Antecedentes de feito.
Primeiro. O Instituto Galego da Vivenda e Solo (en diante, IGVS), dentro da súa función de fomento para a recuperación urbana nos núcleos históricos degradados, tramitou no ano 2018 unha oferta pública para adquirir inmobles abandonados ou en estado de semiabandono nos núcleos históricos dos concellos de Ferrol, Betanzos, Lugo e Ourense. A devandita actuación enmarcábase no desenvolvemento do programa Rexurbe, implantado nos orzamentos xerais da Comunidade Autónoma de Galicia para o 2017, con que a Xunta de Galicia traballa na recuperación de núcleos históricos de diferentes vilas e cidades galegas.
Os resultados desa primeira oferta pública de adquisición determinan a necesidade de realizar unha nova oferta, introducindo os cambios necesarios para acadar unha maior simplificación e eficiencia na súa tramitación administrativa, mantendo, ao mesmo tempo, a seguridade xurídica que debe caracterizar todo procedemento de concorrencia competitiva.
Segundo. As peculiaridades dos bens, así como os obxectivos que se perseguen coa merca dos inmobles, xustifican a elección dos emprazamentos escollidos e, en particular, a preferencia que se lle outorga á adquisición daqueles inmobles que destaquen polo seu valor arquitectónico ou pola necesidade da súa rehabilitación, aos fins de conseguir a rexeneración ambiental de espazos urbanos de singular interese.
Terceiro. Para os efectos indicados, o IGVS acorda facer unha oferta pública de adquisición de inmobles, mediante compra, de conformidade cos criterios establecidos nesta resolución.
Consideracións legais.
Primeira. A Lei 3/1988, do 27 de abril, de creación do IGVS, cita no seu artigo 4, liñas f) e m), como funcións propias do citado organismo, a adquisición de solo, por calquera título, incluso por expropiación forzosa, para, entre outras finalidades, o fomento da vivenda, así como a rehabilitación e construción de todo tipo de vivendas.
Segunda. O Decreto 253/2007, do 13 de decembro, de réxime xurídico do solo e das edificacións promovidas polo IGVS sinala no seu artigo 74.2, respecto da adquisición a título oneroso, que se poderá prescindir do trámite de concurso e autorizarse a adquisición directa polo director xeral do IGVS, por proposta da Dirección Técnica de Solo, Edificación e Calidade do organismo (en diante, DTSEC), cando así o requiran as peculiaridades dos bens, as necesidades do servizo ou da función que se vaia satisfacer, a urxencia extrema da adquisición e afectación ou as limitacións do mercado inmobiliario na localidade onde estean situados. O parágrafo seguinte indica que se entenderá incluída no procedemento de adquisición directa a oferta pública de adquisición que efectúe o IGVS aos propietarios incluídos no ámbito territorial determinado polo planeamento promovido polo citado organismo.
Terceira. A persoa titular da Dirección Xeral do IGVS é o órgano competente para asinar a presente resolución, en virtude das competencias conferidas polo artigo 12.2.k) do Decreto 97/2014, do 24 de xullo, polo que se establece a estrutura orgánica do citado organismo.
De conformidade con todo o indicado,
ACÓRDASE:
Primeiro. Realizar unha oferta pública de adquisición, mediante compra, de inmobles (edificios ou solares) situados nos ámbitos delimitados no anexo I desta resolución, para a construción de edificios de vivendas ou para a súa rehabilitación ou renovación.
Segundo. A oferta e, se é o caso, a adquisición do inmoble, está suxeita ás seguintes condicións:
I. Condicións dos inmobles.
1. A oferta vai dirixida exclusivamente á adquisición, en pleno dominio e libre de cargas e gravames, de inmobles de titularidade privada que, estando inscritos no Rexistro da Propiedade, se sitúen nos ámbitos delimitados anteriormente e especificados no anexo I desta resolución. Non se realizarán adquisicións parciais de inmobles ou suxeitas a condicións impostas polo seu titular ou por terceiros.
