Antecedentes de hecho.
Primero. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (en adelante, IGVS), dentro de su función de establecimiento, desarrollo y gestión de planes y programas en materia de vivienda y suelo y, más concretamente, con la finalidad de dar respuesta a la demanda social de viviendas de protección oficial de promoción pública mediante la mejora, conservación y recuperación del patrimonio en barrios históricos de poblaciones, tramitó en los años 2018 y 2019 ofertas públicas para adquirir inmuebles abandonados o en estado de semiabandono en los núcleos históricos de los ayuntamientos de Ferrol, Betanzos, Lugo, Ribadavia, Ourense y Tui. Dichas actuaciones se enmarcaban en el desarrollo del programa Rexurbe, implantado en 2017 en los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Galicia, con el que la Xunta de Galicia trabaja en la recuperación de núcleos históricos de diferentes villas y ciudades gallegas.
Los resultados positivos obtenidos en esas primeras ofertas públicas de adquisición justifican la necesidad de realizar una nueva oferta, manteniendo en esencia la misma estructura pero introduciendo aquellos cambios pertinentes para implantar las actuaciones en el marco de las áreas de regeneración urbanas previstas en la nueva Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.
Segundo. La oferta pública de este año va dirigida a los ayuntamientos que ya tienen declarada un área de regeneración urbana de interés autonómico o están en fase avanzada de elaboración de la documentación para su declaración. Por estos motivos, los ámbitos en que se formulará la oferta pública se sitúan en los ayuntamientos de A Coruña, Mondoñedo y Ribadavia.
Además, dentro de cada uno de estos ámbitos se establece como objetivo actuar preferentemente en las zonas donde exista un mayor número de edificaciones o solares en estado de abandono o semiabandono, procurando concentrar las intervenciones para conseguir un mayor impacto en la regeneración urbana.
Tercero. A los efectos indicados, el IGVS acuerda hacer una oferta pública de adquisición de inmuebles, mediante compra, de conformidad con los criterios establecidos en esta resolución.
Consideraciones legales.
Primera. La Ley 3/1988, de 27 de abril, de creación del IGVS, cita en su artículo 4, líneas f) y m), como funciones propias del citado organismo, la adquisición de suelo, por cualquier título, incluso por expropiación forzosa, para, entre otras finalidades, el fomento de la vivienda, así como la rehabilitación y construcción de todo tipo de viviendas.
Segunda. De conformidad con lo establecido en la disposición adicional primera de la Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, el IGVS podrá adquirir bienes y derechos por cualquier título, pudiendo concluir cualquier contrato, típico o atípico. La adquisición tendrá lugar mediante unos procedimientos que garanticen el respeto de los principios de igualdad, publicidad y concurrencia; se podrá, no obstante, acudir a la adquisición directa sin publicidad, entre otros supuestos, cuando así lo requieran las peculiaridades de los bienes, las necesidades del servicio o la función que se va a satisfacer, la afectación o las limitaciones del mercado inmobiliario en la localidad donde estén ubicados, la urgencia extrema de la adquisición o la importancia o singularidad del bien para la consecución de la recuperación del ámbito que se va a regenerar.
Tercera. La persona titular de la Dirección General del IGVS es el órgano competente para firmar la presente resolución, en virtud de las competencias conferidas por el artículo 12.2.k) del Decreto 97/2014, de 24 de julio, por el que se establece la estructura orgánica del citado organismo.
De conformidad con todo lo indicado,
SE ACUERDA:
Primero. Realizar una oferta pública de adquisición, mediante compra de inmuebles (edificios o solares), situados en los ámbitos delimitados en el anexo I de esta resolución, para la construcción de edificios de viviendas o para su rehabilitación o renovación.
Segundo. La oferta y, en su caso, la adquisición del inmueble, está sujeta a las siguientes condiciones:
I. Condiciones de los inmuebles.
1. La oferta va dirigida exclusivamente a la adquisición, en pleno dominio y libre de cargas y gravámenes, de inmuebles de titularidad privada que, estando inscritos en el Registro de la Propiedad, se sitúen en los ámbitos delimitados anteriormente y especificados en el anexo I de esta resolución. No se realizarán adquisiciones parciales de inmuebles o sujetas a condiciones impuestas por su titular o por terceros.
