Antecedentes de facto.
Primeiro. O Instituto Galego da Vivenda e Solo (em diante, IGVS), dentro da sua função de fomento para a recuperação urbana nos núcleos históricos degradados, tramitou no ano 2018 uma oferta pública para adquirir imóveis abandonados ou em estado de semiabandono nos núcleos históricos das câmaras municipais de Ferrol, Betanzos, Lugo e Ourense. A supracitada actuação enquadrava no desenvolvimento do programa Rexurbe, implantado nos orçamentos gerais da Comunidade Autónoma da Galiza para o 2017, com que a Xunta de Galicia trabalha na recuperação de núcleos históricos de diferentes vilas e cidades galegas.
Os resultados dessa primeira oferta pública de aquisição determinam a necessidade de realizar uma nova oferta, introduzindo as mudanças necessárias para atingir uma maior simplificação e eficiência na sua tramitação administrativa, mantendo, ao mesmo tempo, a segurança jurídica que deve caracterizar todo o procedimento de concorrência competitiva.
Segundo. As peculiaridades dos bens, assim como os objectivos que se perseguem com a compra dos imóveis, justificam a eleição dos emprazamentos escolhidos e, em particular, a preferência que se lhe outorga à aquisição daqueles imóveis que destaquem pelo seu valor arquitectónico ou pela necessidade da sua rehabilitação, aos fins de conseguir a regeneração ambiental de espaços urbanos de singular interesse.
Terceiro. Para os efeitos indicados, o IGVS acorda fazer uma oferta pública de aquisição de imóveis, mediante compra, de conformidade com os critérios estabelecidos nesta resolução.
Considerações legais.
Primeira. A Lei 3/1988, de 27 de abril, de criação do IGVS, cita no seu artigo 4, linhas f) e m), como funções próprias do citado organismo, a aquisição de solo, por qualquer título, inclusive por expropiação forzosa, para, entre outras finalidades, o fomento da habitação, assim como a rehabilitação e construção de todo o tipo de habitações.
Segunda. O Decreto 253/2007, de 13 de dezembro, de regime jurídico do solo e das edificações promovidas pelo IGVS assinala no seu artigo 74.2, a respeito da aquisição a título oneroso, que se poderá prescindir do trâmite de concurso e autorizar-se a aquisição directa pelo director geral do IGVS, por proposta do Comando técnico de Solo, Edificação e Qualidade do organismo (em diante, DTSEC), quando assim o requeiram as peculiaridades dos bens, as necessidades do serviço ou da função que se vá satisfazer, a urgência extrema da aquisição e afectação ou as limitações do mercado imobiliário na localidade onde estejam situados. O parágrafo seguinte indica que se perceberá incluída no procedimento de aquisição directa a oferta pública de aquisição que efectue o IGVS aos proprietários incluídos no âmbito territorial determinado pelo planeamento promovido pelo citado organismo.
Terceira. A pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS é o órgão competente para assinar a presente resolução, em virtude das competências conferidas pelo artigo 12.2.k) do Decreto 97/2014, de 24 de julho, pelo que se estabelece a estrutura orgânica do citado organismo.
De conformidade contudo o indicado,
ACORDA-SE:
Primeiro. Realizar uma oferta pública de aquisição, mediante compra, de imóveis (edifícios ou solares) situados nos âmbitos delimitados no anexo I desta resolução, para a construção de edifícios de habitações ou para a sua rehabilitação ou renovação.
Segundo. A oferta e, se é o caso, a aquisição do imóvel, está sujeita às seguintes condições:
I. Condições dos imóveis.
1. A oferta vai dirigida exclusivamente à aquisição, em pleno domínio e livre de ónus e encargos, de imóveis de titularidade privada que, estando inscritos no Registro da Propriedade, se situem nos âmbitos delimitados anteriormente e especificados no anexo I desta resolução. Não se realizarão aquisições parciais de imóveis ou sujeitas a condições impostas pelo seu titular ou por terceiros.
