A Orde do 28 de decembro de 2011, pola que se aproban os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para o exercicio 2012, desenvolveu o medio de comprobación de prezos medios no mercado para que poida ser utilizado na aplicación dos tributos xestionados por esta comunidade autónoma cuxa base impoñible sexa o valor real dos bens inmobles.

A citada orde ditouse en aplicación do disposto no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, que sinala os medios que a Administración tributaria pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obriga tributaria, entre os cales cita, na súa alínea c), o de prezos medios no mercado. En idéntico sentido pronúnciase o artigo 27.Un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, ao sinalar que «para efectuar a comprobación de valores, a Administración tributaria poderá utilizar, indistintamente, calquera medio dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria». Esta mesma lei detalla no seu artigo 27.Tres cal debe ser a forma e o contido da norma que desenvolva este medio de valoración e sinala: «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1º c) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria aprobará e publicará a metodoloxía empregada no seu cálculo, que incluirá as táboas dos propios prezos medios resultantes ou ben as táboas das compoñentes ou valores básicos (solo, construción e gastos/beneficios), así como dos coeficientes singularizadores en adaptación dos prezos medios á realidade física do ben que se valore. Esta normativa técnica aprobarase mediante orde da consellería competente en materia de facenda.

As táboas actualizaranse periodicamente conforme as variacións do mercado inmobiliario e poden adoptarse, para este caso, os índices de variación de prezos inmobiliarios publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas en estatística inmobiliaria».

Os valores que recollía esa orde procedían dun estudo de mercado realizado pola Dirección Xeral de Tributos nas datas anteriores á súa promulgación, baseado en testemuñas realizadas por varias empresas do máximo prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias e en testemuñas procedentes dos datos consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias, para inmobles de natureza urbana e rústica.

Durante o primeiro semestre do ano 2012 procedeuse a realizar un novo estudo das mesmas características coa finalidade de verificar a evolución dos prezos de mercado ata as datas máis recentes.

Ante unha previsión á baixa dos prezos de vivendas novas nos últimos meses do ano 2012, motivada pola política de vendas máis agresiva que están a abordar as entidades bancarias, titulares dunha parte importante do stock de vivendas novas procedente de embargos aos promotores que non puideron asegurar a súa solvencia, e dado que nestas promocións o solo se adquiriu no seu día a prezos normais nun mercado máis dinámico, parece aconsellable aplicar unha redución dos valores das unidades de obra rematadas con cargo aos beneficios empresariais de promoción, é dicir, con cargo ao chamado «coeficiente de mercado», que pondera os gastos e os beneficios do promotor.

Deste xeito, a norma 4 do anexo I da Orde de 28 de decembro de 2011 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia modifícase no que respecta ao valor asignado ao coeficiente de mercado considerado estándar, que pasa do valor (1,4) que lle asigna a norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, sobre normas técnicas de valoración catastral a un novo valor (1,3). No anexo II da mencionada orde, onde se recolle unha listaxe completa dos concellos de Galicia coa especificación, entre outros, deste coeficiente, deben entenderse corrixidos á baixa, a partir da entrada en vigor da presente orde, aqueles rexistros en que se aplicaba o valor estándar (1,4). O resto de concellos con coeficientes de mercado de valor inferior ao estándar (1,2 ou 1) non sofren variacións.

Dado que os maiores axustes á baixa de prezos de inmobles detectados no primeiro semestre deste ano 2012 se están dando no mercado secundario (inmobles usados), motivados seguramente pola dificultade de obter liquidez e/ou financiamento motivado, pola súa vez, por unha política máis restritiva das entidades de crédito, parece oportuno aumentar a distancia que separa os valores para o mercado primario (inmobles novos) do secundario (usados). Para estes efectos, auméntase, a partir da entrada en vigor desta orde, a ratio de depreciación anual por antigüidade da edificación, especificada na norma 3.2.2 da mencionada orde, do 2 % considerado normal en tempos de estabilidade de prezos a un 4 % dadas as características especiais que presenta un atípico mercado inmobiliario en retroceso. Polo tanto, nos inmobles usados, este aumento da depreciación por antigüidade vén unirse á baixada xenérica aplicada ao coeficiente de mercado exposta no parágrafo anterior.

De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, aprobado polo Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, e o artigo 27.Un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,

DISPOÑO:

Artigo único. Modificacións da Orde do 28 de decembro de 2011 pola que se aproban os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para o exercicio 2012

Un. Modifícase a epígrafe 3.2.2 da norma 3 do anexo I, que queda redactada como segue:

3.2.2. Coeficiente de antigüidade:

Ao valor básico de construción aplicaráselle unha depreciación que recolla o envellecemento polo transcurso do tempo, mediante un coeficiente que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 4%.

Considerarase un límite máximo á depreciación por antigüidade que recolla o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para rehabilitación dun 30% do valor inicial da construción.

D = (1-r)^n

Onde D é a depreciación por antigüidade expresada en forma de coeficiente multiplicador, r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.

Dous. Modifícase a norma 4 do anexo I, que queda redactada como segue:

Norma 4: coeficiente de mercado.

Este coeficiente, tal e como é habitual nas valoracións inmobiliarias, é o resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador o binomio gastos máis beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente aplicarase sobre a suma dos valores finais do solo e da construción.

Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral (1,4) corrixido á baixa nunha décima = 1,3 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño).

Para concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, os referidos do grupo 2, poderase reducira ata 1,2.

Para bens inmobles en situacións netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia das zonas urbanas e da costa, aplicarase un coeficiente de mercado neutro de valor 1».

Tres. No anexo II, para todos os concellos de Galicia que teñen asinado un coeficiente de mercado de 1,4, este modifícase por un coeficiente 1,3.

Disposición adicional primeira

A Administración tributaria porá á disposición dos obrigados tributarios, na oficina virtual tributaria, unha ferramenta de aplicación desta orde que subministre o valor real para os efectos fiscais dun ben inmoble.

Disposición adicional segunda

Facúltase a persoa titular da Dirección Xeral de Tributos para ditar os actos necesarios para o desenvolvemento e execución desta orde.

Disposición derradeira única

A presente orde entrará en vigor o día seguinte ao da súa publicación no Diario Oficial de Galicia e aplicarase aos feitos impoñibles xerados a partir desa data.

Santiago de Compostela, 20 de agosto de 2012

Elena Muñoz Fonteriz
Conselleira de Facenda