Mediante acordo do Pleno da Corporación de Cambre, adoptado en sesión que tivo lugar o 29 de outubro de 2020, ratifícase o texto definitivo do convenio urbanístico subscrito entre este concello e a entidade Fincela, S.L.
Perfeccionado o dito convenio tras a sinatura polas partes intervenientes o 20 de novembro de 2020, de conformidade co artigo 403.1 do Regulamento da Lei 2/2016, do solo de Galicia, procédese á publicación do seu texto íntegro:
Convenio urbanístico
Na Casa do Concello de Cambre o 20 de novembro de 2020
Reunidos:
Dunha parte, Óscar García Patiño, alcalde presidente do Concello de Cambre. E doutra, Manuel Sánchez Vega, maior de idade, con DNI número 32105340P e domicilio en rúa Sol, 35, 1º, A Coruña,
Interveñen:
Óscar García Patiño, en nome e representación do Concello de Cambre, na representación legal que lle confire o artigo 21 da Lei 7/1985, do 2 de abril, reguladora das bases do réxime local.
Manuel Sánchez Vega, na súa calidade de conselleiro delegado solidario, en nome e representación da entidade Fincela, S.L., con CIF B15557010 e domicilio en rúa Sol, 35, 1º, A Coruña, constituída por tempo indefinido mediante escritura pública outorgada o 9 de maio de 1996 ante o notario que foi da Coruña, Ramón González Gómez, co número 1.872 do seu protocolo, cuxa copia consta compulsada como anexo nº 1 deste convenio. Consta inscrita a dita sociedade no tomo 1.792, folio 1, folla nº C-16.202 do Rexistro Mercantil da Coruña. Tal representación deriva da propia escritura fundacional que se xunta.
Ante min, Mª Luisa de la Red Ampudia, secretaria deste concello, ambas as partes, de mutuo acordo, asinan este convenio urbanístico de planeamento unha vez que o seu texto definitivo foi ratificado polo Pleno do Concello de Cambre en sesión que tivo lugar o 29 de outubro de 2020, de conformidade co artigo 402.2 do Regulamento da Lei 2/2016, do solo de Galicia, aprobado polo Real decreto 143/2016, conforme os seguintes
Antecedentes:
Primeiro. Ámbito de actuación física
A entidade Fincela, S.L. é titular de distintos predios que logo se detallarán, sitos no ámbito físico do lugar do Graxal (parroquia do Temple), que estrema ao norte co termo municipal de Oleiros; ao sur, coa estrada nacional AC-12, antes N-VI; ao leste, coa parcela catastral 15017A00100016000MJ, de Promociones Esga, S.A.; e ao oeste, coa estrada nacional AC-12, antes N-VI, e co nó de conexión desta estrada cara ao suroeste coa rúa Codesal.
Xúntase como anexo nº 2 plano delimitativo do ámbito de actuación físico indicado.
A superficie total do ámbito físico descrito ascende a 19.597 metros cadrados, segundo os datos catastrais e a cartografía dispoñible, sen prexuízo do levantamento topográfico que para maior precisión se realice.
Dentro dese ámbito, o Concello de Cambre é propietario dunha parcela obtida mediante cesión, en execución dun anterior convenio urbanístico, formalizada en escritura pública autorizada polo notario da Coruña Enrique Santiago Rajoy Feijoo o día 16 de novembro de 1995, con número de protocolo 2.121.
Esta parcela figura inscrita no Rexistro da Propiedade número 5 da Coruña co número 26.117, no folio 87, do libro 297 e tomo 2.711, coa seguinte descrición:
«Vila denominada O Graxal, está destinada a vivenda e consta de dous edificios; deles, a vivenda principal cunha superficie de catrocentos setenta e tres metros cadrados; componse de dous corpos laterais con plantas de soto, baixo, primeira e ático, cada un, unidos por un corpo só de planta baixa. Rodéaa por todos os seus ventos o resto do predio matriz, de Promotora del Temple, S.A., e concretamente, ao norte, cun noiro de terra, e ao sur, cunha balaustrada de pedra. A súa superficie é de 1.257,03 metros cadrados, dos cales corresponden ao edificado uns 645 metros cadrados, e o resto ao terreo unido, segundo plano que se xunta a esta escritura».
Referencia catastral: 2169902NH5926N0001YM.
A superficie deste predio ascende a 1.296 metros cadrados segundo datos catastrais, sen prexuízo do pertinente levantamento topográfico.
A entidade Fincela, S.L. é propietaria única do resto do terreo incluído na delimitación do ámbito de actuación cuxos predios inscritos no Rexistro da Propiedade número 5 da Coruña son os seguintes:
– Predio rexistral número 29.762, inscrito no folio 103 do libro 370.