2. Os supracitados imóveis deverão cumprir, ademais, os seguintes requisitos:
2.1. O imóvel deverá permitir a construção, rehabilitação ou renovação de, ao menos, uma habitação por planta a qual deve ter, no mínimo, duas estâncias que cumpram as condições dimensionais estabelecidas nas normas de habitabilidade de habitações da Galiza; a configuração da planta deverá permitir uma ajeitada distribuição interior, podendo descartar-se as ofertas que obriguem a distribuições em que seja preciso dispor de uma superfície desproporcionada para elementos de distribuição e comunicação ou em que abunden espaços mortos ou de difícil utilização; e a altura livre mínima das estâncias deverá poder atingir os 2,35 metros de alto no 80 % da sua superfície. Não obstante o anterior, no caso de imóveis de tipoloxía unifamiliar, a habitação poderá distribuir-se em duas plantas.
2.2. O comprido do imóvel deverá ser de, no mínimo, 4 metros. Poderá admitir-se a presença de zonas da planta em que não se cumpram esta condição, sempre que os ditos espaços não comprometam a distribuição interior ou a iluminação das habitações.
2.3. As condições do imóvel deverão permitir uma iluminação ajeitada das estâncias das habitações que resultem da actuação. Excepto que se possa justificar de outro modo, perceber-se-á que as condições de iluminação são ajeitado quando a superfície iluminable do imóvel seja, no mínimo, do 80 % do resultado de descontar à superfície da planta a correspondente ao espaço previsto para elementos comuns, que se estimará em 13,20 metros quadrados construídos.
Para estes efeitos, define-se a superfície iluminable como a menor destes valores:
– A superfície do espaço constituído pelo lugar xeométrico dos pontos da planta cuja distancia seja igual ou inferior a 5,50 metros de uma fachada com face à rua, um espaço livre ou um pátio de rueiro aos cales se possam abrir ocos de iluminação e ventilação. O comprido mínimo das ruas ou pátios a que dêem acesso às ditas fachadas deverá ser igual ou maior a 3 metros.
– A que resulte de dividir a superfície máxima dos ocos que se possam abrir à fachada por 0,07.
2.4. Ter garantido o acesso através de espaços de domínio e uso público; o comprido mínimo destes espaços não poderá ser inferior a 2 metros.
2.5. Não poderão estar sujeitos a servidões ou outros ónus, legais ou voluntárias, que constituam um obstáculo físico ou jurídico para a sua construção ou rehabilitação. Concretamente, não se aceitarão:
– Imóveis onde existam titulares de direitos de uso que impeça a sua plena disposição.
– Imóveis que estejam submetidos a ónus ou servidões devidas à existência de elementos construtivos que possam ser comuns com outras edificações ou propriedades contiguas. Exceptúase o caso de que se trate de muros medianeiros.
– Imóveis contiguos a outros edifícios ou construções que, devido ao seu estado de conservação ou características, possam por em perigo a estanquidade da água, comprometam a segurança dos elementos construtivos ou a própria estabilidade do imóvel que se vá adquirir ou a do edifício que se possa construir no solar.
– Imóveis em que as características da sua contorna se encontrem em níveis de notável degradação, excepto que, como resultado do processo de aquisição e/ou rehabilitação dos imóveis da zona por parte do IGVS, se considere essencial a sua aquisição para a regeneração do âmbito.
Quando a proposta englobe mais de um imóvel, o cumprimento das condições anteriores analisar-se-á de forma conjunta.
II. Condições económicas da oferta.
A) Preço do imóvel:
O preço de aquisição do imóvel não superará o valor limite da oferta (Vlti), que será o menor dos dois seguintes:
– O valor máximo admissível de aquisição do imóvel.
– O valor de mercado do imóvel.
Para estes efeitos:
Perceber-se-á como valor máximo admissível de aquisição (Vmx) o valor máximo que o IGVS poderá abonar pelo imóvel, calculado segundo a seguinte fórmula:
Vmxi = (Svi × VSvi €/m2 + Sli × VSli €/m2) × 1,15 + Vci
Onde:
– Svi e Sli são as superfícies edificables destinadas a habitações e locais, respectivamente.
