Antecedentes de hecho.

Primero. El Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo (en adelante, IGVS), dentro de su función de elaboración de fomento para la recuperación urbana en los cascos históricos degradados, quiere adquirir inmuebles abandonados o en estado de semiabandono en los cascos históricos de los ayuntamientos de Ferrol, Betanzos, Lugo y Ourense. Dicha actuación se enmarca en el desarrollo del programa Rexurbe, implantado en el 2017 en los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Galicia, con el que la Xunta de Galicia trabaja en la recuperación de cascos históricos de diferentes villas y ciudades gallegas. La memoria de la Ley 1/2017, de 8 de febrero, de presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Galicia para el año 2017, dice lo siguiente al respecto: «Se implanta también el programa Rexurbe, que nace de la concienciación de la necesidad de recuperar y potenciar nuestro patrimonio construido, con especial incidencia en los barrios históricos de Galicia». Además, el programa Rexurbe está previsto en el proyecto de presupuestos para 2018 y en el proyecto de Ley de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia, actualmente en tramitación.

Segundo. Las peculiaridades de los bienes y el objetivo que se persigue, con la compra de los inmuebles y posterior rehabilitación o construcción de los edificios, justifican la elección de los emplazamientos de los inmuebles, la delimitación de las prioridades de las distintas áreas en las que se dividen los ámbitos y, en particular, la preferencia que se le otorga a la adquisición de inmuebles que destaquen por su valor arquitectónico o por la necesidad de rehabilitación para conseguir la regeneración ambiental de espacios urbanos de singular interés.

Tercero. A los efectos indicados, el IGVS acuerda hacer una oferta pública de adquisición de inmuebles, mediante compra, de conformidad con los criterios establecidos en esta resolución.

Consideraciones legales.

Primera. La Ley 3/1988, de 27 de abril, de creación del IGVS, cita en su artículo 4, líneas f) y m), como funciones propias del citado organismo, la adquisición de suelo, por cualquier título, incluso por expropiación forzosa, para, entre otras finalidades, el fomento de la vivienda, así como la rehabilitación y construcción de todo tipo de viviendas.

Segunda. El Decreto 253/2007, de 13 de diciembre, de régimen jurídico del suelo y de las edificaciones promovidas por el IGVS señala en su artículo 74.2, respecto de la adquisición a título oneroso, que se podrá prescindir del trámite de concurso y autorizarse la adquisición directa por el director general del IGVS, a propuesta de la Dirección Técnica del Suelo, Edificación y Calidad del organismo (en adelante, DTSEC) cuando así lo requieran las peculiaridades de los bienes, las necesidades del servicio o de la función a satisfacer, la urgencia extrema de la adquisición y afectación o las limitaciones del mercado inmobiliario en la localidad donde estén situados. El párrafo siguiente indica que se entenderá incluida en el procedimiento de adquisición directa la oferta pública de adquisición que efectúa el IGVS a los propietarios incluidos en el ámbito territorial determinado por el planeamiento promovido por el citado organismo.

Tercera. La persona titular de la Dirección General del IGVS es el órgano competente para firmar la presente resolución, en virtud de las competencias conferidas por el artículo 12.2.k) del Decreto 97/2014, de 24 de julio, por el que se establece la estructura orgánica del IGVS.

De conformidad con todo lo indicado,

SE ACUERDA:

Realizar una oferta pública de adquisición, mediante compra, de inmuebles (edificios o solares) situados en los ámbitos delimitados en los anexos primero, segundo, tercero y cuarto de esta resolución, para la construcción de edificios de viviendas o para su rehabilitación.

La oferta y, en su caso, la adquisición del inmueble, está sujeta a las distintas condiciones:

I. Condiciones de los inmuebles.

1. La oferta va dirigida exclusivamente a la adquisición, en pleno dominio y libre de cargas y gravámenes, de inmuebles de titularidad privada que, estando inscritos en el Registro de la Propiedad, se sitúen en los ámbitos delimitados anteriormente. No se realizarán adquisiciones parciales de inmuebles o sujetas a condiciones impuestas por su titular o por terceros.