2. Dichos inmuebles deberán cumplir, además, los siguientes requisitos:
2.1. El inmueble deberá permitir la construcción, rehabilitación o renovación de, por lo menos, una vivienda por planta la cual debe tener, como mínimo, dos estancias que cumplan las condiciones dimensionales establecidas en las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia. La configuración de la planta deberá permitir una adecuada distribución interior y podrán descartarse las ofertas que obliguen a distribuciones en las que sea preciso disponer de una superficie desproporcionada para elementos de distribución y comunicación o en la que abunden espacios muertos o de difícil utilización; la altura libre mínima de las estancias deberá poder alcanzar los 2,35 metros de alto en el 80 % de su superficie. No obstante lo anterior, en el caso de inmuebles de tipología unifamiliar, la vivienda podrá distribuirse en dos plantas.
2.2. El largo del inmueble deberá ser de, como mínimo, 4 metros. Podrá admitirse la presencia de zonas de la planta en que no se cumpla esta condición, siempre que dichos espacios no comprometan la distribución interior o la iluminación de las viviendas.
2.3. Las condiciones del inmueble deberán permitir una iluminación apropiada de las estancias de las viviendas que resulten de la actuación. Excepto que se pueda justificar de otro modo, se entenderá que las condiciones de iluminación son adecuadas cuando la superficie iluminable del inmueble sea, como mínimo, del 80 % del resultado de descontar a la superficie de la planta la correspondiente al espacio previsto para elementos comunes, que se estimará en 13,20 metros cuadrados construidos.
A estos efectos, se define la superficie iluminable como la menor de estos valores:
– La superficie del espacio constituido por el lugar geométrico de los puntos de la planta cuya distancia sea igual o inferior a 5,50 metros de una fachada con frente a la calle, un espacio libre o un patio de manzana a los que se puedan abrir huecos de iluminación y ventilación. El largo mínimo de las calles o patios a los que den acceso dichas fachadas deberá ser igual o mayor a 3 metros.
– La que resulte de dividir la superficie máxima de los huecos que se puedan abrir a la fachada por 0,07.
2.4. Haber garantizado el acceso a través de espacios de dominio y uso público; el largo mínimo de estos espacios no podrá ser inferior a 2 metros.
2.5. No podrán estar sujetos a servidumbres u otras cargas, legales o voluntarias, que constituyan un obstáculo físico o jurídico para su construcción o rehabilitación. Concretamente, no se aceptarán:
– Inmuebles donde existan titulares de derechos de uso que impidan su plena disposición.
– Inmuebles que estén sometidos a cargas o servidumbres debidas a la existencia de elementos constructivos que puedan ser comunes con otras edificaciones o propiedades contiguas. Se exceptúa el caso de que se trate de muros medianeros.
– Inmuebles contiguos a otros edificios o construcciones que, debido a su estado de conservación o características, puedan poner en peligro la estanqueidad del agua, comprometan la seguridad de los elementos constructivos o la propia estabilidad del inmueble que se va a adquirir o la del edificio que se pueda construir en el solar.
– Inmuebles en los que las características de su entorno se encuentren en niveles de notable degradación, excepto que, como resultado del proceso de adquisición y/o rehabilitación de los inmuebles de la zona por parte del IGVS, se considere esencial su adquisición para la regeneración del ámbito.
Cuando la propuesta englobe más de un inmueble, el cumplimiento de las condiciones anteriores se analizará de forma conjunta.
II. Condiciones económicas de la oferta.
a) Precio del inmueble:
El precio de adquisición del inmueble no superará el valor límite de la oferta (Vlti), que será el menor de los dos siguientes:
– El valor máximo admisible de adquisición del inmueble.
– El valor de mercado del inmueble.
A estos efectos:
Se entenderá como valor máximo admisible de adquisición (Vmx) el valor máximo que el IGVS podrá abonar por el inmueble, calculado según la siguiente fórmula:
Vmxi = (Svi × VSvi €/m2 + Sli × VSli €/m2) × 1,15 + Vci
Donde:
– Svi y Sli son las superficies edificables destinadas a viviendas y locales, respectivamente.