2. Os devanditos inmobles deberán cumprir, ademais, os seguintes requisitos:
2.1. O inmoble deberá permitir a construción, rehabilitación ou renovación de, polo menos, unha vivenda por planta a cal debe ter, como mínimo, dúas estancias que cumpran as condicións dimensionais establecidas nas normas de habitabilidade de vivendas de Galicia; a configuración da planta deberá permitir unha axeitada distribución interior, podendo descartarse as ofertas que obriguen a distribucións en que sexa preciso dispor dunha superficie desproporcionada para elementos de distribución e comunicación ou en que abunden espazos mortos ou de difícil utilización; e a altura libre mínima das estancias deberá poder acadar os 2,35 metros de alto no 80 % da súa superficie. Non obstante o anterior, no caso de inmobles de tipoloxía unifamiliar, a vivenda poderá distribuírse en dúas plantas.
2.2. O longo do inmoble deberá ser de, como mínimo, 4 metros. Poderá admitirse a presenza de zonas da planta en que non se cumpran esta condición, sempre que os ditos espazos non comprometan a distribución interior ou a iluminación das vivendas.
2.3. As condicións do inmoble deberán permitir unha iluminación axeitada das estancias das vivendas que resulten da actuación. Agás que se poida xustificar doutro modo, entenderase que as condicións de iluminación son axeitadas cando a superficie iluminable do inmoble sexa, como mínimo, do 80 % do resultado de descontar á superficie da planta a correspondente ao espazo previsto para elementos comúns, que se estimará en 13,20 metros cadrados construídos.
Para estes efectos, defínese a superficie iluminable como a menor destes valores:
– A superficie do espazo constituído polo lugar xeométrico dos puntos da planta cuxa distancia sexa igual ou inferior a 5,50 metros dunha fachada con fronte á rúa, un espazo libre ou un patio de rueiro aos cales se poidan abrir ocos de iluminación e ventilación. O longo mínimo das rúas ou patios a que dean acceso ás ditas fachadas deberá ser igual ou maior a 3 metros.
– A que resulte de dividir a superficie máxima dos ocos que se poidan abrir á fachada por 0,07.
2.4. Ter garantido o acceso a través de espazos de dominio e uso público; o longo mínimo destes espazos non poderá ser inferior a 2 metros.
2.5. Non poderán estar suxeitos a servidumes ou outras cargas, legais ou voluntarias, que constitúan un obstáculo físico ou xurídico para a súa construción ou rehabilitación. Concretamente, non se aceptarán:
– Inmobles onde existan titulares de dereitos de uso que impidan a súa plena disposición.
– Inmobles que estean sometidos a cargas ou servidumes debidas á existencia de elementos construtivos que poidan ser comúns con outras edificacións ou propiedades contiguas. Exceptúase o caso de que se trate de muros medianeiros.
– Inmobles contiguos a outros edificios ou construcións que, debido ao seu estado de conservación ou características, poidan por en perigo a estanquidade da auga, comprometan a seguridade dos elementos construtivos ou a propia estabilidade do inmoble que se vaia adquirir ou a do edificio que se poida construír no solar.
– Inmobles en que as características da súa contorna se atopen en niveis de notable degradación, agás que, como resultado do proceso de adquisición e/ou rehabilitación dos inmobles da zona por parte do IGVS, se considere esencial a súa adquisición para a rexeneración do ámbito.
Cando a proposta englobe máis dun inmoble, o cumprimento das condicións anteriores analizarase de forma conxunta.
II. Condicións económicas da oferta.
A) Prezo do inmoble:
O prezo de adquisición do inmoble non superará o valor límite da oferta (Vlti), que será o menor dos dous seguintes:
– O valor máximo admisible de adquisición do inmoble.
– O valor de mercado do inmoble.
Para estes efectos:
Entenderase como valor máximo admisible de adquisición (Vmx) o valor máximo que o IGVS poderá aboar polo inmoble, calculado segundo a seguinte fórmula:
Vmxi = (Svi × VSvi €/m2 + Sli × VSli €/m2) × 1,15 + Vci
Onde:
– Svi e Sli son as superficies edificables destinadas a vivendas e locais, respectivamente.