2. Dichos inmuebles deberán cumplir, además, los siguientes requisitos:

2.1. El inmueble deberá permitir, por lo menos, la construcción de una vivienda por planta de por lo menos dos estancias que cumplan las condiciones dimensionales establecidas en las Normas de habitabilidad de viviendas de Galicia; la configuración de la planta deberá permitir una idónea distribución interior, pudiendo descartarse las ofertas que obliguen a distribuciones en las que sea preciso disponer de una superficie desproporcionada para elementos de distribución y comunicación o en la que abunden espacios muertos o de difícil utilización; y la altura libre mínima de las estancias deberá poder conseguir los 2,35 metros de alto en el 80 % de su superficie.

2.2. El largo del inmueble deberá ser, como mínimo, de 4 metros. Podrá admitirse la presencia de zonas de la planta en los que no se cumpla esta condición, siempre que dichos espacios no comprometan la distribución interior o la iluminación de las viviendas.

2.3. Las condiciones del inmueble deberán permitir una iluminación idónea de las estancias de las viviendas que resulten de la actuación. Excepto que se pueda justificar de otro modo, se entenderá que las condiciones de iluminación son adecuadas cuando la superficie iluminable del inmueble sea, como mínimo, del 80 % del resultado de descontar a la superficie de la planta la correspondiente al espacio previsto para elementos comunes, que se estimará en 13,20 metros cuadrados construidos.

A estos efectos, se define la superficie iluminable como la menor de estos valores:

– La superficie del espacio constituido por el lugar geométrico de los puntos de la planta cuya distancia sea igual o inferior a 5,50 metros de una fachada con frente a la calle, un espacio libre o un patio de manzana a los que se puedan abrir huecos de iluminación y ventilación. El largo mínimo de las calles o patios a los que den acceso dichas fachadas deberá ser igual o mayor a 3 metros.

– La que resulte de dividir la superficie máxima de los huecos que se puedan abrir a fachada dividida por 0,07.

2.4. Haber garantizado el acceso a través de espacios de dominio y uso público; el largo mínimo de estos espacios no podrá ser inferior a 2 metros.

2.5. No podrán estar sujetos a servidumbres u otras cargas, legales o voluntarias, que constituyan un obstáculo físico o jurídico para su construcción o rehabilitación. Concretamente, no se aceptarán:

– Inmuebles donde existan titulares de derechos de uso que impidan su plena disposición.

– Inmuebles que estén sometidos a cargas o servidumbres debidas a la existencia de elementos constructivos que puedan ser comunes con otras edificaciones o propiedades contiguas. Se exceptúa el caso de que se trate de muros medianeros.

– Inmuebles contiguos a otros edificios o construcciones que, debido a su estado de conservación o características, puedan poner en peligro la estanquidad del agua, comprometan la seguridad de los elementos constructivos o la propia estabilidad del inmueble a adquirir o la del edificio que se pueda construir en el solar.

– Inmuebles en los que las características de su entorno se encuentren en niveles de notable degradación, excepto que, como resultado del proceso de adquisición y/o rehabilitación de los inmuebles de la zona por parte del IGVS, se considere esencial su adquisición para la regeneración del ámbito.

Cuando la propuesta englobe a más de un inmueble, el cumplimiento de las condiciones anteriores se analizará de forma conjunta.

II. Condiciones económicas de la oferta.

A) Precio del inmueble:

El precio de adquisición del inmueble no superará el valor límite de la oferta (Vlti), que será el menor de los dos siguientes:

– El valor máximo admisible de adquisición del inmueble.

– El valor de mercado del inmueble.

A estos efectos:

Se entenderá como valor máximo admisible de adquisición (Vmx), el valor máximo que el IGVS podrá abonar por el inmueble, calculado según la siguiente fórmula:

Vmxi = Svi × VSvi €/m2 + Sli x VSlvi €/m2 + Vci

Donde:

– Svi y Sli son las superficies edificables destinadas a viviendas y locales, respectivamente.