– VSvi y VSli son los valores de repercusión del suelo, por metro cuadrado edificable, de vivienda y locales, respectivamente, calculados según la norma 2 del artículo 12 de la Orden de 28 de diciembre de 2015, de la Consellería de Hacienda, por la que se regulan los medios de comprobación del valor de los bienes inmuebles que se utilizarán, de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, en el ámbito de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como la normativa técnica general. Para el cálculo del VS se adoptarán los valores y coeficientes recogidos en la Resolución de 6 de marzo de 2020 por la que se actualizan los anexos de la citada orden. Estos valores se recogen en las tablas que constituyen el anexo II de esta resolución.
– Vc es el valor de la construcción; se calcula multiplicando por 160 el número de metros cuadrados de superficie de fachada con muro de piedra labrada que se pueda mantener.
Se entenderá como valor de mercado del inmueble el valor que resulte de la tasación encargada por el IGVS respecto a cada una de las propuestas admitidas.
b) Importe de la oferta:
El importe máximo de la oferta será de 1.500.000 euros, con cargo a la aplicación 07.83.451A.618.1, proyecto 2017 0007, del estado de gastos de los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Galicia para el año 2020. No obstante, la citada cuantía podrá ser ampliada en virtud de las disponibilidades presupuestarias del IGVS, mediante resolución de la persona titular de su dirección general, que se publicará en el Diario Oficial de Galicia.
El citado importe será distribuido de la siguiente manera:
– Para el Ayuntamiento de A Coruña: 1.000.000 euros.
– Para el Ayuntamiento de Mondoñedo: 300.000 euros.
– Para el Ayuntamiento de Ribadavia: 200.000 euros.
En el caso en que por falta de ofertas no se agotara el crédito previsto para un determinado ayuntamiento y, al mismo tiempo, el crédito inicial previsto para los demás resultase insuficiente para adquirir inmuebles propuestos en ellos, la persona titular del IGVS, sobre la base de los informes recabados al respecto, podrá acordar la disposición de todo o parte de aquel para adquirir los citados inmuebles.
III. Condiciones formales de la oferta.
Las personas interesadas en la oferta deberán presentar ante la Dirección General del IGVS un escrito en el que figuren sus datos personales (nombre y apellidos, dirección a efectos de notificaciones, teléfono de contacto y, en su caso, dirección de correo electrónico), las características del inmueble, con indicación de su superficie y de la calle o plaza donde esté ubicado, así como una propuesta del precio exigido para su adquisición, lo cual deberá estar especificado en letra. El citado precio no podrá estar condicionado, ni incluir variantes o alternativas. Podrán presentarse tantos escritos como inmuebles se pretendan vender al IGVS; no obstante, si se tratara de inmuebles lindantes, la citada propuesta de todos ellos deberá realizarse de forma conjunta.
Los escritos deberán presentarse ante el Registro General del IGVS, situado en el polígono de As Fontiñas, Área Central, s/n, de Santiago de Compostela, en el plazo que finaliza el 25 de agosto de 2020. No obstante, también podrán presentarse en los lugares establecidos en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.
Con el escrito se deberá adjuntar la siguiente documentación:
– Documento nacional de identidad o, en su caso, número de identificación de extranjero, cuando el propietario sea una persona física. Si se trata de persona jurídica, deberá presentar copia del código de identificación fiscal, la escritura de constitución y, en su caso, de modificación, inscritas en el registro público correspondiente, así como los documentos identificativos de la persona habilitada para actuar en su nombre.
Cuando la propiedad del inmueble recaiga en más de una persona, física o jurídica, se deberán aportar los documentos acreditativos de la identidad de todos ellos, su cuota de participación, un compromiso de venta de la totalidad del inmueble, así como un poder en que se designe la persona que los represente a efectos de la venta ante el IGVS.
– Documento justificativo de la titularidad del inmueble.
– Certificación registral del inmueble.
– Declaración responsable del titular del bien de que no existen cargas o gravámenes sobre el inmueble. En caso de existir cargas o gravámenes, se deberán describir cuales.
– Certificación descriptiva y gráfica de la Dirección General del Catastro relativa al inmueble.
– Certificación de que se encuentra al corriente del pago del impuesto de bienes inmuebles y de cualquier otro tributo al que esté sujeto el inmueble.
– Memoria descriptiva del inmueble, que deberá contar, por lo menos, con los siguientes datos:
a) Superficie de la parcela donde se sitúa el inmueble.
b) En su caso, superficie construida y la superficie útil de cada uno de los locales y viviendas existentes en la edificación.
c) Superficie edificable del inmueble.
d) Fotografías del interior y del exterior del inmueble que posibiliten identificarlo claramente y realizar una evaluación inicial de su estado de conservación.
e) Plano de la situación del inmueble.
En caso de que la documentación catastral no coincida con la realidad del inmueble, la persona propietaria deberá aportar planos de la parcela, ajustados a dicha realidad. Opcionalmente, la persona titular podrá aportar planos de planta y alzados de la edificación existente sobre la parcela.
– Autorización de acceso al inmueble a favor de las personas que determine el IGVS, para que se puedan realizar cuantas inspecciones se consideren oportunas, siempre previo el correspondiente aviso.
– Certificado expedido por el ayuntamiento, emitido con fecha no superior a tres meses, contado desde la presentación de la documentación, en la que se indique:
a) Las condiciones urbanísticas aplicables al inmueble.
b) Que no pesa sobre este orden de ejecución o derribo ni sanciones pendientes de pago.
A los efectos anteriores, las copias de los documentos disfrutarán de la misma validez y eficacia que sus originales, siempre que estén debidamente compulsadas. Las personas interesadas se responsabilizarán de la veracidad de los documentos que presenten.
Las certificaciones, memorias y demás documentos que acompañen a la solicitud deberán ser emitidos en fechas próximas a la de la presentación de la solicitud, con el fin de facilitar la comprobación de la realidad física y/o jurídica del inmueble.
Los datos personales recogidos en este procedimiento serán tratados, en su condición de responsable, por el IGVS, con la finalidad de llevar a cabo la tramitación administrativa que se derive de la gestión del procedimiento.
Tercero. Procedimiento de admisión de las ofertas y establecimiento del orden de prioridad de la adquisición
Para determinar la relación de las solicitudes admitidas y el orden de prelación en la adquisición de estas, se seguirá el siguiente procedimiento:
1. Una vez finalizado el plazo fijado para la presentación de los escritos, la Dirección Técnica de Suelo y Calidad (en adelante, DTSEC) examinará la documentación presentada. Si como resultado de tal examen observara defectos u omisión susceptibles de enmienda en el escrito y/o en la documentación, se concederá a la persona interesada un plazo improrrogable de 20 días naturales para que se enmiende las deficiencias o aporte los documentos omitidos. Transcurrido dicho plazo sin enmendar o presentar los documentos requeridos, se entenderá que se rechaza la oferta. No obstante, en estos supuestos se entenderá rechazada la oferta, sin necesidad de previo requerimiento, cuando la propuesta presentada vaya referida a un inmueble que no cumple las condiciones exigidas en esta oferta.
2. Corregidas, en su caso, las deficiencias encontradas, la DTSEC emitirá un informe en el que se relacionarán los escritos presentados, así como los que en su consideración deben ser rechazados, bien por no estar el inmueble dentro del ámbito previsto en esta resolución bien por no presentar toda la documentación exigida en esta resolución, incluso después de ser requerida para su aportación. El citado informe se elevará a la Comisión de Valoración, la cual estará compuesta por las siguientes personas:
– Persona titular de la DTSEC, que ejercerá las funciones de presidente de la comisión.
– Persona titular del Servicio de Gestión de Inversiones y Apoyo Administrativo de la DTSEC, que actuará como secretario de la comisión.
– Persona titular de la Oficina Técnica del IGVS.
– Persona titular del Servicio de Planificación y Ordenación del Suelo del IGVS.
– Persona titular del Servicio Técnico del IGVS en A Coruña.
– Persona titular del Servicio Técnico del IGVS en Lugo.
– Persona titular del Servicio Técnico del IGVS en Ourense.
– Persona titular de la asesoría jurídica del IGVS.
3. A la vista del informe de la DTSEC, la Comisión de Valoración determinará los escritos que se ajustan a los requisitos de esta resolución, con pronunciamiento expreso sobre los admitidos y los rechazados, con indicación de las causas de tal rechazo.
4. Una vez recibida el acta de la Comisión de Valoración, la persona titular de la Dirección General del IGVS resolverá el rechazo de aquellas propuestas en las que el inmueble esté situado fuera del ámbito previsto en esta resolución, así como de aquellas otras que no presentaran toda la documentación exigida en esta resolución, incluso después de ser requerida para su aportación. Asimismo, encargará a una empresa inscrita en el registro de sociedades de tasación del Banco de España una tasación para cada uno de los inmuebles cuyas propuestas hayan sido admitidas.
El informe de la tasación deberá pronunciarse sobre las siguientes cuestiones:
– El estado del inmueble.
– Sus características físicas.
– La concordancia entre la realidad física y la documentación aportada.
– Su valoración, con indicación de los parámetros en que se fundamenta.
5. En vista de la tasación y de la documentación aportada con las propuestas, así como de las comprobaciones que se consideren oportunas, la Oficina Técnica del IGVS elaborará un informe por cada una de las propuestas admitidas. En dicho informe se analizará:
a) Si los inmuebles cumplen los requisitos de admisión establecidos en esta resolución y, en su caso, si a pesar de no cumplir alguno de los requisitos establecidos en el apartado 2º del punto I del acuerdo segundo, referido a las condiciones de los inmuebles, se considera conveniente aceptar la propuesta por concurrir alguna de las siguientes circunstancias:
– Que existen motivos justificados para considerar que dicho incumplimiento no supone un impedimento para conseguir una distribución adecuada de las viviendas que garantice su funcionalidad y, al mismo tiempo, que la construcción, rehabilitación o renovación del edificio no vaya a suponer costes extraordinarios.
– Que la construcción, rehabilitación o renovación del inmueble se considere necesaria para alcanzar el objetivo de mejorar el ámbito de actuación previsto en esta resolución.
– Que la adquisición del edificio facilite notablemente o haga viable la construcción, rehabilitación o renovación de otros inmuebles propiedad del IGVS.
b) Si con la rehabilitación o renovación del inmueble se garantiza la rehabilitación o renovación de manzanas completas de más de tres inmuebles o se facilita notablemente la rehabilitación o renovación de otros inmuebles propuestos en esta oferta o que ya sean propiedad del IGVS.
c) Si el inmueble tiene valores singulares arquitectónicos o ambientales que aconsejen su adquisición con carácter prioritario.
Cuarto. Para determinar el orden de prioridad en la adquisición de los inmuebles, se seguirá el siguiente procedimiento:
En primer lugar, se determinará el valor aplicable de cada propuesta (Vap), que será el menor de los siguientes valores:
– El importe propuesto por el interesado en su escrito.
– El valor límite de la oferta, según el antes definido.
A continuación, se determinará la baja de cada propuesta (Bi), que vendrá determinada por la diferencia entre el valor límite de la oferta y el valor aplicable de la propuesta:
Bi = VIti – Vapi
Acto seguido, se calculará la puntuación correspondiente a cada propuesta (Pi):
La puntuación inicial de la propuesta será el resultado de aplicar la siguiente fórmula:
Pi = 100 × (Bi / VIti) +Psi
Donde:
Bi es la baja aplicable de la propuesta.
Psi es la compensación por superficie, que tendrá el siguiente valor:
– Psi = 0, cuando Svi es menor el igual a 200 m2.
– Psi = (15 × Svi / 1.200), cuando Sp esté comprendido entre 200 y 1.200 m2.
– Psi = 15, cuando Svi sea mayor de 1.200 m2.
Donde Svi es la superficie edificable de viviendas.
Aquellas propuestas que fueran consideradas merecedoras de adquisición por sus valores arquitectónicos o ambientales, así como cualquier otras que, según el informe de la Oficina Técnica del IGVS, su adquisición garantice la rehabilitación o la renovación de manzanas completas de más de tres inmuebles o facilite notablemente la rehabilitación o la renovación de otros inmuebles propuestos en la presente oferta o que ya sean propiedad del IGVS, se le asignará la puntuación de la oferta que alcance el mayor valor, más un punto.
Al resto de las propuestas se le asignará la puntuación que resulte de la fórmula indicada anteriormente.
Finalmente, se realizará un listado de las propuestas presentadas en cada ayuntamiento, ordenado conforme a los siguientes criterios:
– Las ofertas se ordenarán en orden decreciente, en función de la puntuación obtenida en la fase de valoración.
– En caso de igualdad de puntuación, tendrá prioridad aquella propuesta cuya superficie destinada a viviendas (Svi) resulte mayor.
La Comisión de Valoración, a la vista del informe de la Oficina Técnica del IGVS y, en su caso, recibidas las aclaraciones o informes complementarios que se consideraran necesarios, propondrá a la persona titular de la Dirección General del IGVS, respecto a cada ayuntamiento:
– La admisión de las propuestas que, a la vista de los informes técnicos aportados, reúnan los requisitos señalados en el apartado 2º del punto I del acuerdo segundo de esta resolución, así como de aquellas otras que, en virtud de los informes que figuren en el expediente, aun sin cumplir dichos requisitos, existan razones técnicas que permitan considerar que se puede obtener una distribución adecuada de las viviendas o que la rehabilitación o renovación del inmueble no supondrá costes extraordinarios.
– La exclusión del resto de las propuestas.
– La aprobación del listado de las propuestas admitidas, ordenado de modo decreciente, según la puntuación obtenida, con indicación de la citada puntuación y del valor asignado.
Quinto. Procedimiento de aceptación de las ofertas
Vista la propuesta de la Comisión de Valoración, la persona titular de la Dirección General del IGVS, mediante resolución que se deberá dictar antes del 18 de diciembre de 2020, acordará:
– Excluir las propuestas que no reúnan los requisitos exigibles en esta oferta, pese a ser inicialmente admitidas.
– Aprobar el listado de las propuestas admitidas, ordenadas por orden de prioridad y con indicación de su valor de adquisición.
– Aceptar las propuestas, de conformidad con los criterios señalados, y realizar, en su caso, una oferta contradictoria, por el importe del valor aplicable, según lo indicado anteriormente, todo ello hasta agotar el presupuesto disponible para cada ayuntamiento. En estos casos, el titular del inmueble dispondrá de un plazo de 15 días naturales para comunicar su aceptación; transcurrido dicho plazo sin comunicar la aceptación, se entenderá que rechaza la oferta contradictoria realizada.
La admisión de las ofertas del IGVS en que el importe adoptado para la valoración fuera inferior al importe de la propuesta presentada, quedará condicionada a la aceptación por parte de la persona interesada del importe recogido en la valoración contradictoria.
Sexto. Honorarios y pagos de impuestos
Los honorarios notariales y registrales de las escrituras de compraventa correrán a cargo del IGVS. La determinación del notario se hará de conformidad con el artículo 127 del Reglamento de la organización y régimen del notariado, aprobado con carácter definitivo por el Decreto de 2 de junio de 1944.
Los demás gastos e impuestos que se originen o se ocasionen a consecuencia de la compraventa se abonarán conforme a lo dispuesto en la legislación vigente.
Séptimo. Anexos
En el anexos de esta resolución se delimitan los ámbitos de localización de los inmuebles a adquirir (anexo I) y se indican los valores de repercusión del suelo por metro cuadrado edificable señalados en el punto II del acuerdo segundo (anexo II).
Santiago de Compostela, 4 de junio de 2020
Heriberto García Porto
Director general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo
Anexo I
Ámbitos de localización de los inmuebles a adquirir
CASCO VIEJO DE A CORUÑA
CASCO VIEJO DE MONDOÑEDO
CASCO VIEJO DE RIBADAVIA