– VSvi e VSli son os valores de repercusión do solo, por metro cadrado edificable, de vivenda e locais, respectivamente, calculados segundo a norma 2 do artigo 12 da Orde do 28 de decembro de 2015, da Consellería de Facenda, pola que se regulan os medios de comprobación do valor dos bens inmobles que se utilizarán, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, no ámbito dos impostos sobre sucesións e doazóns e sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, así como a normativa técnica xeral. Para o cálculo do VS adoptaranse os valores e coeficientes recollidos na Resolución do 17 de abril de 2017 pola que se actualizan os anexos da citada orde. Estes valores recóllense nas táboas que constitúen o anexo II da presente resolución.
– Vc é o valor da construción; calcúlase multiplicando por 160 o número de metros cadrados de superficie de fachada con muro de pedra labrada que se poida manter.
Entenderase como valor de mercado do inmoble o valor que resulte da taxación encargada polo IGVS respecto a cada unha das propostas admitidas.
B) Importe da oferta:
O importe máximo da oferta será de 1.500.000 euros, con cargo á aplicación 07.83.451A.618.1, proxecto 2017 0007, do estado de gastos dos orzamentos xerais da Comunidade Autónoma de Galicia para o ano 2019. Non obstante, a citada contía poderá ser ampliada en virtude das dispoñibilidades orzamentarias do IGVS, mediante resolución da persoa titular da súa dirección xeral, que se publicará no Diario Oficial de Galicia.
O citado importe será distribuído do seguinte xeito:
– Para o Concello de Ferrol: 300.000 euros.
– Para o Concello de Betanzos: 300.000 euros.
– Para o Concello de Ribadavia: 300.000 euros.
– Para o Concello de Ourense: 300.000 euros.
– Para o Concello de Tui: 300.000 euros.
No caso en que por falta de ofertas non se esgotase o crédito previsto para un determinado concello e, ao mesmo tempo, o crédito inicial previsto para os demais resultara insuficiente para adquirir inmobles propostos neles, a persoa titular do IGVS, sobre a base dos informes recadados ao respecto, poderá acordar a disposición de todo ou parte de aquel para adquirir os citados inmobles.
III. Condicións formais da oferta.
As persoas interesadas na oferta deberán presentar ante a Dirección Xeral do IGVS un escrito en que figuren os seus datos persoais (nome e apelidos, enderezo, para os efectos das notificacións, teléfono de contacto e, de ser o caso, enderezo de correo electrónico), as características do inmoble, con indicación da súa superficie e da rúa ou praza onde estea situado, así como unha proposta do prezo exixido para a súa adquisición, o cal deberá estar especificado en letra. O citado prezo non poderá estar condicionado, nin incluír variantes ou alternativas. Poderán presentarse tanto escritos como inmobles se pretendan vender ao IGVS; non obstante, tratándose de inmobles lindantes, a citada proposta de todos eles deberá realizarse de forma conxunta.
Os escritos deberán presentarse ante o Rexistro Xeral do IGVS, sito no Polígono das Fontiñas, Área Central, s/n, de Santiago de Compostela, no prazo que remata o 31 de xullo de 2019. Non obstante, tamén poderán presentarse nos lugares establecidos no artigo 16.4 da Lei 39/2015, do 1 de outubro, do procedemento administrativo común das administracións públicas.
Co escrito deberase xuntar a seguinte documentación:
– Documento nacional de identidade ou, de ser o caso, número de identificación de estranxeiro, cando o propietario sexa unha persoa física. Se se trata de persoa xurídica, deberá presentar copia do código de identificación fiscal, a escritura de constitución e, se é o caso, de modificación, inscritas no rexistro público correspondente, así como os documentos identificativos da persoa habilitada para actuar no seu nome.
Cando a propiedade do inmoble recaia en máis dunha persoa, física ou xurídica, deberase achegar os documentos acreditativos da identidade de todos eles, a súa cota de participación, un compromiso de venda da totalidade do inmoble, así como un poder en que se designe a persoa que os represente, para os efectos da venda, ante o IGVS.