– VSvi y Vslvi son los valores de repercusión del suelo, por metro cuadrado edificable, de vivienda y locales, respectivamente, calculados según la norma 2 del artículo 12 de la Orden de 28 de diciembre de 2015, de la Consellería de Hacienda, por la que se regulan los medios de comprobación del valor de los bienes inmuebles que se utilizarán, de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, en el ámbito de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como la normativa técnica general. Para el cálculo del Vs se adoptarán los valores y coeficientes recogidos en la Resolución de 17 de abril de 2017 por la que se actualizan los anexos de la citada orden.

– Vc es el valor de la construcción; se calcula multiplicando por 160 el número de metros cuadrados de superficie de fachada con muro de piedra labrada que se pueda mantener.

Se entenderá como valor de mercado del inmueble el valor que resulte de la tasación encargada por el IGVS respecto a cada una de las propuestas admitidas.

B) Importe de la oferta:

El importe máximo de la oferta será de 3.000.000 euros, con cargo a la aplicación 08.80.451A.618.1, proyecto 2017 0007, del estado de gastos de los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Galicia para el año 2018. No obstante, la citada cuantía podrá ser ampliada en virtud de las disponibilidades presupuestarias del IGVS, mediante resolución de la persona titular de su dirección general, que se publicará en el Diario Oficial de Galicia.

El citado importe será distribuido de la siguiente manera:

– Para el Ayuntamiento de Ferrol: 1.200.000 euros.

– Para el Ayuntamiento de Betanzos: 500.000 euros.

– Para el Ayuntamiento de Lugo: 500.000 euros.

– Para el Ayuntamiento de Ourense: 800.000 euros.

En el caso en que por falta de ofertas no se agotara el crédito previsto para un determinado ayuntamiento, la persona titular del IGVS podrá acordar la disposición de todo o parte de dicho crédito para adquirir inmuebles en los demás ayuntamientos, para el supuesto de que el crédito inicial previsto para éstos resultara insuficiente. En estos casos, la distribución de dicho crédito se realizará en proporción a los presupuestos iniciales asignados a cada uno de ellos.

Dado que el inicio del expediente de gasto correspondiente a esta oferta pública de adquisición no se realizará hasta el año 2018, procede la tramitación anticipada del expediente, de conformidad con lo establecido en la Orden de la Consellería de Economía y Hacienda de 11 de febrero de 1998, modificada por las órdenes de 27 de noviembre de 2000 y de 25 de octubre de 2001.

III. Condiciones formales de la oferta.

Las personas interesadas en la oferta deberán presentar ante la Dirección General del IGVS un escrito en el que figuren sus datos personales, las características del inmueble, con indicación de su superficie y de la calle o plaza donde esté ubicado, así como una propuesta del precio exigido para su adquisición, el cual deberá estar especificado en letra. El citado precio no podrá estar condicionado, ni incluir variantes o alternativas. Podrán presentarse tanto escritos como inmuebles se pretendan vender al IGVS; no obstante, tratándose de inmuebles colindantes, la citada propuesta de todos ellos deberá realizarse de forma conjunta.

Los escritos deberán presentarse ante el Registro General del IGVS, sito en el Polígono de As Fontiñas, Área Central, s/n, de Santiago de Compostela, en el plazo de tres meses, a contar desde la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial de Galicia. No obstante, también podrán presentarse en los lugares establecidos en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común de las administraciones públicas.

Con el escrito se deberá acompañar la siguiente documentación:

– Copia del documento nacional de identidad (DNI) o número de identificación de extranjero (NIE), cuando el propietario sea una persona física. Si se trata de persona jurídica, deberá presentar copia del código de identificación fiscal (CIF), una copia de la escritura de constitución y, en su caso, de modificación, inscritas en el registro público correspondiente, así como una copia de los documentos identificativos de la persona habilitada para actuar en su nombre.

Cuando la propiedad del inmueble recaiga en más de una persona, física o jurídica, se deberá aportar los documentos acreditativos de la identidad de todos ellos, su cuota de participación, un compromiso de venta de la totalidad del inmueble, así como un poder en el que se designe a la persona que los represente, a los efectos de la venta, ante el IGVS.