– Predio rexistral número 29.763, inscrito no folio 166 do libro 370.
– Predio rexistral número 29.764, inscrito no folio 169 do libro 370, tomo 3.040.
– Predio rexistral número 29.765, inscrito no folio 172 do libro 370, tomo 3.040.
– Predio rexistral número 29.766, inscrito no folio 175 do libro 370, tomo 3.040.
– Predio rexistral número 29.767, inscrito no folio 178 do libro 370, tomo 3.040.
– Predio rexistral número 29.768, inscrito no folio 181 do libro 370, tomo 3.040.
Referencias catastrais números 2169901NH5926N0000LX, 15017A001000170000ME e, nunha pequena parte, 15017A001000160000MJ.
Ascende a superficie incluída no ámbito de todas estas parcelas a 18.301 metros cadrados, sen prexuízo do pertinente levantamento topográfico.
Xúntanse como anexo nº 3 as certificacións e/ou notas simples do Rexistro da Propiedade, así como as copias cotexadas dos títulos de propiedade dos ditos predios e as certificacións catastrais descritivas e gráficas correspondentes, e o dito anexo está constituído por 159 folios debidamente numerados.
Segundo. Ordenación urbanística vixente no ámbito
A maior parte do ámbito físico cuxa delimitación se propón (15.116,47 m2) está clasificado como solo urbano, dentro do ámbito da unidade de execución 19 das vixentes normas subsidiarias de planeamento de Cambre, aprobadas definitivamente pola Comisión Provincial de Urbanismo o 27 de xullo de 1994 e publicadas no BOP nº 222, do 27 de setembro do mesmo ano. Ás ditas normas subsidiarias xúntase no seu anexo 7, entre outros, o convenio urbanístico (convenio número 1) subscrito entre este concello e a entidade Promotora del Temple, S.A. para o desenvolvemento do ámbito da dita unidade de execución, que foi asinado o 15 de xullo de 1993.
Aínda que con posterioridade se asinou un novo convenio o 26 de agosto de 1996, coa entidade propietaria naquel momento dos terreos (Promotora de Viviendas Lodeiro, S.L.), tal convenio foi posteriormente rescindido, despois do procedemento correspondente para iso, pola Resolución do concelleiro delegado de Urbanismo, Facenda e Interior, do 11 de novembro de 2003, por incumprimento reiterado por parte da dita entidade dos prazos establecidos para a rehabilitación das edificacións modernistas a que esta estaba obrigada, recuperando a vixencia o convenio indicado subscrito en 1993 que forma parte integrante das normas subsidiarias de planeamento de Cambre.
Existe unha parte do ámbito físico descrito situada ao norte deste, dunha superficie de 4.480,53 m2, que non está incluída na dita unidade de execución por canto as normas subsidiarias vixentes son anteriores ao último deslindamento realizado entre os concellos de Cambre e Oleiros (acta levantada o 4 de outubro de 2001 coa asistencia dos representantes do Instituto Xeográfico Nacional), que provoca que a dita superficie pase do termo municipal de Oleiros ao de Cambre, polo que carece de clasificación urbanística nas normas subsidiarias de planeamento de Cambre hoxe en vigor.
Terceiro. Interese da ordenación do ámbito físico descrito
Enténdese oportuno e conveniente proceder a clasificar o dito ámbito como solo urbanizable dado que, por unha banda, a maior parte del xa está clasificada como solo urbano non consolidado polas normas subsidiarias de planeamento de Cambre en vigor, e a outra parte carece actualmente de clasificación urbanística, como queda dito no último parágrafo do antecedente anterior, e dado que, doutra banda, o dito ámbito estrema ao leste cunha bolsa de solo obxecto doutra modificación das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, aprobada xa provisionalmente polo Acordo do Pleno desta corporación, do 28 de marzo de 2019, para a súa clasificación como urbanizable, encontrándose todo iso en medio dun espazo físico eminentemente urbano e lindeiro coa estrada AC-12 como eixe vertebrador.
Por outra banda, o feito de que o ámbito se sitúe nunha zona estratéxica do municipio, ao estar estremando cunha vía estatal e de interconexión cos concellos de Oleiros, A Coruña e outros da comarca, fai que este ámbito sexa de desenvolvemento preferente para o concello de Cambre, polo que se considera conveniente ordenar detalladamente este, establecendo un solo terciario/dotacional que dinamice a área en que o dito ámbito se encontra e dando continuidade aos usos terciarios que nos ditos espazos existen e se prevén.
Por outra banda, e á marxe do anterior, resulta tamén prioritario para o interese xeral recuperar dunha vez por todas as edificacións pertencentes ao patrimonio municipal que se encontran no dito ámbito e que forman parte do Catálogo de áreas e elementos de especial protección das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, coñecidas como as «vivendas modernistas do Graxal» ou «vivendas Bailly», as cales se encontran nun estado ruinoso e en perigo de definitiva desaparición.
En consecuencia, resulta de especial transcendencia para o concello proceder a unha nova ordenación no ámbito indicado, para os efectos de acadar, simultaneamente, os seguintes obxectivos:
En primeiro lugar, conseguir o desenvolvemento dese solo cunha clasificación máis adecuada á súa situación real que garanta a adecuada conexión coas infraestruturas de servizos urbanísticos existentes nas inmediacións, ao mesmo tempo que se ordena unha zona non clasificada nas actuais normas subsidiarias de planeamento, por canto pertencía a outro termo municipal cando estas foron aprobadas, en sintonía co solo co cal estrema, culminando o proceso de desenvolvemento urbano do Temple dunha maneira integral e en paralelo con outros solos lindeiros a este ámbito.
En segundo lugar, tentar acadar un descenso exponencial na actual taxa elevada de desemprego do municipio coa ampliación do solo terciario xa previsto noutros ámbitos lindeiros, aproveitando a localización estratéxica deste espazo, e que sirva, ao mesmo tempo, como nexo de cohesión cos municipios veciños.
E en terceiro lugar, xerar a través da aplicación do principio de equidistribución de beneficios e cargas, presente en todo desenvolvemento urbanístico, os recursos necesarios para rehabilitar e poñer en valor as edificacións protexidas de titularidade municipal e integrantes do patrimonio cultural de Cambre, coñecidas como as «vivendas modernistas do Graxal» ou «vivendas Bailly», incluídas no dito ámbito, evitando así a súa definitiva desaparición.
Cuarto. Convenio urbanístico e modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre
Sobre tales premisas, e para a consecución dos obxectivos sinalados, subscríbese este convenio urbanístico entre o Concello de Cambre e a entidade Fincela, S.L., para a modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento, co fin de lograr dunha maneira máis áxil a consecución de tales obxectivos sen esperar á conclusión dos traballos de redacción do Plan xeral de ordenación municipal que actualmente se están realizando, tendo en conta tanto a especial concreción territorial do ámbito que se vai ordenar como o seu interese xeral, e sen prexuízo do compromiso do Concello de incluír as determinacións urbanísticas que deriven del no Plan xeral de ordenación municipal actualmente en tramitación, para o caso de que, por calquera causa, non se chegue a ultimar a perfección e execución deste convenio.
A tramitación deste convenio seguirá, polo tanto, as estipulacións establecidas no artigo 168.1, 3 e 4 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia.
Con base nisto, e para a concreción e consecución das anteriores determinacións, tendo presente que este documento se formalizará e perfeccionará tras o preceptivo período de información pública, de acordo co procedemento regulado na lexislación urbanística en vigor por canto que implica iniciar unha modificación das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, ambas as partes subscriben as seguintes:
Estipulacións:
Primeira. Incoación e tramitación do pertinente procedemento para a modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre
O Concello de Cambre incoará e tramitará o pertinente procedemento para a modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, que clasificará como solo urbanizable os terreos incluídos no ámbito físico descrito no antecedente primeiro deste convenio e que se reflicten no plano que se xunta a este como anexo nº 2.
Así mesmo, o Concello de Cambre está obrigado a incorporar á dita modificación puntual a ordenación detallada do dito ámbito, delimitándose este como unha única área de repartición e un único sector para efectos da súa xestión e execución coas conexións pertinentes co sistema viario rodado e/ou peonil, e de conformidade cos parámetros que se indican nas estipulacións seguintes, sen prexuízo da súa incorporación igualmente ao Plan xeral de ordenación municipal en tramitación.
Segunda. Parámetros urbanísticos e sistema de actuación
Os parámetros urbanísticos aplicables ao ámbito indicado serán os seguintes:
Coeficiente de edificabilidade: 0,75 m2/m2.
Uso: terciario e dotacional, de conformidade co anexo I do Regulamento da Lei 2/2016, do solo de Galicia.
Cesións: ademais das cesións obrigatorias e gratuítas establecidas legalmente, Fincela, S.L. está obrigada a ceder, con carácter gratuíto ao Concello de Cambre, o 0,13 m2/m2 do aproveitamento do ámbito que lle corresponda para que, unha vez monetarizado, se aplique exclusivamente á rehabilitación das edificacións municipais protexidas existentes no dito ámbito.
Este é o motivo polo que a edificabilidade de 0,62 m2/m2 que se establece na modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento en tramitación para o sector lindeiro ao que é obxecto deste convenio pase a ser neste de 0,75 m2/m2.
O sistema de actuación para a execución do ámbito que se delimita será o de concerto establecido no artigo 120 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia.
O proxecto de equidistribución, necesario para o cumprimento dos deberes de cesión e equidistribución, presentarase no Concello para a súa aprobación no prazo máximo de cinco meses, contado a partir da entrada en vigor da modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre obxecto deste convenio.
No prazo de dez meses, contados a partir da mesma data, deberase presentar o proxecto de urbanización.
Terceira. Redacción da modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre
Fincela, S.L. colaborará, na tramitación da modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento indicada, mediante a presentación do borrador desta, coa ordenación detallada do ámbito, e do documento inicial estratéxico para o órgano ambiental, no prazo máximo de tres meses contados desde a perfección deste convenio urbanístico, de conformidade co establecido no artigo 168 da Lei 2/2016, do solo de Galicia.
Así mesmo, Fincela, S.L. colaborará na dita modificación puntual mediante a elaboración do estudo ambiental estratéxico, no caso de que así sexa requirido polo órgano ambiental competente, así como, de ser o caso, dun novo borrador ou documento inicial estratéxico axustado aos requirimentos do órgano ambiental, e do documento de modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, coa ordenación detallada, no prazo de tres meses contados desde que se lle dea traslado da decisión adoptada polo órgano ambiental competente.
O Concello de Cambre realizará a tramitación da modificación puntual da maneira máis áxil e rápida que sexa factible para facela efectiva no menor tempo posible, singularmente realizando todas aquelas actuacións necesarias para lograr unha avaliación ambiental estratéxica simplificada, se é que iso for posible.
Cuarta. Custos das obras de urbanización e conexión coas infraestruturas de servizos
Fincela, S.L. asume integramente os custos da obra urbanizadora do sector e os que deriven das conexións coas redes existentes de saneamento, abastecemento de auga e electricidade, e demais sistemas xerais existentes, así como a ampliación e o reforzo destes no caso de que, como consecuencia da modificación puntual referida, sexa preciso para asegurar o seu correcto funcionamento.
Quinta. Condición suspensiva
A plena vixencia deste convenio e a produción de efectos entre as partes asinantes queda sometida á condición suspensiva de que a modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre que se vai tramitar se aprobe definitivamente e entre en vigor, incluíndo como solo urbanizable o ámbito físico descrito coa ordenación detallada conforme o disposto nas anteriores estipulacións.
No caso de que a aprobación definitiva da modificación puntual das normas subsidiarias non se chegue a producir ou, aprobándose definitivamente, non inclúa a totalidade das determinacións previstas neste convenio, exonérase expresamente o Concello de Cambre de calquera responsabilidade ou indemnización polos danos e perdas que, eventualmente, se lles poidan ocasionar ás demais partes.
Sexta. Responsabilidades por incumprimento
Unha vez que este convenio produza plenos efectos xurídicos coa entrada en vigor da modificación puntual das normas subsidiarias de planeamento de Cambre, o incumprimento de calquera das partes das estipulacións facultará a outra a instar a súa resolución coa pertinente indemnización polos danos e perdas causados.
Sétima. Subrogación do adquirente dos terreos
O alleamento da totalidade ou parte da terreos propiedade dos asinantes deste convenio non modificará nin alterará os compromisos contraídos nel. O adquirente quedará subrogado nos dereitos e obrigas do transmitente, o cal deberá facer constar os compromisos asumidos nos actos translativos de dominio e, en tal caso, poñer en coñecemento do Concello de Cambre o feito da transmisión e o nome e o domicilio do novo titular, por medio de presentación de copia autorizada da escritura de transmisión de dominio e subrogación do adquirente nos dereitos e obrigas derivados deste convenio.
Oitava. Convenios anteriores
Este convenio anula e/ou deixa sen efectos calquera outro documento ou convenio urbanístico que sobre o mesmo ámbito se formalizase á marxe da cesión das edificacións modernistas e o seu solo cedidas no seu día a este concello.
E en proba de conformidade, asínano as partes por duplicado no lugar e na data arriba indicados.
Cambre, 15 de febreiro de 2024
O alcalde
P.D. (R.A. 1171/2023, do 4 de xullo)
Juan González Leirós
Concelleiro delegado da Área de Urbanismo, Obras e Servizos