No âmbito das receitas tributárias das comunidades autónomas, os impostos cedidos representam uma parte importante, não só pela recadação que achegam senão também pelo número dos contribuintes aos que afectam. Os impostos cedidos que reúnem principalmente as características anteriormente assinaladas são os impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados.

A Lei 11/2021, de 9 de julho, de medidas de prevenção e luta contra a fraude fiscal, modifica a base impoñible do imposto sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados e do imposto sobre sucessões e doações substituindo o valor real por valor, conceito que se equipara ao valor de mercado, mas a modificação mais importante consiste em fixar um valor objectivo para determinados imóveis: o valor de referência previsto no texto refundido da Lei do cadastro imobiliário, aprovado pelo Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de março. Em caso de ausência de valor de referência, a base impoñible será o maior das seguintes magnitudes: o valor declarado pelos interessados, o preço ou contraprestação pactuada ou o valor de mercado. O valor de referência determinará para cada período pela Direcção-Geral do Cadastro como um valor objectivo e estável temporariamente, enquanto que o valor de mercado é um conceito jurídico indeterminado que a Administração tributária tem o dever de determinar em cada caso. Para fazer este labor, o artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária (LXT), faculta à Administração tributária para aplicar os meios de comprovação ali assinalados e regula na sua parte aplicativa o procedimento de comprovação de valores como mecanismo para a sua fixação.

Esta ordem tem por objecto o desenvolvimento do meio de valoração previsto no artigo 57.e) da LXT para a valoração de bens imóveis. Tendo em conta a importante modificação operada na normativa destes impostos pelo legislador estatal para tentar dar solução ao problema aplicativo derivado das mais recentes sentenças do Tribunal Supremo sobre os requisitos de motivação dos médios de comprovação das letras b) Estimação por referência aos valores que figurem nos registros oficiais de carácter fiscal e c) Preços médios no comprado do art. 57.1 LXT, que os afastam da sua inicial função de servir de meios para a comprovação ágil de bens imóveis não singulares e os aproxima no que diz respeito a motivação ao meio previsto na epígrafe e) Ditame de peritos ao serviço da Administração, a Comunidade Autónoma da Galiza tem que adaptar-se ao novo marco normativo e xurisprudencial e, portanto, opta por utilizar com carácter geral este último meio, a partir da entrada em vigor desta ordem, dado que, por uma banda, é o que melhor atende a singularización do bem objecto de valoração e, por outra, a entrada em vigor do valor de referência afecta principalmente bens que eram objecto dos médios que agora se abandonam. Para os efeitos de facilitar e servir de fundamento aos ditames periciais, mantém-se no essencial a normativa técnica geral já regulada na anterior Ordem de 28 de dezembro de 2015, tendo como novidade que as menções aos componentes analíticos dos valores de mercado no procedimento de valoração por valor de custo se adaptam às publicado no mesmo sentido pela Direcção-Geral do Cadastro, enquanto que no procedimento de valoração por comparação hipotética se mantêm os coeficientes existentes de homoxeneización das amostras, para que os peritos actuantes nos procedimentos de comprovação de valor de bens imóveis possam potestativamente utilizá-las, de acordo com a natureza e características do se bem que se vai valorar.

Nesta ordem detalham-se as normas técnicas aplicável ao procedimento de valoração que deve seguir a Administração tributária para a valoração dos bens imóveis que são objecto de transmissão, para que o contribuinte conheça com claridade a metodoloxía empregada, contribuindo deste modo a uma melhor motivação dos actos administrativos resultantes destes procedimentos comprobadores.

Em exercício das atribuições conferidas pelo artigo 34.6 da Lei 1/1983, de 22 de fevereiro, reguladora da Junta e a sua Presidência, e de conformidade com a competência atribuída pelo artigo 7 do texto refundido da Lei de regime financeiro e orçamental da Galiza, aprovado pelo Decreto legislativo 1/1999, de 7 de outubro, e o artigo 27.Um do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho,

ACORDO:

Título preliminar

Objecto e âmbito de aplicação

Artigo 1. Objecto e finalidade

A presente ordem tem por objecto regular a normativa técnica básica de apoio ao meio previsto na letra e) Ditame de perito da Administração, do artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, para que o contribuinte conheça com claridade a metodoloxía empregada na valoração dos bens, contribuindo deste modo a uma melhor motivação dos actos administrativos resultantes destes procedimentos comprobadores.

Artigo 2. Âmbito de aplicação

A presente ordem aplicará à valoração dos bens imóveis que são objecto dos impostos sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados e sobre sucessões e doações, cuja aplicação tem encomendada a Agência Tributária da Galiza, que carecem do valor de referência previsto na normativa reguladora do cadastro imobiliário na data de devindicación e cuja determinação se faça mediante um ditame pericial.

TÍTULO I

Normativa técnica geral aplicável aos procedimentos de comprovação
de valor de bens imóveis mediante ditame pericial

CAPÍTULO I

Disposições gerais

Artigo 3. Âmbito de aplicação

As regras estabelecidas neste título serão de aplicação potestativo ou referencial nas valorações de bens imóveis situados na Galiza, no âmbito das competências de aplicação de tributos da comunidade autónoma, quando o valor pretendido como objectivo seja o valor de mercado.

