A Ordem de 28 de dezembro de 2015 regula os meios de comprobação do valor dos bens imóveis que se utilizarão, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, assim como a normativa técnica geral aplicável. Nela detalham-se pormenorizadamente os meios de valoração utilizados pela Administração tributária desta comunidade autónoma, meios que buscam determinar o valor real dos bens objecto de aquisição, tendo em conta para isso todos aqueles factores que possam influir nele.

Neste sentido modifica-se a Ordem de 28 de dezembro de 2015 na parte referente ao método de valoração por comparação hipotética, com a finalidade de dotar de um maior rigor e exactidão, em linha com a última jurisprudência, as correlacións dos valores de bens para os efeitos de homoxeneizar as amostras consideradas como comparables, introduzindo dois novos coeficientes que recolhem, respectivamente, o tipo construtivo do edifício segundo as qualidades dos diferentes standard e o estado de conservação do imóvel devido a uma possível deficiência de manutenção básico.

De conformidade com a competência atribuída pelo artigo 7 do texto refundido da Lei de regime financeiro e orçamental da Galiza, aprovado pelo Decreto legislativo 1/1999, de 7 de outubro, e o artigo 27.Um do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho,

DISPONHO:

Artigo único. Modificação da Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprobação do valor dos bens imóveis que se utilizarão, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral

A Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprobação do valor dos bens imóveis que se utilizarão, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral, fica modificada nos seguintes termos:

Um. Modifica-se o artigo 13 da Ordem de 28 de dezembro de 2015, que fica redigido como segue:

«Artigo 13. Normas reguladoras do procedimento de valoração segundo o critério de comparação hipotética

Se o perito opta pelo método de comparação, utilizar-se-ão as amostras de mercado disponíveis mais relevantes, sem que seja exixible um número mínimo e considerando a sua proximidade à data de devindicación, a sua comparabilidade espacial na trama territorial e a sua similitude de uso e de situação jurídico-urbanística, e homoxeneizaranse em relação com o imóvel que se pretende valorar.

O procedimento a seguir será o que se estabelece no artigo 22 da Ordem ECO/805/2003, de 27 de março, sobre normas de valoração de bens imóveis e de determinados direitos para verdadeiras finalidades financeiras, com as seguintes especialidades:

1º. Os imóveis-testemunha que se usarão como referentes genéricos de comparação, sem prejuízo de mais um estudo pormenorizado do próprio perito actuante, procedem dos estudos de mercado adquiridos pela Agência Tributária da Galiza a diversas sociedades de taxación e também de dados sobre valores declarados pelos contribuintes à Administração. Dado que na amostra disponível existem testemunhas que podem diferir com a data de devindicación, acóutase a dita mostra eliminando todos aqueles que superem os 5 anos de intervalo (posteriores ou anteriores) ao ano de devindicación. A seguir, e para evitar a dispersão de valores, desprezam-se aqueles que não estejam compreendidos no intervalo definido pela média aritmética ± a desviación típico.

2º. Uma vez realizado este processo, cada uma das testemunhas que compõem a selecção serão homoxeneizadas mediante a aplicação dos correspondentes coeficientes (de proceder a sua aplicação em cada caso) que representam as características mais significativas de cada testemunha, para alcançar um valor standard unitário (em m2) a novo na data de devindicación. Estes coeficientes descrevem-se a seguir.

a) Inverso do coeficiente de antigüidade do imóvel que serve como testemunha (1/Que) que permite levar cada amostra para considerá-la nova na data de referência. Dever-se-á justificar a sua procedência.

b) Coeficiente de situação por rua-trecho ou por freguesia-lugar (Cr), que permite, em caso de não dispor de suficientes testemunhas na mesma rua (ou freguesia) de situação do imóvel para valorar, partir das sitas noutras ruas (ou freguesias) o mais próximas ou parecidas possível (cumprindo o número 1 do artigo 21 da Ordem ECO/805/2003 anteriormente assinalada para a mostra utilizada). Este coeficiente determinar-se-á comparando imóveis standard em cada uma das ruas (ou freguesias). Dever-se-á justificar a sua procedência.

c) Coeficiente de actualização por data de cada testemunha (Cd), que permite ter em conta a inflação/deflación sofrida no intervalo entre a sua data de obtenção e a de devindicación. Dever-se-á justificar a sua procedência.

d) Inverso do coeficiente de planta. Inclui dois factores: 1) em garagens (1/Cp), que tem em conta a diferença de valor em cada planta onde se situe o largo de garagem, 2) em habitações (1/Cp), que tem em conta a diferença de valor em cada planta por ausência de elevador, segundo o disposto na norma 10 do artigo 12 desta ordem.

e) Inverso do coeficiente de superfície útil para local comerciais (1/Cs), que permite ponderar a relação entre aquela e o comprimento da fachada, segundo o disposto na norma 11 do artigo 12 desta ordem.

f) Coeficiente por tipoloxía construtiva (Ct), homoxeneíza os valores de dois comparables tendo em conta os seus diferentes tipos construtivos, à margem da sua antigüidade física. Dever-se-á justificar a sua procedência.

g) Coeficiente por estado de conservação (Ce), homoxeneíza os valores de dois comparables tendo em conta os seus possíveis diferentes estados de conservação derivados do seu uso e manutenção, à margem da sua antigüidade física. Dever-se-á justificar a sua procedência.

3º. Uma vez calculado o valor standard unitário (em m2) a novo na data de devindicación (valor de comparação), tomam-se os coeficientes Que, Cp, Cs, Ct e Ce que sejam de aplicação ao caso, e outros que se considere que possam resultar necessários, em vista da documentação que consta no expediente, para obter o valor real tendo em conta as características conhecidas nesse momento, do imóvel que se vai valorar».

Dois. Modifica-se a disposição derradeiro primeira da Ordem de 28 de dezembro de 2015, que fica redigido como segue:

«Disposição derradeiro primeira. Habilitação normativa

Habilita-se a Direcção da Agência Tributária da Galiza para actualizar, mediante resolução, os anexo incluídos na presente ordem, que se publicará no Diário Oficial da Galiza, assim como para realizar quantas actuações sejam necessárias em execução do disposto na presente ordem, no âmbito da sua competência».

Disposição derradeiro. Entrada em vigor

A presente ordem entrará em vigor o 1 de janeiro de 2017.

Santiago de Compostela, 26 de dezembro de 2016

Valeriano Martínez García
Conselheiro de Fazenda