaisquer dos elementos dos planos, dos projectos, das normas e das ordenanças sujeitar-se-ão às mesmas disposições enunciadas para a sua tramitação e aprovação, sem prejuízo do disposto no artigo 62 desta lei.
As modificações do planeamento geral que não impliquem nem a reclasificación do solo nem o incremento da intensidade de uso de uma zona nem alterem os sistemas gerais previstos no planeamento vigente não precisarão obter o relatório prévio à aprovação inicial ao que faz referência o ponto 1 do artigo 85 desta lei.
As modificações do planeamento geral tendentes à demarcação de solo de núcleo rural ao abeiro do estabelecido no artigo 13 desta lei tramitar-se-ão seguindo o procedimento estabelecido na disposição adicional segunda da mesma lei.»
Disposição adicional décimo terceira
Modificação do ponto 3 do artigo 177 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«3. Nos âmbitos de uso residencial, e sempre em cumprimento das percentagens de reserva que se estabeleçam em aplicação do ponto 11 do artigo 47 desta lei, ao menos o 50 % da edificabilidade residencial prevista nos solos nos que se localize o 10 % de cessão obrigatória do aproveitamento tipo da área de compartimento a favor da câmara municipal deverá destinar-se a habitações protegidas de promoção pública ou a habitações de regime especial ou aos seus equivalentes nos correspondentes planos ou programas de habitações protegidas vigentes em cada momento, e, no seu defeito, em caso que fique acreditado que não existe suficiente demanda para este tipo de habitação, a qualquer outro tipo de habitação protegida.»
Disposição adicional décimo quarta
Modificação do artigo 189 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«Artigo 189. Prazos para edificar ou rehabilitar
1. Os prazos aplicables para o cumprimento do dever de edificar ou rehabilitar serão os fixados pelo planeamento geral ou de desenvolvimento em função da classificação e qualificação do solo e das circunstâncias específicas que concorram em determinadas áreas ou soares, que serão apreciadas de forma motivada, e, no seu defeito, o prazo será de dois anos.
2. A Administração poderá conceder prorrogações com uma duração máxima conjunta de um ano, a pedimento das pessoas interessadas, por causas justificadas e de forma motivada.
3. As habitações protegidas que não se executem simultaneamente com as livres deverão, em todo o caso, ser edificadas nos prazos estabelecidos no planeamento geral ou de desenvolvimento. Independentemente do disposto nos artigos seguintes deste capítulo, no caso de não cumprimento dos supracitados prazos de edificación, o Instituto Galego da Habitação e Solo ou a câmara municipal respectiva poderão expropiar os terrenos destinados pelo plano geral à construção de habitações protegidas.
4. Poderá ser beneficiária desta expropiación a pessoa física ou jurídica que resulte adxudicataria mediante o oportuno procedimento de selecção, no que se deverão garantir os princípios de publicidade, transparência, obxectividade e livre concorrência.»
Disposição adicional décimo quinta
Adición de um novo ponto 5 bis ao artigo 195 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«5 bis. Sem prejuízo do estabelecido no ponto anterior, as câmaras municipais poderão estabelecer procedimentos abreviados de obtenção de licenças de obras menores no mesmo momento da solicitude.»
Disposição adicional décimo sexta
Modificação do ponto 2 do artigo 197 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«2. Os municípios poderão conceder prorrogações dos referidos prazos da licença, depois da solicitude expressa formulada antes da conclusão dos prazos determinados e sempre que a licença seja conforme com a ordenação urbanística vigente no momento da concessão da prorrogação. Cada prorrogação que se solicite não poderá ser por um prazo superior ao inicialmente acordado.»
Disposição adicional décimo sétima
Modificação da disposição transitoria primeira, letra f), da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza, que terá a seguinte redacção:
«f) Ao solo classificado pelo planeamento vigente como não urbanizável ou rústico, mesmo conforme o previsto no artigo 32 desta lei na sua redacção anterior à modificação, através da Lei 2/2010, de 25 de março, aplicar-se-lhe-á integramente o disposto nesta lei para o solo rústico.
Através do procedimento de modificação do planeamento geral, xustificadamente, poder-se-ão impor, de ser o caso, maiores limitações.»