– VSvi e VSli são os valores de repercussão do solo, por metro quadrado edificable, de habitação e locais, respectivamente, calculados segundo a norma 2 do artigo 12 da Ordem de 28 de dezembro de 2015, da Conselharia de Fazenda, pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis que se utilizarão, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral. Para o cálculo do VS adoptar-se-ão os valores e coeficientes recolhidos na Resolução de 17 de abril de 2017 pela que se actualizam os anexo da citada ordem. Estes valores recolhem nas tabelas que constituem o anexo II da presente resolução.
– Vc é o valor da construção; calcula-se multiplicando por 160 o número de metros cadrar de superfície de fachada com muro de pedra lavrada que se possa manter.
Perceber-se-á como valor de mercado do imóvel o valor que resulte da taxación encarregada pelo IGVS a respeito de cada uma das propostas admitidas.
B) Importe da oferta:
O montante máximo da oferta será de 1.500.000 euros, com cargo à aplicação 07.83.451A.618.1, projecto 2017 0007, do estado de despesas dos orçamentos gerais da Comunidade Autónoma da Galiza para o ano 2019. Não obstante, a citada quantia poderá ser alargada em virtude das disponibilidades orçamentais do IGVS, mediante resolução da pessoa titular da sua direcção geral, que se publicará no Diário Oficial da Galiza.
O citado montante será distribuído do seguinte modo:
– Para a Câmara municipal de Ferrol: 300.000 euros.
– Para a Câmara municipal de Betanzos: 300.000 euros.
– Para a Câmara municipal de Ribadavia: 300.000 euros.
– Para a Câmara municipal de Ourense: 300.000 euros.
– Para a Câmara municipal de Tui: 300.000 euros.
No caso em que por falta de ofertas não se esgotasse o crédito previsto para um determinado câmara municipal e, ao mesmo tempo, o crédito inicial previsto para os demais resultara insuficiente para adquirir imóveis propostos neles, a pessoa titular do IGVS, sobre a base dos relatórios arrecadados ao respeito, poderá acordar a disposição de todo ou parte daquele para adquirir os citados imóveis.
III. Condições formais da oferta.
As pessoas interessadas na oferta deverão apresentar ante a Direcção-Geral do IGVS um escrito em que figurem os seus dados pessoais (nome e apelidos, endereço, para os efeitos das notificações, telefone de contacto e, de ser o caso, endereço de correio electrónico), as características do imóvel, com indicação da sua superfície e da rua ou largo onde esteja situado, assim como uma proposta do preço exixir para a sua aquisição, o qual deverá estar especificado em letra. O citado preço não poderá estar condicionado, nem incluir variantes ou alternativas. Poderão apresentar-se tanto escritos como imóveis se pretendam vender ao IGVS; não obstante, tratando-se de imóveis lindantes, a citada proposta de todos eles deverá realizar-se de forma conjunta.
Os escritos deverão apresentar-se ante o Registro Geral do IGVS, sito no Polígono das Fontiñas, Área Central, s/n, de Santiago de Compostela, no prazo que remata o 31 de julho de 2019. Não obstante, também poderão apresentar nos lugares estabelecidos no artigo 16.4 da Lei 39/2015, de 1 de outubro, do procedimento administrativo comum das administrações públicas.
Com o escrito dever-se-á juntar a seguinte documentação:
– Documento nacional de identidade ou, de ser o caso, número de identificação de estrangeiro, quando o proprietário seja uma pessoa física. Se se trata de pessoa jurídica, deverá apresentar cópia do código de identificação fiscal, a escrita de constituição e, se é o caso, de modificação, inscritas no registro público correspondente, assim como os documentos identificativo da pessoa habilitada para actuar no seu nome.
Quando a propriedade do imóvel recaia em mais de uma pessoa, física ou jurídica, dever-se-á achegar os documentos acreditador da identidade de todos eles, a sua quota de participação, um compromisso de venda da totalidade do imóvel, assim como um poder em que se designe a pessoa que os represente, para os efeitos da venda, ante o IGVS.
– Documento justificativo da titularidade do imóvel.
– Certificação registral do imóvel.
– Declaração responsável do titular do bem de que não existem ónus ou encargos sobre o imóvel. No caso de existir ónus ou encargos, dever-se-ão descrever cales.
– Certificação descritiva e gráfica da Direcção-Geral do Cadastro relativa ao imóvel.
– Certificação de que se encontra ao dia no pagamento do imposto de bens imóveis e de qualquer outro tributo a que esteja sujeito o imóvel.
– Memória descritiva do imóvel, que deverá contar, ao menos, com os seguintes dados:
a) Superfície da parcela onde se situa o imóvel.
b) De ser o caso, superfície construída e a superfície útil de cada um dos locais e habitações existentes na edificação.
c) Superfície edificable do imóvel.
d) Fotografias do interior e do exterior do imóvel que possibilitem identificá-lo claramente e realizar uma avaliação inicial do seu estado de conservação.
e) Plano da situação do imóvel.
Em caso que a documentação catastral não coincida com a realidade do imóvel, a pessoa proprietária deverá achegar planos da parcela, ajustados à dita realidade. Opcionalmente, a pessoa titular poderá achegar planos de planta e alçados da edificação existente sobre a parcela.
– Autorização de acesso ao imóvel a favor das pessoas que determine o IGVS, para que se possam realizar quantas inspecções se considerem oportunas, sempre prévio o correspondente aviso.
– Certificado expedido pela câmara municipal, emitido com data não superior a três meses, contado desde a apresentação da documentação, em que se indique:
a) As condições urbanísticas aplicável ao imóvel.
b) Que não pesa sobre és-te ordem de execução ou derribo nem sanções pendentes de pagamento.
Para os efeitos anteriores, as cópias dos documentos desfrutarão da mesma validade e eficácia que os seus originais, sempre que estejam devidamente compulsado. As pessoas interessadas responsabilizarão da veracidade dos documentos que apresentem.
As certificações, memórias e demais documentos que acompanhem à solicitude deverão ser emitidos em datas próximas à apresentação da solicitude, para os fins de facilitar a comprovação da realidade física e/ou jurídica do imóvel.
Os dados pessoais arrecadados neste procedimento serão tratados, na sua condição de responsável, pelo IGVS, com a finalidade de levar a cabo a tramitação administrativa que se derive da gestão do procedimento.
Terceiro. Procedimento de admissão das ofertas e estabelecimento da ordem de prioridade da aquisição.
Para determinar a relação das solicitudes admitidas e a ordem de prelación na aquisição destas, seguir-se-á o seguinte procedimento:
1. Uma vez rematado o prazo fixado para a apresentação dos escritos, a DTSEC examinará a documentação apresentada. Se como resultado de tal exame observasse defeitos ou omissão susceptíveis de emenda no escrito e/ou na documentação, concederá à pessoa interessada um prazo improrrogable de 30 dias naturais para que se emenden as deficiências ou achegue os documentos omitidos. Transcorrido o dito prazo sem emendar ou achegar os documentos requeridos, perceber-se-á que se rejeita a oferta. Não obstante, nestes supostos perceber-se-á rejeitada a oferta, sem necessidade de prévio requerimento, quando a proposta apresentada vá referida a um imóvel que não cumpre as condições exixir nesta oferta.
2. Corrigidas, se é o caso, as deficiências encontradas, a DTSEC emitirá um relatório em que se relacionarão os escritos apresentados, assim como os que, na sua consideração, devem ser rejeitados, bem por não estar o imóvel dentro do âmbito previsto nesta resolução, bem por não apresentar toda a documentação exixir nesta resolução, ainda depois de ser requerida para a sua achega. O citado relatório elevará à comissão de valoração, a qual estará composta pelas seguintes pessoas:
– Pessoa titular da DTSEC, que exercerá as funções de presidente da comissão.
– Pessoa titular do Serviço de Gestão de Investimentos e Apoio Administrativo da DTSEC, que actuará como secretário da comissão.
– Pessoa titular do Escritório Técnico do IGVS.
– Pessoa titular do Serviço de Planeamento e Ordenação de Solo do IGVS.
– Pessoa titular do Serviço Técnico do IGVS na Corunha.
– Pessoa titular do Serviço Técnico do IGVS em Ourense.
– Pessoa titular do Serviço Técnico do IGVS em Pontevedra.
– Pessoa titular da assessoria jurídica do IGVS.
3. Em vista do relatório da DTSEC, a comissão de valoração determinará os escritos que se ajustam aos requisitos desta resolução, com pronunciação expresso sobre os admitidos e os rejeitados, com indicação das causas de tal rejeição.
4. Uma vez recebida a acta da comissão de valoração, a pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS resolverá a rejeição das propostas por não estar o imóvel dentro do âmbito previsto nesta resolução, assim como daquelas outras que não apresentaram toda a documentação exixir nesta resolução, ainda depois de ser requerida para a sua achega. Além disso, encarregará a uma empresa inscrita no registro de sociedades de taxación do Banco de Espanha uma taxación para cada um dos imóveis cujas propostas foram admitidas.
O relatório da taxación deverá pronunciar-se sobre as seguintes questões:
– O estado do imóvel.
– As suas características físicas.
– A concordancia entre a realidade física e a documentação achegada.
– A sua valoração, com indicação dos parâmetros em que se fundamenta.
5. Em vista da taxación e da documentação achegada com as propostas, assim como das comprovações que se considerem oportunas, o Escritório Técnico do IGVS elaborará um relatório por cada uma das propostas admitidas. No dito relatório analisar-se-á:
a) Se os imóveis cumprem os requisitos de admissão estabelecidos nesta resolução e, se é o caso, se malia não cumprir algum dos requisitos estabelecidos no apartado 2º do ponto I do acordo segundo, referido às condições dos imóveis, se considera conveniente aceitar a proposta por concorrer alguma das seguintes circunstâncias:
– Que existem motivos justificados para considerar que o dito não cumprimento não supõe um impedimento para conseguir uma distribuição ajeitada das habitações que garanta a sua funcionalidade e, ao mesmo tempo, que a construção, rehabilitação ou renovação do edifício não vá supor custos extraordinários.
– Que a construção, rehabilitação ou renovação do imóvel se considere necessária para conseguir o objectivo de melhorar o âmbito de actuação previsto nesta resolução.
– Que a aquisição do edifício facilite notavelmente ou faça viável a construção, rehabilitação ou renovação de outros imóveis propriedade do IGVS.
b) Se com a rehabilitação ou renovação do imóvel se garante a rehabilitação ou renovação de rueiro completos de mais de três imóveis ou se facilita notavelmente a rehabilitação ou renovação de outros imóveis propostos na presente oferta ou que já sejam propriedade do IGVS.
c) Se o imóvel tem valores singulares arquitectónicos ou ambientais que aconselhem a sua aquisição com carácter prioritário.
Quarto. Para determinar a ordem de prioridade na aquisição dos imóveis, seguir-se-á o seguinte procedimento:
Em primeiro lugar, determinar-se-á o valor aplicável de cada proposta (Vap), que será o menor dos seguintes valores:
– O montante proposto pelo interessado no seu escrito.
– O valor limite da oferta, segundo o antes definido.
A seguir, determinar-se-á a baixa de cada proposta (Bi), que virá determinada pela diferença entre o valor limite da oferta e o valor aplicável da proposta:
Bi = VIti - Vapi
Acto seguido, calcular-se-á a pontuação correspondente a cada proposta (Pi):
A pontuação inicial da proposta será o resultado de aplicar a seguinte fórmula:
Pi = 100 × (Bi / VIti) + Psi
Onde:
Bi é a baixa aplicável da proposta.
Psi é a compensação por superfície, que terá o seguinte valor:
– Psi = 0, quando Svi é menor o igual a 200 m2.
– Psi = (15 × Svi / 1.200), quando Sp esteja compreendido entre 200 e 1.200 m2.
– Psi = 15, quando Svi seja maior de 1.200 m2.
Onde Svi é a superfície edificable de habitações.
Aquelas propostas que fossem consideradas merecedoras de aquisição pelos seus valores arquitectónicos ou ambientais, assim como quaisquer outras que, segundo o relatório do Escritório Técnico do IGVS, a sua aquisição garanta a rehabilitação ou a renovação de rueiro completos de mais de três imóveis ou facilite notavelmente a rehabilitação ou a renovação de outros imóveis propostos na presente oferta ou que já sejam propriedade do IGVS, atribuir-se-lhe-á a pontuação da oferta que atinja o maior valor, mais um ponto.
Ao resto das propostas atribuir-se-lhes-á a pontuação que resulte da fórmula indicada anteriormente.
Finalmente, realizar-se-á uma listagem das propostas apresentadas em cada câmara municipal, ordenada conforme os seguintes critérios:
– As ofertas ordenar-se-ão em ordem decrescente, em função da pontuação obtida na fase de valoração.
– Em caso de igualdade de pontuação, terá prioridade aquela proposta cuja superfície destinada a habitações (Svi) resulte maior.
A comissão de valoração, em vista do relatório do Escritório Técnico do IGVS e, de ser o caso, recebidas os esclarecimentos ou relatórios complementares que se considerassem necessários, proporá à pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS, a respeito de cada câmara municipal:
– A admissão das propostas que, em vista dos relatórios técnicos achegados, reúnam os requisitos assinalados no ponto 2º do ponto I do acordo segundo desta resolução, assim como daquelas outras que, em virtude dos relatórios que figurem no expediente, ainda não cumprindo os ditos requisitos, existam razões técnicas que permitam considerar que se pode obter uma distribuição ajeitada das habitações ou que a rehabilitação ou renovação do imóvel não suporá custos extraordinários.
– A exclusão do resto das propostas.
– A aprovação da listagem das propostas admitidas, ordenada de modo decrescente, segundo a pontuação obtida, com indicação da citada pontuação e do valor atribuído.
Quinto. Procedimento de aceitação das ofertas.
Vista a proposta da comissão de valoração, a pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS, mediante resolução que se ditará antes de 20 de dezembro de 2019, acordará:
– Excluir as propostas que não reúnam os requisitos exixibles nesta oferta, pese a ser inicialmente admitidas.
– Aprovar a listagem das propostas admitidas, ordenadas por ordem de prioridade e com indicação do seu valor de aquisição.
– Aceitar as propostas, de conformidade com os critérios assinalados, e realizar, se é o caso, uma oferta contraditória, pelo montante do valor aplicável, segundo o indicado anteriormente, tudo isso até esgotar o orçamento disponível para cada câmara municipal. Nestes casos, o titular do imóvel disporá de um prazo de 15 dias naturais para comunicar a sua aceitação; transcorrido o dito prazo, sem comunicar a aceitação, perceber-se-á que rejeita a oferta contraditória realizada.
A admissão das ofertas do IGVS em que o montante adoptado para a valoração fosse inferior ao montante da proposta apresentada, ficará condicionar à aceitação por parte da pessoa interessada do importe recolhido na valoração contraditória.
Sexto. Honorários e pagamentos de impostos.
Os honorários notariais e registrais das escritas de compra e venda serão por conta do IGVS. A determinação do notário fá-se-á de conformidade com o artigo 127 do regulamento da organização e regime do notariado, aprovado com carácter definitivo pelo Decreto de 2 de junho de 1944.
As demais despesas e impostos que se originem ou se ocasionem como consequência da compra e venda abonar-se-ão conforme o disposto na legislação vigente.
Sétimo. Anexo.
Nos anexo da presente resolução delimitam-se os âmbitos de localização dos imóveis que se vão adquirir (anexo I) e indicam-se os valores de repercussão do solo por metro quadrado edificable indicados no ponto II do acordo segundo (anexo II).
Santiago de Compostela, 1 de abril de 2019
Heriberto García Porto
Director geral do Instituto Galego da Vivenda e Solo
ANEXO I
(Âmbitos de localização dos imóveis que se vão adquirir)
CAPACETE VELHO DE BETANZOS