Artigo 4. Definições

1. Considerações propedéuticas sobre a definição de valor de mercado:

No conceito de valor de mercado sempre se dão dois factores constituíntes: um estatístico que obedece aos processos subxacentes aleatorios não deterministas de todo o mercado, que implica uma xeneralización metodolóxica para os pontos médios e que o diferencia de um simples preço. E outro característico, que obedece a processos pendentes de concreção que se dão no momento do cálculo, que implica uma individuación metodolóxica para os diversos possíveis resultados e que o diferencia de um simples módulo.

2. Valor de mercado:

Segundo o artigo 10 do Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de setembro, pelo que se aprova o texto refundido da Lei do imposto sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados e o artigo 9 da Lei 29/1987, de 18 de dezembro, do imposto sobre sucessões e doações, perceber-se-á por valor de mercado o preço mais provável pelo qual poderia vender-se, entre partes independentes, um bem livre de ónus.

3. Uso óptimo:

Maior e melhor uso (uso óptimo) é o uso mais provável, financeiramente factible e adequadamente justificado que se faz de um bem dentro das possibilidades físicas e legais e que dá como resultado o maior valor do bem valorado.

4. Valorar:

É o processo que estabelece o valor de um bem segundo as suas qualidades e a respeito de um lugar e a um tempo determinado.

A valoração refere-se, no âmbito desta ordem, ao direito de propriedade, percebido como o direito a possuir, desfrutar e dispor de um bem.

CAPÍTULO II

Procedimentos de valoração

Artigo 5. Procedimento de valoração

1. O procedimento de valoração de imóveis consta de três fases:

1.1. Identificação: estabelecimento das condições objectivas referentes a dados físicos, jurídicos ou económicos que afectem ou possam afectar o bem imóvel. A identificação do bem imóvel compreenderá, ao menos:

a) Referência temporária: data à que está referida a valoração.

b) Referência espacial: localização geográfica do bem.

c) Referência nominal: nomeação convencional do bem (identificativo face aos demais).

d) Referência atributiva: características ou atributos do bem relevantes na sua valoração.

1.2. Aplicação de um critério: estabelecimento dos critérios que sirvam de suporte racional-objectivo à valoração. Os critérios de uso mais estendido são:

A) Valor médio de mercado: os métodos que têm por objectivo a fixação do valor médio de mercado são os chamados de comparação hipotética. Baseiam na selecção de uma série de comparables e, partindo delas, fá-se-á um cálculo de base estatística que busque valores média. A sua aplicação preferente será quando o objectivo seja uma estimação, projecção ou indemnização e, devido à sua forte componente indutiva (partindo do particular induze-se o geral), requererá intervenção facultativo-pericial.

B) Valor de venda: os métodos que têm por objectivo a fixação do valor de venda são os chamados de comparação real. Baseiam-se em fazer uma estimação partindo de preços de vendas anteriores do mesmo bem ou em transacções realizadas para o mesmo bem para diferentes efeitos (hipotecas, leilões, escritas, partições, etc.). A sua aplicação preferente será no caso de dispormos de antecedentes de vendas ou de transacções cujo importe é conhecido ou público. Se a aplicação dos valores for directa, sem estimações subjectivas, este método não requererá da intervenção de um técnico.

C) Valor de custo: os métodos que têm por objectivo a fixação do valor de custo baseiam-se em analisar os factores que compõem o preço do produto imobiliário, basicamente solo, construção e despesas-benefícios. Nestes métodos predomina a componente dedutiva (analítica) e são eficazes quando se trata de obxectivar ao máximo o procedimento de valoração, deixando a cálculos indutivos o estritamente necessário, normalmente a valoração do componente solo pelo método residual. Este valor representa o custo de reposição, reprodução actual ou substituição por bem semelhante detraendo do dito custo o conjunto de depreciações pelo passo do tempo, estado de conservação, obsolescencia ou externalidades económicas. Dado que representa a maior tentativa de obxectivación do valor, este conceito de valor apresenta-se como idóneo para compor relações tabuladas de preços para a sua aplicação sistematizada por pessoal não facultativo.

D) Valor de renda: os métodos que têm por objectivo a fixação do valor por actualização ou capitalización das rendas reais ou potenciais que se atribuem a uma propriedade imóvel. Estes métodos parecem ser aconselháveis ao tratar-se de local em exploração económica ou bem de bens imóveis dirigidos ao comprado de alugueiros.

Para os efeitos de ditames periciais, e com carácter potestativo que deverá ser apoiado por uma decisão técnica do perito actuante ao eleger como idóneo um dos métodos de valoração previstos neste artigo, incorporam-se a seguir normas específicas para as valorações segundo os critérios de custo e de comparação hipotética.

1.3. Singularización: estabelecimento das condições técnicas de ponderação. Dadas as especiais características dos bens imóveis em que o factor localização tem um peso importante e o facto de que cada localização é, pela sua natureza, única, o trabalho estatístico de cálculo de valores média requererá, em geral, que o seu resultado se extrapole ao caso concreto, isto é, dever-se-á optar por considerar o bem como encaixable dentro de valores mediar (se as suas características obedecem ao que se pode considerar normal, ou dentro da norma, desde o ponto de vista construtivo, posicional-distributivo e económico) ou bem entrar num processo de singularización da valoração que poderá levar a cabo mediante a aplicação de coeficientes de ponderação que recolham a variabilidade do valor em função das características particulares do bem. Este processo de singularización pode se feito de ofício pela Administração quando tenha constância da existência da singularidade ou por requerimento do administrado mediante o sinalamento da sua presença. Em qualquer caso, a Administração poderá aplicar o correspondente coeficiente, que recolha o facto singular posto de manifesto sem necessidade de intervenção de um facultativo, sempre que o valor do coeficiente esteja parametrizado segundo esta normativa e que o reconhecimento da singularidade não contradiga o manifestado pelo administrado. Caso contrário, requerer-se-á intervenção facultativo.