Disposição adicional décimo oitava
Modifica-se a letra c) do ponto 7 do artigo 5 do Texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, que fica redigida como segue:
«c) Que presente xustificante de constituir o depósito da fiança a que se refere o artigo 36 da Lei 29/1994, de arrendamentos urbanos, no Instituto Galego da Habitação e Solo, ou bem cópia compulsada da denúncia apresentada ante o supracitado organismo por não entregar-lhe o citado xustificante a pessoa arrendadora.»
Disposição transitoria primeira. Medidas de melhora do acesso à habitação e de eliminação de stock de habitação
1. O Instituto Galego da Habitação e Solo implantará um programa orientado a facilitar-lhe o acesso à habitação à cidadania e a reactivar o sector imobiliário através da gestão de uma bolsa de habitações já existentes para ser oferecidas em venda ou em alugueiro com opção de compra.
2. As habitações que se incorporem ao citado programa deverão estar totalmente rematadas, dispor de licença de primeira ocupação e estar em perfeito estado de habitabilidade. Ademais, estarão sujeitas a um preço máximo de venda e renda, que será estabelecido mediante resolução do Instituto Galego da Habitação e Solo tendo em conta o âmbito geográfico onde se localizem as habitações.
3. Nas habitações oferecidas em alugueiro com opção de compra, ao menos o 40 % do importe satisfeito durante os três primeiros anos em conceito de renda de alugueiro descontarase do preço que há que fazer efectivo no momento da compra da habitação.
4. Para o desenvolvimento do supracitado programa estabelecer-se-á um acordo marco ao que poderão aderir-se as administrações locais, as entidades financeiras e os diferentes agentes implicados no sector imobiliário nas condições e com as obrigas que o citado acordo determine, com o objecto de facilitar a posta no comprado das habitações já existentes em melhores condições de acesso para a pessoa adquirente e de reduzir os gastos associados à compra.
5. Constituir-se-á uma comissão de seguimento que estará integrada, quando menos, por uma pessoa representante da Administração autonómica, da Administração local e das entidades e agentes do sector imobiliário assinantes do acordo, com o objecto de avaliar o funcionamento do citado programa e, se é o caso, de propor os ajustes que sejam oportunos para a sua adaptação à evolução do mercado imobiliário e para dar-lhes uma correcta resposta às possíveis variações que possa experimentar a demanda de habitação.
6. Ser-lhes-á aplicable a estas habitações o regime sancionador previsto nesta lei a respeito daquelas infracções que tenham por objecto alterar o preço máximo de venda ou renda.
7. O prazo de vixencia do antedito programa será ata o 31 de dezembro de 2014, e poderá ser prorrogado por acordo do Conselho da Xunta da Galiza.
Disposição transitoria segunda. Procedimentos de qualificação
1. Os procedimentos de qualificação de habitação protegida iniciados antes da vigorada desta lei tramitar-se-ão e resolver-se-ão conforme a normativa vigente no momento da apresentação da solicitude.
2. As habitações qualificadas definitivamente conforme qualquer regime de protecção pública com anterioridade à vigorada desta lei reger-se-ão pelo disposto na sua normativa específica. Ser-lhes-á em todo o caso aplicable o indicado no artigo 58, relativo às situações excepcionais, e no artigo 61, relativo à descualificación das habitações protegidas, excepto que o previsto no regime de protecção consonte o que foram qualificadas fosse mais favorável.
Disposição transitoria terceira. Retroactividade sobre a dación em pagamento na habitação protegida
O estabelecido no ponto 2 do artigo 64, por se considerar uma norma favorável, aplicar-se-lhes-á retroactivamente às habitações protegidas qualificadas com anterioridade à vigorada desta lei.
Disposição transitoria quarta. Acesso à habitação das mulheres vítimas de violência de género
Enquanto não se produza o desenvolvimento regulamentar desta lei e dos artigos 44, 45 e concordantes da Lei 11/2007, de 27 de julho, galega para a prevenção e o tratamento integral da violência de género, as condições de acesso das mulheres vítimas de violência de género à habitação estabelecer-se-ão e manterão em qualquer modalidade de actuação, programa ou regime gerido pela Xunta de Galicia, sem prejuízo da aplicação directa dos princípios e das normas contidos nestas leis, se supusessem um trato mais favorável.