– Copia del documento justificativo de la titularidad del inmueble.

– Certificación registral del inmueble.

– Declaración responsable del titular del bien de que no existen cargas o gravámenes sobre el inmueble. En el caso de existir cargas o gravámenes, se deberán describir cuales.

– Certificación descriptiva y gráfica de la Dirección General del Catastro relativa al inmueble.

– Certificación de que se encuentra al corriente del pago del impuesto de bienes inmuebles y de cualquier otro tributo a que esté sujeto el inmueble.

– Memoria descriptiva del inmueble, que deberá contar, por lo menos, con los siguientes datos:

a) Superficie de la parcela donde se sitúa el inmueble.

b) Si es el caso, superficie construida y la superficie útil de cada uno de los locales y viviendas existentes en la edificación.

c) Superficie edificable del inmueble.

– Fotografías del inmueble, así como plano de su situación. En caso de que la documentación catastral no coincida con la realidad del inmueble, la persona propietaria deberá aportar planos de la parcela, ajustados a dicha realidad. Opcionalmente, la persona titular podrá aportar planos de planta y alzados de la edificación existente sobre la parcela.

– Autorización de acceso al inmueble a favor de las personas que determine el IGVS, para que se puedan realizar cuantas inspecciones se estimen oportunas, siempre previo el correspondiente aviso.

– Certificado expedido por el ayuntamiento, emitido con fecha no superior a tres meses, a contar desde la presentación de la documentación, en la que se indique:

a) Las condiciones urbanísticas aplicables al inmueble.

b) Que no pesa sobre el mismo orden de ejecución o derribo ni sanciones pendientes de pago.

A los efectos anteriores, las copias de los documentos gozarán de la misma validez y eficacia que sus originales, siempre que estén debidamente compulsadas.

IV. Procedimiento de admisión de las ofertas y establecimiento de la orden de prioridad de la adquisición.

Para determinar la relación de las solicitudes admitidas y la orden de prelación en la adquisición de éstas, se seguirá el siguiente procedimiento:

1. Una vez finalizado el plazo fijado para la presentación de los escritos, la DTSEC examinará la documentación presentada. Si como resultado de tal examen observara defectos o omisiones susceptibles de enmienda en el escrito y/o en la documentación, se concederá a la persona interesada un plazo de 10 días hábiles para que se enmiende las deficiencias o aporte los documentos omitidos. Transcurrido dicho plazo sin enmendar o aportar los documentos requeridos, se entenderá que se rechaza la oferta. No obstante, en estos supuestos se entenderá rechazada la oferta, sin necesidad de previo requerimiento, cuando la propuesta presentada vaya referida a un inmueble que no cumple las condiciones exigidas en esta oferta.

2. Corregidas, en su caso, las deficiencias encontradas, la DTSEC emitirá un informe en el que se indicarán los escritos presentados, los que, en su consideración, deben ser admitidos y rechazados, por no cumplir las condiciones de esta oferta. El citado informe se elevará a la comisión de valoración, que estará compuesta por:

– La persona titular de la DTSEC o persona en quien delegue, que ejercerá las funciones de presidente de la comisión.

– La persona titular del Servicio de Gestión de Inversiones y Apoyo Administrativo de la DTSEC, que actuará como secretario de la comisión.

– El asesor jurídico del IGVS.

– La persona titular de la Oficina Técnica del IGVS en A Coruña.

– La persona titular de la Oficina Técnica del IGVS en Lugo.

– La persona titular de la Oficina Técnica del IGVS en Ourense.

– La persona titular de la Oficina Técnica del IGVS en Pontevedra.

3. A la vista del informe de la DTSEC, la comisión de valoración determinará los escritos que se ajustan a los requisitos de esta resolución, con pronunciamiento expreso de los admitidos y de los rechazados, con indicación de las causas de tal rechazo.