CAPÍTULO III

Procedimentos de valoração por valor de custo

Secção 1ª. Disposições gerais

Artigo 6. Componentes analíticos do valor

De forma análoga ao procedimento estabelecido na legislação sobre valoração catastral (Real decreto 1020/1993, de 25 de junho e resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos e rústicos) e na legislação em matéria de valorações hipotecário (Ordem ECO 805/2003, de 27 de março), considera-se o valor de um imóvel atendendo aos seus elementos analíticos (ou de custo) fundamentais: solo, construção e despesas/benefícios de promoção, corrigido, de ser o caso, pelos coeficientes de singularización que recolhem a adaptação do valor a situações ou características especiais e concretas do se bem que podem ser aplicados de forma objectiva por estar parametrizados segundo o disposto nesta normativa. Deste modo o valor de um imóvel seria o resultado de aplicar a seguinte fórmula:

Valor do imóvel = (VS + VC) x GB x CS x SC

Sendo:

– VS (valor do solo segundo o artigo 7).

– VC (valor da construção segundo os artigos 8 a 11).

– GB (coeficiente de mercado segundo o artigo 12).

– CS (coeficientes de singularización segundo os artigos 13 a 20).

– SC superfície construída em m2.

Secção 2ª. Solo

Artigo 7. Valoração do solo

Prevêem-se três formas de valorar o solo, tanto edificado como vazio, segundo os componentes económicos do valor que sejam tomados como base para a valoração:

A) Solo com componentes de mercado urbanísticos: solo em que, pela sua classe e qualificação urbanística reconhecida no plano urbanístico de aplicação, no seu mercado se atende principalmente os aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional às edificabilidades permitidas pelo planeamento ou realmente materializar e inversamente proporcional às despesas que se lhe imponham como contraprestação à edificação. O valor será o resultado de aplicar os rendimentos económicos (valores de repercussão) que o mercado confire aos parâmetros urbanísticos estabelecidos no planeamento. Os valores de repercussão obter-se-ão prévia divisão do território de aplicação em zonas de similar apetencia imobiliária e, aplicando o método residual (obtendo residualmente o valor de repercussão do solo a partir de valores de venda conhecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado disponíveis, obter-se-á o valor média em cada zona para os usos mais comuns (habitação, comercial...). Estes valores zonais, assim como o seu processo de cálculo, estarão motivados no ditame e poderão ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementares ou bem mediante actualizações mediante os índices de variação de preços publicados pelas diferentes administrações públicas ou por instituições especializadas. Poder-se-ão estabelecer índices mais particulares que recolham diferenças de valor intrazonais, isto é, diferenças por rua ou trecho de rua, índices que poderão proceder de relatorios catastrais que os incluam ou ser fixados mediante análises próprias.

De acordo com o assinalado no artigo 27.Quatro do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, nas comprovações de valor de imóveis pelo meio consistente em ditame de perito da Administração, se este, no uso da sua perícia, decidisse optar por métodos de valoração analíticos ou de custo, conforme os critérios gerais estabelecidos neste título e para os efeitos de expressar a procedência e o modo de determinação dos componentes do valor com suficiente justificação, poderá tomar como referência os diferentes parâmetros e coeficientes ou índices publicados pelo Cadastro para o exercício correspondente para os bens urbanos na Resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos, é dizer, os valores de repercussão (R) ou unitários (U), segundo proceda, correspondentes às hierarquias de zonas de valor do anexo III em correspondência com o mapa de zonas de valor do anexo V da resolução da Direcção-Geral do Cadastro mencionada.

Para aquelas zonas e usos em que na fixação dos preços de mercado não se atenda de maneira quantitativamente proporcional aos parâmetros de edificabilidade estabelecidos no plano urbanístico senão que a apetencia da demanda tenha mais em conta os componentes cualitativos (localização geográfica, orientação, pendente, vistas, etc.), mantendo-se a edificabilidade real por baixo da permitida, poderá substituir-se o cálculo residual pela elaboração de tabelas de valores de solo unitários que reflectem a sua variabilidade cualitativa: usos industriais, dotações privadas, habitação em núcleos rurais e outros similares situados em zonas de baixo grau de consolidação urbanística.

Para estes efeitos, os valores de repercussão (R) e os valores unitários (U) aplicável como componentes do valor de referência do Cadastro terão prioridade no ditame. Poder-se-ão adoptar valores para usos não recolhidos em Cadastro os resultantes da aplicação dos valores de zona e coeficientes de rua recolhidos nos anexo aos que se refere a disposição transitoria desta ordem para bens urbanos. Dever-se-á justificar o uso de outros diferentes.