– Documento xustificativo da titularidade do inmoble.
– Certificación rexistral do inmoble.
– Declaración responsable do titular do ben de que non existen cargas ou gravames sobre o inmoble. No caso de existir cargas ou gravames, deberanse describir cales.
– Certificación descritiva e gráfica da Dirección Xeral do Catastro relativa ao inmoble.
– Certificación de que se atopa ao día no pagamento do imposto de bens inmobles e de calquera outro tributo a que estea suxeito o inmoble.
– Memoria descritiva do inmoble, que deberá contar, polo menos, cos seguintes datos:
a) Superficie da parcela onde se sitúa o inmoble.
b) De ser o caso, superficie construída e a superficie útil de cada un dos locais e vivendas existentes na edificación.
c) Superficie edificable do inmoble.
d) Fotografías do interior e do exterior do inmoble que posibiliten identificalo claramente e realizar unha avaliación inicial do seu estado de conservación.
e) Plano da situación do inmoble.
No caso de que a documentación catastral non coincida coa realidade do inmoble, a persoa propietaria deberá achegar planos da parcela, axustados á dita realidade. Opcionalmente, a persoa titular poderá achegar planos de planta e alzados da edificación existente sobre a parcela.
– Autorización de acceso ao inmoble a favor das persoas que determine o IGVS, para que se poidan realizar cantas inspeccións se consideren oportunas, sempre previo o correspondente aviso.
– Certificado expedido polo concello, emitido con data non superior a tres meses, contado desde a presentación da documentación, en que se indique:
a) As condicións urbanísticas aplicables ao inmoble.
b) Que non pesa sobre este orde de execución ou derribo nin sancións pendentes de pagamento.
Para os efectos anteriores, as copias dos documentos gozarán da mesma validez e eficacia que os seus orixinais, sempre que estean debidamente compulsadas. As persoas interesadas responsabilizaranse da veracidade dos documentos que presenten.
As certificacións, memorias e demais documentos que acompañen á solicitude deberán ser emitidos en datas próximas á presentación da solicitude, para os fins de facilitar a comprobación da realidade física e/ou xurídica do inmoble.
Os datos persoais recadados neste procedemento serán tratados, na súa condición de responsable, polo IGVS, coa finalidade de levar a cabo a tramitación administrativa que se derive da xestión do procedemento.
Terceiro. Procedemento de admisión das ofertas e establecemento da orde de prioridade da adquisición.
Para determinar a relación das solicitudes admitidas e a orde de prelación na adquisición destas, seguirase o seguinte procedemento:
1. Unha vez rematado o prazo fixado para a presentación dos escritos, a DTSEC examinará a documentación presentada. Se como resultado de tal exame observase defectos ou omisións susceptibles de emenda no escrito e/ou na documentación, concederase á persoa interesada un prazo improrrogable de 30 días naturais para que se emenden as deficiencias ou achegue os documentos omitidos. Transcorrido o dito prazo sen emendar ou achegar os documentos requiridos, entenderase que se rexeita a oferta. Non obstante, nestes supostos entenderase rexeitada a oferta, sen necesidade de previo requirimento, cando a proposta presentada vaia referida a un inmoble que non cumpre as condicións exixidas nesta oferta.
2. Corrixidas, se é o caso, as deficiencias atopadas, a DTSEC emitirá un informe en que se relacionarán os escritos presentados, así como os que, na súa consideración, deben ser rexeitados, ben por non estar o inmoble dentro do ámbito previsto nesta resolución, ben por non presentar toda a documentación exixida nesta resolución, aínda despois de ser requirida para a súa achega. O citado informe elevarase á comisión de valoración, a cal estará composta polas seguintes persoas:
– Persoa titular da DTSEC, que exercerá as funcións de presidente da comisión.
– Persoa titular do Servizo de Xestión de Investimentos e Apoio Administrativo da DTSEC, que actuará como secretario da comisión.
– Persoa titular da Oficina Técnica do IGVS.