4. Una vez recibida el acta de la comisión de valoración, la persona titular de la Dirección General del IGVS encargará una tasación para cada uno de los inmuebles que cumplan las condiciones indicadas. No obstante, si el número de propuestas presentadas en un ayuntamiento es muy elevada, la persona titular de la Dirección General del IGVS podrá acordar que no se efectúen tasaciones en una concreta área, mientras no esté resuelta la oferta respecto al área preferente del mismo ayuntamiento.

El informe de la tasación deberá pronunciarse sobre las siguientes cuestiones:

– El estado del inmueble.

– Sus características físicas.

– La concordancia entre la realidad física y la documentación aportada.

– La valoración con indicación de los parámetros en el que se fundamenta.

5. A la vista de la tasación y de la documentación aportada con las propuestas, así como de las comprobaciones que se estimen oportunas, la Oficina Técnica del IGVS elaborará un informe por cada uno de los escritos presentados. En dicho informe se analizará:

5.1. Si los inmuebles cumplen los requisitos de admisión establecidos en esta resolución y, en su caso, si a pesar de no cumplir alguno de los requisitos establecidos en el punto 2 del apartado I) Condiciones de los inmuebles, se considera conveniente aceptar la propuesta por concurrir alguna de las siguientes circunstancias:

– Que existen motivos justificados para considerar que dicho incumplimiento no supone un impedimento para conseguir una distribución idónea de las viviendas y su funcionalidad o que la rehabilitación de los edificios no vaya a suponer costes extraordinarios.

– Que la rehabilitación o la edificación sobre el inmueble se considere necesaria para conseguir el objetivo de rehabilitar o regenerar el ámbito de actuación.

5.2. Si con la rehabilitación del inmueble se garantiza la rehabilitación de manzanas completas o se facilita notablemente la rehabilitación de otros inmuebles propuestos en la presente oferta.

5.3. Si el inmueble tiene valores singulares arquitectónicos o ambientales que aconsejen su adquisición con carácter prioritario.

5.4. Si la propuesta incluye los inmuebles que configuran de por sí la totalidad de una manzana de más de tres inmuebles.

6. Para determinar la orden de prioridad en la adquisición de los inmuebles, se seguirá el siguiente procedimiento:

En primer lugar, se determinará el valor aplicable de cada propuesta (Vap), que será el menor de los siguientes valores:

– El importe propuesto por el interesado en su escrito.

– El valor límite de la oferta, según lo antes definido.

A continuación, se determinará la baja de cada propuesta (Bi), que vendrá determinada por la diferencia entre el valor límite de la oferta y el valor aplicable de la propuesta:

Bi = VIti - Vapi

Acto seguido, se calculará la puntuación correspondiente a cada propuesta (Pi):

La puntuación inicial de la propuesta será el resultado de aplicar la siguiente fórmula:

Pi = 100 × (Bi / VIti) + Psi

Donde:

Bi es la baja aplicable de la propuesta.

Psi es la compensación por superficie, que tendrá el siguiente valor:

– Psi = 0, cuando Svi es menor o igual a 200 m2.

– Psi = (15 × Svi / 1.200), cuando Sp esté comprendido entre 200 y 1.200 m2.

– Psi = 15, cuando Svi sea mayor de 1.200 m2.

Donde Svi es la superficie edificable de viviendas.

Aquellas propuestas que fueran consideradas merecedoras de adquisición por sus valores arquitectónicos o ambientales, así como cualquier otras que, según el informe de la Oficina Técnica del IGVS, engloben el conjunto de los edificios que configuran de por sí la totalidad de una manzana de más de tres inmuebles, se le asignará la puntuación de la oferta que obtenga el mayor valor de su respectiva área, más un punto.

El resto de las propuestas se le asignará la puntuación que resulte de la fórmula indicada anteriormente.

Finalmente, se realizará un listado de las propuestas presentadas en cada ayuntamiento, ordenada conforme los siguientes criterios:

– Cuando en el ámbito de un ayuntamiento estén delimitadas más de un área, todas las ofertas del área 1 tendrán prioridad sobre las del área 2 y éstas sobre las del área 3.