B) Solo com componentes de mercado rústico-pecuarios ou energético-industriais (plantas de exploração energética): solo em que o seu mercado atende de maneira preferente rendimentos procedentes do sector primário ou do energético-industrial. Este tipo de solo reflecte no seu valor um importante componente situacional: proximidade a vias de transporte, a núcleos de povoação, a zonas de costa, etc. O valor unitário neste tipo de solo considerar-se-á composto de um valor de partida atribuído a cada unidade territorial (câmara municipal ou comarca) que representa o valor de um prédio rústico com umas características agropecuarias básicas, é dizer, às de menor produtividade que, em geral, e dependendo do grau de urbanização ou exploração territorial da câmara municipal, serão um destino agrolóxico a monte baixo situada numa freguesia ou lugar de pouco valor estratégico e com acesso por um caminho de servidão. A este valor unitário aplicar-se-lhe-ão, segundo o caso concreto, três factores correctores em função das três variables que, como se viu, de forma mais firme determinam a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localização geográfica ou valor relativo da freguesia/lugar a respeito do conjunto e o tipo de via de acesso que possui o prédio. Os componentes do valor unitário mencionados, o valor de partida e os três coeficientes correctores por cultivo, freguesia e acesso, serão parametrizados e acessíveis aos interessados.

O valor unitário poder-se-á obter a partir da seguinte equação:

Valor unitário = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, ajustada mediante técnicas de regressão multivariante e na que:

– Valor básico é o valor de partida supramencionado, e é fixo para cada câmara municipal ou comarca.

– IC, IP e IA são os índices de cultivo, freguesia e acesso respectivamente (factores variables da equação regressão).

– EC, EP e EA são os expoñentes de cultivo, freguesia e acesso respectivamente (factores fixos para cada câmara municipal da equação regressão).

De acordo com o assinalado no artigo 27.Quatro do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, nas comprovações de valor de imóveis pelo meio consistente em ditame de perito da Administração, se este, no uso da sua perícia, decidisse optar por métodos de valoração analíticos ou de custo, conforme os critérios gerais estabelecidos neste título e para os efeitos de expressar a procedência e o modo de determinação dos componentes do valor com suficiente justificação, poderá tomar como referência os diferentes parâmetros e coeficientes ou índices contidos nas tabelas dos componentes ou valores básicos recolhidos nos anexo aos que se refere a disposição transitoria desta ordem para bens rústicos.

C) Solo com carências ou limitações de mercado: solo destinado a vias ou zonas comuns de cessão gratuita sem direito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos com protecção normativa ou presença de infra-estruturas quando esta impeça a sua exploração ou quando se dêem situações equivalentes. Poderá atribuir-se-lhes valor nulo (tratando de uma cessão sem direitos ou compensações), um valor correspondente a uma edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou um valor unitário correspondente ao cultivo rústico mais próximo ou similar, ou inclusive valor negativo se se trata de uma cessão gravosa sem compensação.

Secção 3ª. Construções

Artigo 8. Valoração das construções

Para a valoração das edificações, deverá partir-se de um valor básico de construção para o uso standard (habitação) que recolha os custos totais de execução da obra (excluindo o solo). Na fixação deste valor básico poder-se-ão adoptar os valores de construção (MBC) do anexo II da resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos, aplicável como componentes do valor de referência do Cadastro, aos que se lhes dará prioridade no ditame e dever-se-á justificar o uso de outros diferentes.

Artigo 9. Coeficiente de uso

Este valor básico de construção poderá ser modificado nas seguintes percentagens:

– Reduzido até num 50 % para usos que não requeiram distribuição interior (local comerciais sem distribuir, garagens, armazéns, etc.).

– Reduzido até num 25 % para usos com equipamentos interiores reduzidos (escritórios, naves comerciais, administrativos, etc.).

– Aumentado um 15 % no caso de tratar-se de tipoloxías de habitação unifamiliar, devido à maior repercussão de fachadas e coberta sobre a unidade de superfície.

– Aumentado até num 50 % para usos hostaleiros, comerciais com distribuição interior e, em geral, para qualquer uso que implique standard construtivos ou materiais por enzima da média que marca a qualidade das habitações protegidas.

Este coeficiente de uso simplificar poderá ser substituído pelo homólogo correspondente do quadro de coeficientes do valor das construções, regulado na norma 20 do Real decreto 1020/1993, de 25 de junho, pelo que se aprovam as normas técnicas de valoração e o quadro marco de valores do solo e das construções para determinar o valor catastral dos bens imóveis de natureza urbana e na disposição 7ª da resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos.

Artigo 10. Coeficiente de antigüidade

Ao valor básico de construção corrigido segundo o uso aplicar-se-lhe-á uma depreciação que recolha o envelhecimento pelo transcurso do tempo, mediante um coeficiente que obedece a uma lei de tipo logarítmico (progressivamente decrescente) com uma ratio de depreciação anual que deverá estar entre o 1 % e o 4 %. Poder-se-ão aplicar ratios maiores (até um 5 % anual) para usos que impliquem amortização inesperadamente forte das construções (indústrias especiais, instalações provisórias, etc.).

Considerar-se-á um limite máximo a depreciação por antigüidade, que recolha o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para rehabilitação de um 30 % do valor inicial da construção.

D = (1-r)^n

Onde D é a depreciação por antigüidade expressa em forma de coeficiente multiplicador, r é a ratio de depreciação anual e n o número de anos de antigüidade.