– Persoa titular do Servizo de Planificación e Ordenación de Solo do IGVS.
– Persoa titular do Servizo Técnico do IGVS na Coruña.
– Persoa titular do Servizo Técnico do IGVS en Ourense.
– Persoa titular do Servizo Técnico do IGVS en Pontevedra.
– Persoa titular da asesoría xurídica do IGVS.
3. Á vista do informe da DTSEC, a comisión de valoración determinará os escritos que se axustan aos requisitos desta resolución, con pronunciamento expreso sobre os admitidos e os rexeitados, con indicación das causas de tal rexeitamento.
4. Unha vez recibida a acta da comisión de valoración, a persoa titular da Dirección Xeral do IGVS resolverá o rexeitamento das propostas por non estar o inmoble dentro do ámbito previsto nesta resolución, así como daquelas outras que non presentaran toda a documentación exixida nesta resolución, aínda despois de ser requirida para a súa achega. Así mesmo, encargará a unha empresa inscrita no rexistro de sociedades de taxación do Banco de España unha taxación para cada un dos inmobles cuxas propostas foran admitidas.
O informe da taxación deberá pronunciarse sobre as seguintes cuestións:
– O estado do inmoble.
– As súas características físicas.
– A concordancia entre a realidade física e a documentación achegada.
– A súa valoración, con indicación dos parámetros en que se fundamenta.
5. Á vista da taxación e da documentación achegada coas propostas, así como das comprobacións que se consideren oportunas, a Oficina Técnica do IGVS elaborará un informe por cada unha das propostas admitidas. No dito informe analizarase:
a) Se os inmobles cumpren os requisitos de admisión establecidos nesta resolución e, se é o caso, se malia non cumprir algún dos requisitos establecidos no apartado 2º do punto I do acordo segundo, referido ás condicións dos inmobles, se considera conveniente aceptar a proposta por concorrer algunha das seguintes circunstancias:
– Que existen motivos xustificados para considerar que o dito incumprimento non supón un impedimento para conseguir unha distribución axeitada das vivendas que garanta a súa funcionalidade e, ao mesmo tempo, que a construción, rehabilitación ou renovación do edificio non vaia supoñer custos extraordinarios.
– Que a construción, rehabilitación ou renovación do inmoble se considere necesaria para conseguir o obxectivo de mellorar o ámbito de actuación previsto nesta resolución.
– Que a adquisición do edificio facilite notablemente ou faga viable a construción, rehabilitación ou renovación doutros inmobles propiedade do IGVS.
b) Se coa rehabilitación ou renovación do inmoble se garante a rehabilitación ou renovación de rueiros completos de máis de tres inmobles ou se facilita notablemente a rehabilitación ou renovación doutros inmobles propostos na presente oferta ou que xa sexan propiedade do IGVS.
c) Se o inmoble ten valores singulares arquitectónicos ou ambientais que aconsellen a súa adquisición con carácter prioritario.
Cuarto. Para determinar a orde de prioridade na adquisición dos inmobles, seguirase o seguinte procedemento:
En primeiro lugar, determinarase o valor aplicable de cada proposta (Vap), que será o menor dos seguintes valores:
– O importe proposto polo interesado no seu escrito.
– O valor límite da oferta, segundo o antes definido.
A continuación, determinarase a baixa de cada proposta (Bi), que virá determinada pola diferenza entre o valor límite da oferta e o valor aplicable da proposta:
Bi = VIti - Vapi
Acto seguido, calcularase a puntuación correspondente a cada proposta (Pi):
A puntuación inicial da proposta será o resultado de aplicar a seguinte fórmula:
Pi = 100 × (Bi / VIti) + Psi
Onde:
Bi é a baixa aplicable da proposta.
Psi é a compensación por superficie, que terá o seguinte valor:
– Psi = 0, cando Svi é menor o igual a 200 m2.
– Psi = (15 × Svi / 1.200), cando Sp estea comprendido entre 200 e 1.200 m2.
– Psi = 15, cando Svi sexa maior de 1.200 m2.
Onde Svi é a superficie edificable de vivendas.
Aquelas propostas que fosen consideradas merecedoras de adquisición polos seus valores arquitectónicos ou ambientais, así como calquera outras que, segundo o informe da Oficina Técnica do IGVS, a súa adquisición garanta a rehabilitación ou a renovación de rueiros completos de máis de tres inmobles ou facilite notablemente a rehabilitación ou a renovación doutros inmobles propostos na presente oferta ou que xa sexan propiedade do IGVS, asignaráselle a puntuación da oferta que acade o maior valor, máis un punto.
Ao resto das propostas asignaráselles a puntuación que resulte da fórmula indicada anteriormente.
Finalmente, realizarase unha listaxe das propostas presentadas en cada concello, ordenada conforme os seguintes criterios:
– As ofertas ordenaranse en orde decrecente, en función da puntuación obtida na fase de valoración.
– En caso de igualdade de puntuación, terá prioridade aquela proposta cuxa superficie destinada a vivendas (Svi) resulte maior.
A comisión de valoración, á vista do informe da Oficina Técnica do IGVS e, de ser o caso, recibidas as aclaracións ou informes complementarios que se considerasen necesarios, proporá á persoa titular da Dirección Xeral do IGVS, respecto a cada concello:
– A admisión das propostas que, á vista dos informes técnicos achegados, reúnan os requisitos sinalados no punto 2º do punto I do acordo segundo desta resolución, así como daquelas outras que, en virtude dos informes que figuren no expediente, aínda non cumprindo os ditos requisitos, existan razóns técnicas que permitan considerar que se pode obter unha distribución axeitada das vivendas ou que a rehabilitación ou renovación do inmoble non suporá custos extraordinarios.
– A exclusión do resto das propostas.
– A aprobación da listaxe das propostas admitidas, ordenada de modo decrecente, segundo a puntuación obtida, con indicación da citada puntuación e do valor asignado.
Quinto. Procedemento de aceptación das ofertas.
Vista a proposta da comisión de valoración, a persoa titular da Dirección Xeral do IGVS, mediante resolución que se ditará antes do 20 de decembro de 2019, acordará:
– Excluír as propostas que non reúnan os requisitos exixibles nesta oferta, pese a ser inicialmente admitidas.
– Aprobar a listaxe das propostas admitidas, ordenadas por orde de prioridade e con indicación do seu valor de adquisición.
– Aceptar as propostas, de conformidade cos criterios sinalados, e realizar, se é o caso, unha oferta contraditoria, polo importe do valor aplicable, segundo o indicado anteriormente, todo iso ata esgotar o orzamento dispoñible para cada concello. Nestes casos, o titular do inmoble disporá dun prazo de 15 días naturais para comunicar a súa aceptación; transcorrido o dito prazo, sen comunicar a aceptación, entenderase que rexeita a oferta contraditoria realizada.
A admisión das ofertas do IGVS en que o importe adoptado para a valoración fose inferior ao importe da proposta presentada, quedará condicionada á aceptación por parte da persoa interesada do importe recollido na valoración contraditoria.
Sexto. Honorarios e pagamentos de impostos.
Os honorarios notariais e rexistrais das escrituras de compravenda serán por conta do IGVS. A determinación do notario farase de conformidade co artigo 127 do regulamento da organización e réxime do notariado, aprobado con carácter definitivo polo Decreto do 2 de xuño de 1944.
Os demais gastos e impostos que se orixinen ou se ocasionen como consecuencia da compravenda aboaranse conforme o disposto na lexislación vixente.
Sétimo. Anexos.
Nos anexos da presente resolución delimítanse os ámbitos de localización dos inmobles que se vaian adquirir (anexo I) e indícanse os valores de repercusión do solo por metro cadrado edificable indicados no punto II do acordo segundo (anexo II).
Santiago de Compostela, 1 de abril de 2019
Heriberto García Porto
Director xeral do Instituto Galego da Vivenda e Solo
ANEXO I
(Ámbitos de localización dos inmobles que se vaian adquirir)
CASCO VELLO DE BETANZOS