Disposição transitoria quinta. Disposições sancionadoras
Os procedimentos sancionadores iniciados com anterioridade à vigorada desta lei concluir-se-ão de acordo com o disposto na normativa vigente no momento no que se ditou o acordo de incoación, excepto no que favoreça à presumível pessoa responsável da infracção.
Disposição transitoria sexta. Reserva de solo para habitação protegida nos planos gerais em tramitação
1. Os planos gerais em tramitação que não atingissem a aprovação provisória deverão adaptar-se integramente ao disposto nesta lei. Os que a atingissem poderão adaptar-se a esta lei ou continuar a sua tramitação ata a sua aprovação definitiva a teor do disposto na Lei 6/2008, de 19 de junho, de medidas urgentes em matéria de habitação e solo, pela que se modifica a Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e protecção do meio rural da Galiza.
2. A simples adaptação do contido do plano em tramitação às disposições estabelecidas nesta lei não implicará, por sim só, a necessidade de submetê-lo a nova informação pública, excepto quando se pretendam introduzir outras modificações que alterem substancialmente a ordenação projectada e não sejam consequência da adaptação, extremo sobre o que a pessoa que exerça a secretaria autárquica deverá emitir relatório.
Disposição transitoria sétima. Reserva de solo para habitação protegida nos planos gerais aprovados
1. A reserva de solo para habitação protegida que seja aplicable nos planeamentos autárquicos no momento da vigorada desta lei manterá a sua vixencia.
2. Não obstante o anterior, as câmaras municipais poderão fixar a sua reserva de solo para habitação protegida em função da demanda potencial desta, segundo se estabelece na disposição adicional novena desta lei. Uma vez publicadas pelo Instituto Galego da Habitação e Solo as percentagens de reserva de habitação protegida aplicables a uma câmara municipal, o seu pleno, por maioria absoluta, e sem necessidade de seguir o procedimento de modificação do plano, estabelecerá a percentagem de reserva total de solo para habitação protegida aplicable nesse planeamento e ajustará à resolução do Instituto Galego da Habitação e Solo.
3. A actualização das percentagens de reserva previstas no ponto anterior deverá realizar-se respeitando a distribuição percentual que o plano geral fixava para cada polígono (área de compartimento).
4. Os planos de desenvolvimento de um plano geral que se encontrem em tramitação no momento da aprovação das novas percentagens de reserva por parte da câmara municipal poderão optar entre continuar a tramitação com as percentagens de reserva que figuravam no plano geral ou aplicar as novas percentagens determinadas pela câmara municipal.
Disposição transitoria oitava. Declaração de obra nova
Às habitações com licença concedida ou solicitada antes da vigorada da Lei 18/2008, de 29 de dezembro, de habitação da Galiza, para os efeitos do indicado no artigo 44 desta lei, referido à declaração de obra nova, não lhes será exixible o outorgamento da licença de primeira ocupação.
Disposição transitoria novena. Garantia do direito à habitação
O previsto na disposição adicional sexta desta lei será aplicable em relação com os titulares de habitações construídas ao abeiro de um título anulado com anterioridade à vigorada desta lei.
Disposição derrogatoria primeira
Fica derrogada a Lei 18/2008, de 29 de dezembro, de habitação da Galiza, assim como as disposições de igual ou inferior rango que se oponham ao disposto nesta lei.
Disposição derrogatoria segunda
Ficam derrogados os pontos 10 e 13 do artigo 47, o ponto 3 do artigo 174 e o ponto 6 do artigo 177 da Lei 9/2002, de 30 de dezembro, de ordenação urbanística e de protecção do meio rural da Galiza.
Disposição derradeira primeira. Desenvolvimento regulamentar
Habilita-se o Conselho da Xunta da Galiza para desenvolver regulamentariamente o conteúdo desta lei.
Disposição derradeira segunda. Vigorada
Esta lei vigorará aos vinte dias da sua publicação no Diário Oficial da Galiza.
Santiago de Compostela, vinte e nove de junho de dois mil doce
Alberto Núñez Feijóo
Presidente