Este coeficiente de antigüidade simplificar poderá ser substituído pelo homólogo correspondente do quadro do coeficiente H (antigüidade da construção) regulado na norma 13.1 do Real decreto 1020/1993, de 25 de junho, pelo que se aprovam as normas técnicas de valoração e o quadro marco de valores do solo e das construções para determinar o valor catastral dos bens imóveis de natureza urbana e na disposição oitava da resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos.

Artigo 11. Coeficiente de estado de conservação

Segundo o estado de conservação do imóvel e independentemente da sua antigüidade física, aplicar-se-ão os seguintes coeficientes:

– Estado bom ou normal (construções que, apesar da sua idade, qualquer que fosse esta, não necessitam reparações importantes): coeficiente 1.

– Regular (construções que apresentam defeitos permanentes, sem que comprometam as normais condições de habitabilidade e estabilidade): coeficiente 0,85.

– Mau ou deficiente (construções que precisam reparações de relativa importância, comprometendo as normais condições de habitabilidade e estabilidade): coeficiente 0,50.

– Estado ruinoso (construções inhabitables sem reparações, sem declaração oficial de ruína): coeficiente 0,25.

– Estado bom-melhorado (construções nas que se deram rehabilitações ou melhoras importantes, quando não se modifica o ano de construção): coeficiente 1,25.

– Estado excelente-melhorado (construções nas que se deu uma rehabilitação integral, quando não se modifica o ano de construção): coeficiente 1,50.

Em caso que se achegasse declaração oficial expressa de ruína sobre o edifício, poderá atribuir à construção valor nulo.

Um estado de conservação deficiente do imóvel (não normal para a idade correspondente) que não fosse comunicado nem recolhido na base de dados do Cadastro, deverá ser acreditado e devidamente documentado pelo interessado se se pretendesse a aplicação do correspondente coeficiente.

Secção 4ª. Coeficientes correctores sobre o valor do solo mas o da construção

Artigo 12. Coeficiente de mercado

Na fixação deste coeficiente poder-se-ão adoptar componentes despesas/benefícios (GB), vinculados às zonas de repercussão (R) ou de unitário (U) do anexo III da resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos, aplicável como componentes do valor de referência do Cadastro, aos que se lhes dará a estes prioridade no ditame e dever-se-á justificar o uso de outros diferentes.

Artigo 13. Coeficiente de singularización de arrendamento

Se o bem imóvel estivesse, na data de referência da valoração, submetido a um arrendamento com contrato que inclua cláusula de prorrogação forzosa e duração indefinida, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar um dos seguintes valores:

a) 0,7.

b) A média entre o valor resultante de actualizar (capitalizar) a renda neta e o valor de mercado sem ter em conta o arrendamento.

Artigo 14. Coeficiente de singularización de local interior

Se o bem imóvel possui um uso para habitação e abre todos os seus ocos exclusivamente a pátio de luzes (pátio de parcela privado do edifício), isto é, se não dá à rua ou pátio de cuarteirón (pátio partilhado por vários edifícios), e este facto provoca uma deficiente iluminação, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente de valor: 0,75.

Tratando-se de solos edificables em cuarteirón consolidado, às partes da parcela destinadas a pátios interiores de parcela ou cuarteirón, não edificables em altura, poder-se-lhes-á depreciar o seu valor com respeito ao da parte edificable em altura até num 90 % (coeficiente 0,1).

Artigo 15. Coeficiente de singularización de elevador/planta

Se o bem imóvel possui um uso para habitação (habitação, escritório, hotelero e similares), está situado numa planta alta por enzima da rasante da rua e o edifício não está dotado, nem tem possibilidade de está-lo, de instalação de elevador, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar um dos seguintes valores:

a) 0,85.

b) O correspondente a uma depreciação do 10 % por cada planta completa (3 metros de altura) que seja necessário subir desde o acesso à rua. Não computan os trechos de altura inferior a uma planta que existam no portal ou zonas comuns.

Se se trata de vagas de garagem em sotos com rampa de acesso, com ou sem elevador, poder-se-á aplicar um índice que deprecia um 10 % o valor do largo para cada planta que se baixe desde a de soto 1º, com um limite do 30 % (planta soto 2º: coeficiente 0,9, soto 3º: coeficiente 0,8, sotos 4º e mais: coeficiente 0,7).

No caso de habitações de edifícios colectivos situadas em plantas baixas, poder-se-á aplicar uma redução no valor do chão do 30 %.

Artigo 16. Coeficiente de singularización de local comerciais

Com o fim de ter em conta o facto de que os local comerciais necessitam ter fachada de acesso, que a relação entre o comprimento desta e a superfície do local marca de modo importante a sua valia e que quanto mais pequeno é o local a relação fachada/superfície normalmente aumenta, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar os seguintes valores:

a) Entre 100 e 200 m2 de superfície útil: não se aplica ponderação (locais standard).

b) Até 100 m2 de superfície útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.

c) Entre 200 e 500 m2 de superfície útil: -2 % por cada 20 m2 demais.

d) A partir de 500 m2 de superfície útil: -2 % por cada 100 m2 demais (acumulable ao anterior).

Artigo 17. Coeficiente de singularización de desenvolvimento edificatorio

Se o bem para valorar é um solo com componentes de mercado urbanísticos e em função do grau de desenvolvimento do processo edificatorio que possua no momento da valoração, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar os seguintes valores:

a) Se tanto os trâmites de gestão (licenças, autorizações, equidistribución, etc.) como as obras de urbanização/parcelación estão sem terminar: coeficiente 0,7.

b) Se os trâmites estão terminados mas as obras não estão avançadas: coeficiente 0,8.

c) Se os trâmites estão terminados e as obras estão avançadas, mas não terminadas: 0,9.

Tudo isso sempre que a propriedade seja transmitida no estado real de desenvolvimento e sem compromissos de assumir os custos restantes pelo transmitente, caso este em que o desenvolvimento urbanístico se perceberá completado para os efeitos de valoração e, portanto, não procederá aplicar este coeficiente.

Artigo 18. Coeficiente de singularización de superfície mínima

Se o bem para valorar é um solo com componentes de mercado urbanísticas e não tem a superfície mínima obrigatória para ser edificado e necessita, portanto, ser agrupado com outros prédios, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar os seguintes valores:

a) Se o prédio não alcança o 80 % da superfície mínima requerida: coeficiente 0,7.

b) Se o prédio não alcança o 90 % da superfície mínima requerida: coeficiente 0,8.

c) Se o prédio não alcança o 100 % da superfície mínima requerida: coeficiente 0,9.

Artigo 19. Coeficiente de singularización de forma

Se o bem para valorar é um solo com componentes de mercado urbanísticos e possui uma forma extremadamente irregular que impede a obtenção dos rendimentos normais, em comparação com as parcelas do contorno ou com a parcela óptima proposta pelo planeamento, poder-se-á aplicar ao valor resultante do anterior processo um coeficiente que represente este facto e que poderá adoptar os seguintes valores:

a) Se a irregularidade é ostensible: coeficiente 0,7.

b) Se a irregularidade é notável: coeficiente 0,8.

c) Se a irregularidade é apreciable: coeficiente 0,9.

Artigo 20. Coeficiente final de singularización

Se se dá algum dos seguintes casos, poder-se-á aplicar um coeficiente final à valoração. A sua aplicação requererá uma explicação que dê conta dos motivos que a fundamentam:

a) Se por proposta do administrado, ou derivado de uma inspecção do bem, ou motivado pela posta de manifesto de aspectos físico-jurídico-económicos sobre o bem não tidos em conta na valoração e que afectem o seu valor de mercado, parece aconselhável ponderar (apreciar ou depreciar) o valor resultante na percentagem que corresponda.

Poder-se-á incorporar a este coeficiente final de singularización o produto dos cinco coeficientes catastrais (J, K, L, M, N) regulados na norma 14 do mencionado Real decreto 1020/1993 sobre normativa técnica de valoração catastral e na disposição 9ª da Resolução da Direcção-Geral do Cadastro sobre elementos precisos para a determinação dos valores de referência dos imóveis urbanos, assim como o factor de minoración (FM) aplicável para a determinação dos valores de referência dos imóveis a que se refere a disposição final terceira do Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de março, pelo que se aprova o texto refundido da Lei do cadastro imobiliário, para que o valor de referência dos imóveis não supere o valor de mercado.

b) Se fosse necessário ou se julgasse conveniente adaptar o valor de mercado resultante a uma determinada normativa reguladora do procedimento valorador em qualquer âmbito: legislação sobre habitações protegidas, sobre regime do solo, expropiatoria, catastral, hipotecário, etc.

Este coeficiente, normalmente expressado em forma de factor multiplicador, poderá ser também expresso, quando seja preferível, em forma de factor aditivo (deduções para restar ou adições para somar) ou bem aplicado de ambas as me as for simultaneamente.

CAPÍTULO IV

Procedimentos de valoração segundo o critério de comparação hipotética.

Artigo 21. Disposições gerais

Se o pessoal técnico facultativo da Administração optasse pelo método de comparação, utilizar-se-ão as amostras de mercado disponíveis mais relevantes, sem que seja esixible um número mínimo e considerando a sua proximidade à data de devindicación, a sua comparabilidade espacial na trama territorial e a sua similitude de uso e de situação jurídico-urbanística, e homoxeneizaranse em relação com o imóvel que se pretende valorar.

O procedimento será o estabelecido no artigo 22 da Ordem ECO/805/2003, de 27 de março, sobre normas de valoração de bens imóveis e de determinados direitos para verdadeiras finalidades financeiras, com as modificações previstas nos artigos seguintes.

Artigo 22. Identificação dos imóveis testemunha

Os imóveis-testemunha que se usem como referentes genéricos de comparação, independentemente de mais um estudo pormenorizado do próprio perito actuante, procedem dos estudos de mercado adquiridos pela Agência Tributária da Galiza a diversas sociedades de taxación e também de dados sobre valores declarados pelos contribuintes à Administração. Dado que na amostra disponível existem testemunhas que podem diferir com a data de devindicación, acóutase a dita mostra eliminando todos aqueles que superem os 5 anos de intervalo (posteriores ou anteriores) ao ano de devindicación. A seguir, e para evitar a dispersão de valores, desprezam-se aqueles que não estejam compreendidos no intervalo definido pela média aritmética ± a deviação típico.

Artigo 23. Homoxeneización dos imóveis testemunha

Uma vez realizado este processo, cada uma das testemunhas que compõem a selecção serão homoxeneizadas mediante a aplicação dos correspondentes coeficientes (de proceder a sua aplicação em cada caso) que representam as características mais significativas de cada testemunha, para alcançar um valor standard unitário (em m2) a novo na data de devindicación. Estes coeficientes descrevem-se a seguir.

a) Inverso do coeficiente de antigüidade do imóvel que serve como testemunha (1/Que) que permite levar cada amostra a considerá-la nova na data de referência. Dever-se-á justificar a sua procedência.

b) Coeficiente de situação por rua-trecho ou por freguesia-lugar (Cr), que permite, em caso de não dispor de suficientes testemunhas na mesma rua (ou freguesia) de situação do imóvel para valorar, partir das sitas noutras ruas (ou freguesias) o mais próximas ou parecidas possível (cumprindo o ponto 1º do artigo 21 da Ordem ECO/805/2003 anteriormente assinalada para a mostra utilizada). Este coeficiente determinar-se-á comparando imóveis standard em cada uma das ruas (ou freguesias). Dever-se-á justificar a sua procedência.

c) Coeficiente de actualização por data de cada testemunha (Cd), que permite ter em conta a inflação sofrida no intervalo entre a sua data de obtenção e a de devindicación. Dever-se-á justificar a sua procedência.

d) Inverso do coeficiente de planta em garagens (1/Cp), que tem em conta a diferença de valor em cada planta onde se situe o largo de garagem, segundo o disposto no artigo 15 desta ordem.

e) Inverso do coeficiente de superfície útil para local comerciais (1/Cs), que permite ponderar a relação entre aquela e o comprimento da fachada, segundo o disposto no artigo 16 desta ordem.

f) Coeficiente de cultivo (Cc), que permite comparar o valor de dois prédios rústicos no que diz respeito aos seus respectivos cultivos óptimos.

g) Inverso do coeficiente de acesso por vias (1/Cv), que permite ponderar a relação entre o valor do prédio rústico tomado como testemunha e o seu equivalente hipotético com acesso pela via considerada standard.

Para os efeitos de justificar a procedência destes coeficientes, o pessoal técnico facultativo da administração poderá utilizar, se assim o considera oportuno, os resultantes da aplicação dos valores de zona e coeficientes de rua recolhidos nos anexo aos que se refere a disposição transitoria desta ordem para bens urbanos.

Artigo 24. Singularización do valor

Uma vez calculado o valor standard unitário (em m2) a novo na data de devindicación (valor de comparação), tomar-se-ão os coeficientes Que, Cp, Cs e Cv que sejam de aplicação ao caso, e outros que se considere que possam resultar necessários, em vista da documentação que consta no expediente, para obter o valor real tendo em conta as características conhecidas nesse momento, do imóvel que se vai valorar.

CAPÍTULO V

Outros procedimentos

Artigo 25. Outros procedimentos

Qualquer outra metodoloxía técnica diferente das desenvolvidas por esta ordem que decida utilizar o perito nos seus relatórios periciais deverá ser suficientemente justificada ou acreditada, de forma que se cumpra a finalidade de objectividade e imparcialidade que devem reger na deontoloxía profissional da que os técnicos devem ser partícipes.

TÍTULO II

Normas comuns

Artigo 26. Informação sobre o valor dos imóveis que vão ser objecto de aquisição

1. Para os efeitos estabelecidos no artigo 34.1.n) e 90 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, os interessados poderão conhecer o valor que a Administração tributária atribui aos bens imóveis do seguinte modo:

a) Se o bem imóvel tem valor de referência previsto na normativa reguladora do Cadastro imobiliário, poderá consultar na Sede electrónica de Cadastro.

b) Se o bem imóvel não tem valor de referência previsto na normativa reguladora do Cadastro imobiliário, o valor para os efeitos fiscais será subministrado pela Agência Tributária da Galiza como se indica a seguir:

b-1) Através do Escritório Virtual Tributário se o bem não está incluído nos âmbitos objectivos que a seguir se detalham:

b-1-1) Bens urbanos:

– Solos urbanos ou urbanizáveis sem edificar quando as condições urbanísticas relativas a aproveitamentos e cessões estejam já estabelecidas nos correspondentes planos urbanísticos.

– Edifícios inteiros.

– Imóveis que se tenha previsto demoler para criar um soar.

– Edifícios nos cales o plano urbanístico permita mais alturas (edificabilidade) das que tem o edifício actualmente.

– Imóveis que incluam um uso residencial não privado (hotéis, residências, etc.).

– Imóveis que incluam usos diferentes a: habitação, rocho, garagem, escritório ou local comercial (instalações desportivas, para espectáculos, lazer, sanidade, beneficencia, culturais, religiosos, estações de serviço, etc.).

– Habitações com uma superfície que supere os 200 m2 úteis.

– Habitações de protecção autonómica em que que os valores contidos nesta ordem só serão operativos de estar por baixo do preço máximo em venda fixado administrativamente.

– Local comerciais interiores, em esquina, em galerías comerciais, com forma irregular ou circunstâncias similares.

– Local comerciais com uma superfície que supere os 400 m2 úteis.

– Naves para uso comercial (concesssionário de carros, supermercados, etc.).

– Naves que incluam outro uso diferente a industrial, agrícola, armazém, escritório, habitação ou garagem.

– Naves sobre parcelas de mais de 5.000 m2.

– Casas com mais de duas plantas, percebendo como tais as que excedan do standard unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.

– Casas em que o plano urbanístico permita mais alturas (edificabilidade) da que tem a casa actualmente.

– Casas sobre parcelas de mais de 3.000 m2.

– Casas em construção ou inacabadas.

– Casas ou chalés de mais de 200 m2 úteis por planta.

– Edificações singulares de carácter histórico ou artístico.

b-1-2) Bens rústicos:

– Parcelas que, nas normas reguladoras do Cadastro imobiliário, tenham a consideração de urbanas, urbanizáveis com aproveitamento fixado ou assimilados, ou de características especiais, salvo as que estejam em solo de núcleo rural ou assimilados.

– Parcelas de solo rústico que se encontrem situadas em futuras zonas de expansão dos núcleos urbanos ou em áreas de costa. Por resolução da Agência Tributária da Galiza especificar-se-á o alcance concreto destas zonas de expansão.

– Parcelas de mais de 100.000 m2.

– Parcelas que incluam melhoras (piscinas, construções de madeira, etc.).

– Bens objecto de permutas.

– Imóveis que façam parte do inventário geral do património cultural da Galiza (bens de interesse cultural -BIC e os regulados pela disposição adicional segunda da Lei 8/1995, do património cultural da Galiza): imóveis catalogado, pazos, «casas grandes», fortalezas, construções militares, xacementos arqueológicos, etc.

b-2) Através de uma solicitude à Administração tributária, de acordo com o estabelecido no artigo 90 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, e no artigo 69 do Regulamento geral das actuações e os procedimentos de gestão e inspecção tributária e de desenvolvimento das normas comuns dos procedimentos de aplicação dos tributos, aprovado pelo Real decreto 1065/2007, de 27 de julho.

2. Se se trata de bens imóveis mistos, que participem ou englobem vários sub-bens urbanos ou rústicos, com referências catastrais independentes, o valor do conjunto será a soma dos valores que correspondam de acordo com o disposto no ponto anterior.

3. De acordo com o estabelecido no artigo 134.1 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, a Administração tributária não procederá à comprovação de valores se os obrigados tributários declarassem utilizando os valores resultantes da aplicação correcta desta ordem. Isto não impedirá a comprovação dos elementos de facto e circunstâncias manifestados pelo obrigado tributário.

4. Se o valor declarado, o preço ou a contraprestação pactuada, fossem superiores ao valor resultante desta ordem, prevalecerá aquele de acordo com o estabelecido nos artigos 18 da Lei 29/1987, de 18 de dezembro, do imposto sobre sucessões e doações e 46 do texto refundido da Lei do imposto sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados aprovado pelo Real decreto legislativo 1/1993, de 24 de setembro.

Artigo 27. Valoração de imóveis situados no território de outra comunidade autónoma

De conformidade com o previsto no artigo 27.1 do texto refundido das disposições legais da Comunidade Autónoma da Galiza em matéria de tributos cedidos pelo Estado, aprovado pelo Decreto legislativo 1/2011, de 28 de julho, para a estimação do valor de mercado dos bens imóveis de natureza urbana consistidos no território de outra comunidade autónoma que careçam do valor de referência previsto na normativa reguladora do cadastro imobiliário, poderá aplicar-se a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos coeficientes multiplicadores e os coeficientes resultantes da dita metodoloxía aprovados e publicados pela comunidade autónoma em cujo território consistam os bens.

Disposição transitoria. Anexo

Em tanto não se aprove o desenvolvimento regulamentar a que alude a disposição transitoria noveno do texto refundido da Lei do Cadastro imobiliário, aprovado pelo Real decreto legislativo 1/2004, de 5 de março, aplicar-se-á o seguinte:

a) As referências que esta ordem realiza no seu artigo 7, letra B), aos parâmetros e coeficientes ou índices contidos nas tabelas dos componentes ou valores básicos para bens rústicos, perceber-se-á realizada aos anexo IV, V, VI, VII da Resolução de 17 de abril de 2017 pela que se actualizam os anexo da Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis que se vão utilizar, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral.

b) As referências que esta ordem realiza no seu artigo 23, aos valores de zona e coeficientes de rua para bens urbanos, perceber-se-á realizada aos anexo IX e X da Resolução de 17 de abril de 2017 pela que se actualizam os anexo da Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis que se vão utilizar, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral.

2. A Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis que se vão utilizar, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral, seguirá aplicando-se aos feitos impoñibles dos impostos sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados e sobre sucessões e doações que se devindiquen com anterioridade ao dia de entrada em vigor desta ordem.

Disposição derrogatoria única. Derogação normativa

Salvo para o disposto na disposição transitoria, à entrada em vigor desta ordem fica derrogado a Ordem de 28 de dezembro de 2015 pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis a utilizar, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral

Disposição derradeiro primeira. Habilitação normativa

Habilita-se a Direcção da Agência Tributária da Galiza para actualizar anualmente, mediante resolução, os anexo incluídos na presente ordem, que se publicará no Diário Oficial da Galiza, assim como para realizar quantas actuações sejam necessárias em execução do disposto na presente ordem, no âmbito da sua competência.

Disposição derradeiro segunda. Entrada em vigor

A presente ordem entrará em vigor o 1 de janeiro de 2022 e aplicar-se-á aos feitos impoñibles dos impostos sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados e sobre sucessões e doações que se devindiquen desde o dia de entrada em vigor.

Santiago de Compostela, 20 de dezembro de 2021

Miguel Corgos López-Prado
Conselheiro de Fazenda e Administração Pública