– Dentro de cada área, las ofertas se ordenarán en orden decreciente, en función de la puntuación obtenida en la fase de valoración.

– En caso de igualdad de puntuación, tendrá prioridad aquella propuesta cuya superficie destinada a viviendas (Svi) resulte mayor.

La comisión de valoración, a la vista del informe de la Oficina Técnica del IGVS y, en su caso, recibidas las aclaraciones o informes complementarios que se estimaran necesarios, propondrá a la persona titular del IGVS, respecto a cada ayuntamiento:

– El rechazo de las propuestas que, a la vista de los informes técnicos aportados, no reúnan los requisitos señalados en esta resolución.

– La admisión de las propuestas que cumplan dichos requisitos, así como aquellas otras que, en virtud de las circunstancias anteriormente indicadas, puedan ser admitidas.

A estos efectos, la comisión de valoración, a la vista del informe de la Oficina Técnica del IGVS, podrá acordar, con carácter excepcional, la admisión de las propuestas cuando considere que, aunque no se cumpla alguno de los requisitos establecidos en el punto 2 del apartado I) existan motivos justificados para considerar que no tenga atrancos para conseguir una distribución idónea de las viviendas y la rehabilitación de los edificios no suponga costes extraordinarios.

– La aprobación de las puntuaciones asignadas a cada propuesta.

– La aprobación del listado de las propuestas admitidas, ordenadas por orden de prioridad, de acuerdo con lo indicado, y con indicación del valor aplicable de cada una.

– La aceptación de las propuestas que obtuvieran mayor prioridad, hasta agotar el presupuesto disponible para cada ayuntamiento.

La admisión de las ofertas del IGVS en las que el importe adoptado para la valoración fuera inferior al importe de la propuesta presentada, quedará condicionada a la aceptación por parte de la persona interesada del importe recogido en la valoración contradictoria, determinado conforme el procedimiento señalado en el apartado V.

V. Procedimiento de aceptación de las ofertas.

Vista la propuesta de la comisión de valoración, la persona titular de la Dirección General del IGVS resolverá:

– Excluir las propuestas que no reúnan los requisitos exigibles en esta oferta.

– Aprobar el listado de la totalidad de las propuestas admitidas, ordenadas por orden de prioridad y con indicación del valor de adquisición, que coincidirá con el valor aplicable de la propuesta.

– Aceptar las propuestas, de conformidad con los criterios señalados, y realizar, en su caso, una oferta contradictoria, por el importe del valor aplicable de las ofertas según lo indicado anteriormente, todo ello hasta agotar el presupuesto disponible para cada ayuntamiento. En estos casos, el titular del inmueble dispondrá de un plazo de 15 días naturales para comunicar la aceptación, transcurridos los cuales se entenderá su rechazo.

Si por rechazarse ofertas contradictorias no se llegase a agotar el presupuesto previsto para el ayuntamiento correspondiente, podrán resultar seleccionadas, para su aceptación o, en su caso, para realizar una contraoferta, los sucesivos inmuebles, hasta agotar el presupuesto previsto, de conformidad con el mismo procedimiento indicado.

Dicha resolución deberá aprobarse en el plazo de seis meses, a contar desde la finalización del plazo de presentación de solicitudes de la oferta pública.

VI. Honorarios y pagos de impuestos.

Los honorarios notariales y registrales de las escrituras de compraventa correrán a cargo del IGVS. La determinación del notario se hará de conformidad con el artículo 127 del Decreto de 2 de junio de 1944, por el que se aprueba con carácter definitivo el reglamento de la organización y régimen del notariado.

Los demás gastos e impuestos que se originen o se devenguen como consecuencia de la compraventa se abonarán conforme a lo dispuesto en la legislación vigente.

VII. Anexo.

En los anexos de la presente resolución se delimitan los ámbitos de emplazamiento de los inmuebles a adquirir y se concretan, en su caso, las áreas prioritarias.

Santiago de Compostela, 15 de diciembre de 2017

Heriberto García Porto
Director general del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo