Antecedentes de facto.

Primeiro. O Instituto Galego da Vivenda e Solo (em adiante, IGVS), dentro da sua função de elaboração de fomento para a recuperação urbana nos núcleos históricos degradados, quer adquirir imóveis abandonados ou em estado de semiabandono nos núcleos históricos das câmaras municipais de Ferrol, Betanzos, Lugo e Ourense. A supracitada actuação enquadra no desenvolvimento do programa Rexurbe, implantado em 2017 nos orçamentos gerais da Comunidade Autónoma da Galiza, com o que a Xunta de Galicia trabalha na recuperação de núcleos históricos de diferentes vilas e cidades galegas. A memória da Lei 1/2017, de 8 de fevereiro, de orçamentos gerais da Comunidade Autónoma da Galiza para o ano 2017, diz o seguinte ao respeito: «Implántase também o programa Rexurbe, que nasce da conscienciação da necessidade de recuperar e potenciar o nosso património construído, com especial incidência nos bairros históricos da Galiza». Ademais, o programa Rexurbe está previsto no projecto de orçamentos para 2018 e no projecto de Lei de rehabilitação e de regeneração e renovação urbanas da Galiza, actualmente em tramitação.

Segundo. As peculiaridades dos bens e o objectivo que se persegue, com a compra dos imóveis e posterior rehabilitação ou construção dos edifícios, justificam a eleição dos emprazamentos dos imóveis, a delimitação das prioridades das diferentes áreas nas que se dividem os âmbitos e, em particular, a preferência que se lhe outorga à aquisição de imóveis que destaquem pelo seu valor arquitectónico ou pela necessidade de rehabilitação para conseguir a regeneração ambiental de espaços urbanos de singular interesse.

Terceiro. Para os efeitos indicados, o IGVS acorda fazer uma oferta pública de aquisição de imóveis, mediante compra, de conformidade com os critérios estabelecidos nesta resolução.

Considerações legais.

Primeira. A Lei 3/1988, de 27 de abril, de criação do IGVS, cita no seu artigo 4, linhas f) e m), como funções próprias do citado organismo, a aquisição de solo, por qualquer título, inclusive por expropiação forzosa, para, entre outras finalidades, o fomento da habitação, assim coma a rehabilitação e construção de todo o tipo de habitações.

Segunda. O Decreto 253/2007, de 13 de dezembro, de regime jurídico do solo e das edificações promovidas pelo IGVS assinala no seu artigo 74.2, a respeito da aquisição a título oneroso, que se poderá prescindir do trâmite de concurso e autorizar-se a aquisição directa pelo director geral do IGVS, por proposta do Comando técnico do Solo, Edificação e Qualidade do organismo (em adiante, DTSEC) quando assim o requeiram as peculiaridades dos bens, as necessidades do serviço ou da função a satisfazer, a urgência extrema da aquisição e afectação ou as limitações do mercado imobiliário na localidade onde estejam situados. O parágrafo seguinte indica que se perceberá incluída no procedimento de aquisição directa a oferta pública de aquisição que efectua o IGVS aos proprietários incluídos no âmbito territorial determinado pelo planeamento promovido pelo citado organismo.

Terceira. A pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS é o órgão competente para assinar a presente resolução, em virtude das competências conferidas pelo artigo 12.2.k) do Decreto 97/2014, de 24 de julho, pelo que se estabelece a estrutura orgânica do IGVS.

De conformidade contudo o indicado,

ACORDA-SE:

Realizar uma oferta pública de aquisição, mediante compra, de imóveis (edifícios ou solares) situados nos âmbitos delimitados nos anexo primeiro, segundo, terceiro e quarto desta resolução, para a construção de edifícios de habitações ou para a sua rehabilitação.

A oferta e, se é o caso, a aquisição do imóvel, está sujeita às diferentes condições:

I. Condições dos imóveis.

1. A oferta vai dirigida exclusivamente à aquisição, em pleno domínio e livre de ónus e encargos, de imóveis de titularidade privada que, estando inscritos no Registro da Propriedade, se situem nos âmbitos delimitados anteriormente. Não se realizarão aquisições parciais de imóveis ou sujeitas a condições impostas pelo seu titular ou por terceiros.

2. Os supracitados imóveis deverão cumprir, ademais, os seguintes requisitos:

2.1. O imóvel deverá permitir, ao menos, a construção de uma habitação por planta de ao menos duas estâncias que cumpram as condições dimensionais estabelecidas nas Normas de habitabilidade de habitações da Galiza; a configuração da planta deverá permitir uma ajeitada distribuição interior, podendo descartar-se as ofertas que obriguem a distribuições nas que seja preciso dispor de uma superfície desproporcionada para elementos de distribuição e comunicação ou na que abunden espaços mortos ou de difícil utilização; e a altura livre mínima das estâncias deverá poder atingir os 2,35 metros de alto no 80 % da sua superfície.

2.2. O comprido do imóvel deverá ser, no mínimo, de 4 metros. Poderá admitir-se a presença de zonas da planta nos que não se cumpra esta condição, sempre que os ditos espaços não comprometam a distribuição interior ou a iluminação das habitações.

2.3. As condições do imóvel deverão permitir uma iluminação ajeitada das estâncias das habitações que resultem da actuação. Excepto que se possa justificar de outro modo, perceber-se-á que as condições de iluminação são ajeitado quando a superfície iluminable do imóvel seja, no mínimo, do 80 % do resultado de descontar à superfície da planta a correspondente ao espaço previsto para elementos comuns, que se estimará em 13,20 metros quadrados construídos.

A estes efeitos, define-se a superfície iluminable como a menor destes valores:

– A superfície do espaço constituído pelo lugar xeométrico dos pontos da planta cuja distancia seja igual ou inferior a 5,50 metros de uma fachada com face à rua, um espaço livre ou um pátio de rueiro aos que se possam abrir ocos de iluminação e ventilação. O comprido mínimo das ruas ou pátios aos que dêem acesso às ditas fachadas deverá ser igual ou maior a 3 metros.

– A que resulte de dividir a superfície máxima dos ocos que se possam abrir a fachada dividida por 0,07.

2.4. Ter garantido o acesso através de espaços de domínio e uso público; o comprido mínimo destes espaços não poderá ser inferior a 2 metros.

2.5. Não poderão estar sujeitos a servidões ou outros ónus, legais ou voluntárias, que constituam um obstáculo físico ou jurídico para a sua construção ou rehabilitação. Concretamente, não se aceitarão:

– Imóveis onde existam titulares de direitos de uso que impeça a sua plena disposição.

– Imóveis que estejam submetidos a ónus ou servidões devidas à existência de elementos construtivos que possam ser comuns com outras edificações ou propriedades contiguas. Exceptúase o caso de que se trate de muros medianeiros.

– Imóveis contiguos a outros edifícios ou construções que, devido ao seu estado de conservação ou características, possam por em perigo a estanquidade da água, comprometam a segurança dos elementos construtivos ou a própria estabilidade do imóvel a adquirir ou a do edifício que se possa construir no solar.

– Imóveis nos que as características da sua contorna se encontrem em níveis de notável degradação, excepto que, como resultado do processo de aquisição e/ou rehabilitação dos imóveis da zona por parte do IGVS, se considere essencial a sua aquisição para a regeneração do âmbito.

Quando a proposta englobe mais de um imóvel, o cumprimento das condições anteriores analisar-se-á de forma conjunta.

II. Condições económicas da oferta.

A) Preço do imóvel:

O preço de aquisição do imóvel não superará o valor limite da oferta (Vlti), que será o menor dos dois seguintes:

– O valor máximo admissível de aquisição do imóvel.

– O valor de mercado do imóvel.

A estes efeitos:

Perceber-se-á como valor máximo admissível de aquisição (Vmx), o valor máximo que o IGVS poderá abonar pelo imóvel, calculado segundo a seguinte fórmula:

Vmxi = Svi × VSvi €/m2 +Sli × VSlvi €/m2 + Vci

Onde:

– Svi e Sli são as superfícies edificables destinadas a habitações e locais, respectivamente.

– VSvi e Vslvi são os valores de repercussão do solo, por metro quadrado edificable, de habitação e locais, respectivamente, calculados segundo a norma 2 do artigo 12 da Ordem de 28 de dezembro de 2015, da Conselharia de Fazenda, pela que se regulam os meios de comprovação do valor dos bens imóveis que se utilizarão, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, de 17 de dezembro, geral tributária, no âmbito dos impostos sobre sucessões e doações e sobre transmissões patrimoniais e actos jurídicos documentados, assim como a normativa técnica geral. Para o cálculo do Vs adoptar-se-ão os valores e coeficientes recolhidos na Resolução de 17 de abril de 2017 pela que se actualizam os anexo da citada ordem.

– Vc é o valor da construção; calcula-se multiplicando por 160 o número de metros cadrar de superfície de fachada com muro de pedra lavrada que se possa manter.

Perceber-se-á como valor de mercado do imóvel o valor que resulte da taxación encarregada pelo IGVS a respeito de cada uma das propostas admitidas.

B) Importe da oferta:

O montante máximo da oferta será de 3.000.000 euros, com cargo à aplicação 08.80.451A.618.1, projecto 2017 0007, do estado de despesas dos orçamentos gerais da Comunidade Autónoma da Galiza para o ano 2018. Não obstante, a citada quantia poderá ser alargada em virtude das disponibilidades orçamentais do IGVS, mediante resolução da pessoa titular da sua direcção geral, que se publicará no Diário Oficial da Galiza.

O citado montante será distribuído do seguinte modo:

– Para a Câmara municipal de Ferrol: 1.200.000 euros.

– Para a Câmara municipal de Betanzos: 500.000 euros.

– Para a Câmara municipal de Lugo: 500.000 euros.

– Para a Câmara municipal de Ourense: 800.000 euros.

No caso em que por falta de ofertas não se esgotasse o crédito previsto para um determinado câmara municipal, a pessoa titular do IGVS poderá acordar a disposição de todo ou parte do dito crédito para adquirir imóveis nas demais câmaras municipais, para o suposto de que o crédito inicial previsto para estes resultara insuficiente. Nestes casos, a distribuição do supracitado crédito realizar-se-á em proporção aos orçamentos iniciais atribuídos a cada um deles.

Dado que o início do expediente de despesa correspondente a esta oferta pública de aquisição não se realizará até o ano 2018, procede à tramitação antecipada do expediente, de conformidade com o estabelecido na Ordem da Conselharia de Economia e Fazenda de 11 de fevereiro de 1998, modificada pelas ordens de 27 de novembro de 2000 e de 25 de outubro de 2001.

III. Condições formais da oferta.

As pessoas interessadas na oferta deverão apresentar ante a Direcção-Geral do IGVS um escrito no que figurem os seus dados pessoais, as características do imóvel, com indicação da sua superfície e da rua ou largo onde esteja situado, assim como uma proposta do preço exixir para a sua aquisição, o qual deverá estar especificado em letra. O citado preço não poderá estar condicionado, nem incluir variantes ou alternativas. Poderão apresentar-se tanto escritos como imóveis se pretendam vender ao IGVS; não obstante, tratando-se de imóveis lindantes, a citada proposta de todos eles deverá realizar-se de forma conjunta.

Os escritos deverão apresentar-se ante o Registro Geral do IGVS, sito no Polígono das Fontiñas, Área Central, s/n, de Santiago de Compostela, no prazo de três meses, contado desde a publicação da presente resolução no Diário Oficial da Galiza. Não obstante, também poderão apresentar nos lugares estabelecidos no artigo 16.4 da Lei 39/2015, de 1 de outubro, do procedimento administrativo comum das administrações públicas.

Com o escrito dever-se-á juntar a seguinte documentação:

– Cópia do documento nacional de identidade (DNI) ou número de identificação de estrangeiro (NIE), quando o proprietário seja uma pessoa física. Se se trata de pessoa jurídica, deverá apresentar cópia do código de identificação fiscal (CIF), uma cópia da escrita de constituição e, se é o caso, de modificação, inscritas no registro público correspondente, assim como uma cópia dos documentos identificativo da pessoa habilitada para actuar no seu nome.

Quando a propriedade do imóvel recaia em mais de uma pessoa, física ou jurídica, dever-se-á achegar os documentos acreditador da identidade de todos eles, a sua quota de participação, um compromisso de venda da totalidade do imóvel, assim como um poder no que se designe a pessoa que os represente, para os efeitos da venda, ante o IGVS.

– Cópia do documento justificativo da titularidade do imóvel.

– Certificação registral do imóvel.

– Declaração responsável do titular do bem de que não existem ónus ou encargos sobre o imóvel. No caso de existir ónus ou encargos, dever-se-ão descrever cales.

– Certificação descritiva e gráfica da Direcção-Geral do Cadastro relativa ao imóvel.

– Certificação de que se encontra ao corrente do pagamento do imposto de bens imóveis e de qualquer outro tributo ao que esteja sujeito o imóvel.

– Memória descritiva do imóvel, que deverá contar, ao menos, com os seguintes dados:

a) Superfície da parcela onde se situa o imóvel.

b) De ser o caso, superfície construída e a superfície útil de cada um dos locais e habitações existentes na edificação.

c) Superfície edificable do imóvel.

– Fotografias do imóvel, assim como plano da sua situação. Em caso que a documentação catastral não coincida com a realidade do imóvel, a pessoa proprietária deverá achegar planos da parcela, ajustados à dita realidade. Opcionalmente, a pessoa titular poderá achegar planos de planta e alçados da edificação existente sobre a parcela.

– Autorização de acesso ao imóvel a favor das pessoas que determine o IGVS, para que se possam realizar quantas inspecções se considerem oportunas, sempre prévio o correspondente aviso.

– Certificado expedido pela câmara municipal, emitido com data não superior a três meses, contado desde a apresentação da documentação, na que se indique:

a) As condições urbanísticas aplicável ao imóvel.

b) Que não pesa sobre és-te ordem de execução ou derribo nem sanções pendentes de pagamento.

Para os efeitos anteriores, as cópias dos documentos desfrutarão da mesma validade e eficácia que os seus originais, sempre que estejam devidamente compulsado.

IV. Procedimento de admissão das ofertas e estabelecimento da ordem de prioridade da aquisição.

Para determinar a relação das solicitudes admitidas e a ordem de prelación na aquisição destas, seguir-se-á o seguinte procedimento:

1. Uma vez rematado o prazo fixado para a apresentação dos escritos, a DTSEC examinará a documentação apresentada. Se como resultado de tal exame observasse defeitos ou omissão susceptíveis de emenda no escrito e/ou na documentação, concederá à pessoa interessada um prazo de 10 dias hábeis para que se emende as deficiências ou achegue os documentos omitidos. Transcorrido o dito prazo sem emendar ou achegar os documentos requeridos, perceber-se-á que se rejeita a oferta. Não obstante, nestes supostos perceber-se-á rejeitada a oferta, sem necessidade de prévio requerimento, quando a proposta apresentada vá referida a um imóvel que não cumpre as condições exixir nesta oferta.

2. Corrigidas, se é o caso, as deficiências encontradas, a DTSEC emitirá um relatório no que se indicarão os escritos apresentados, os que, na sua consideração, devem ser admitidos e rejeitados, por não cumprir as condições desta oferta. O citado relatório elevará à comissão de valoração, que estará composta:

– Pela pessoa titular da DTSEC ou pessoa em quem delegue, que exercerá as funções de presidente da comissão.

– Pela pessoa titular do Serviço de Gestão de Investimentos e Apoio Administrativo da DTSEC, que actuará como secretário da comissão.

– Pelo assessor jurídico do IGVS.

– Pela pessoa titular do Escritório Técnico do IGVS na Corunha.

– Pela pessoa titular do Escritório Técnico do IGVS em Lugo.

–Pela pessoa titular do Escritório Técnico do IGVS em Ourense.

– Pela pessoa titular do Escritório Técnico do IGVS em Pontevedra.

3. Em vista do relatório da DTSEC, a comissão de valoração determinará os escritos que se ajustam aos requisitos desta resolução, com pronunciação expresso dos admitidos e dos rejeitados, com indicação das causas de tal rejeição.

4. Uma vez recebida a acta da comissão de valoração, a pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS encarregará uma taxación para cada um dos imóveis que cumpram as condições indicadas. Não obstante, se o número de propostas apresentadas numa câmara municipal é muito elevada, a pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS poderá acordar que não se efectuem taxacións numa concreta área, enquanto não esteja resolvida a oferta a respeito de área preferente da mesmo câmara municipal.

O relatório da taxación deverá pronunciar-se sobre as seguintes questões:

– O estado do imóvel.

– As suas características físicas.

– A concordancia entre a realidade física e a documentação achegada.

– A valoração com indicação dos parâmetros no que se fundamenta.

5. Em vista da taxación e da documentação achegada com as propostas, assim coma das comprovações que se considerem oportunas, o Escritório Técnico do IGVS elaborará um relatório por cada uma dos escritos apresentados. No dito relatório analisar-se-á:

5.1. Se os imóveis cumprem os requisitos de admissão estabelecidos nesta resolução e, se é o caso, se malia não cumprir algum dos requisitos estabelecidos no ponto 2 da letra I) Condições dos imóveis, se considera conveniente aceitar a proposta por concorrer alguma das seguintes circunstâncias:

– Que existem motivos justificados para considerar que o dito não cumprimento não supõe um impedimento para conseguir uma distribuição ajeitada das habitações e a sua funcionalidade ou que a rehabilitação dos edifícios não vá supor custos extraordinários.

– Que a rehabilitação ou a edificação sobre o imóvel se considere necessária para conseguir o objectivo de rehabilitar ou regenerar o âmbito de actuação.

5.2. Se com a rehabilitação do imóvel se garante a rehabilitação de rueiro completos ou se facilita notavelmente a rehabilitação de outros imóveis propostos na presente oferta.

5.3. Se o imóvel tem valores singulares arquitectónicos ou ambientais que aconselhem a sua aquisição com carácter prioritário.

5.4. Se a proposta inclui os imóveis que configuram de por sim a totalidade de um rueiro de mais de três imóveis.

6. Para determinar a ordem de prioridade na aquisição dos imóveis, seguir-se-á o seguinte procedimento:

Em primeiro lugar, determinar-se-á o valor aplicável de cada proposta (Vap), que será o menor dos seguintes valores:

– O montante proposto pelo interessado no seu escrito.

– O valor limite da oferta, segundo o antes definido.

A seguir, determinar-se-á a baixa de cada proposta (Bi), que virá determinada pela diferença entre o valor limite da oferta e o valor aplicável da proposta:

Bi = VIti - Vapi

Acto seguido, calcular-se-á a pontuação correspondente a cada proposta (Pi):

A pontuação inicial da proposta será o resultado de aplicar a seguinte fórmula:

Pi = 100 × (Bi / VIti) +Psi

Onde:

Bi é a baixa aplicável da proposta.

Psi é a compensação por superfície, que terá o seguinte valor:

– Psi = 0, quando Svi é menor o igual a 200 m2.

– Psi = (15 × Svi / 1.200), quando Sp esteja compreendido entre 200 e 1.200 m2.

– Psi = 15, quando Svi seja maior de 1.200 m2.

Onde Svi é a superfície edificable de habitações.

Aquelas propostas que fossem consideradas merecedoras de aquisição pelos seus valores arquitectónicos ou ambientais, assim como quaisquer outras que, segundo o relatório do Escritório Técnico do IGVS, englobem o conjunto dos edifícios que configuram de por sim a totalidade de um rueiro de mais de três imóveis, atribuir-se-lhe-á a pontuação da oferta que atinja o maior valor da sua respectiva área, mais um ponto.

O resto das propostas atribuir-se-lhe-á a pontuação que resulte da fórmula indicada anteriormente.

Finalmente, realizar-se-á uma listagem das propostas apresentadas em cada câmara municipal, ordenada conforme os seguintes critérios:

– Quando no âmbito de uma câmara municipal estejam delimitadas mais de uma área, todas as ofertas da área 1 terão prioridade sobre as da área 2 e estas sobre as da área 3.

– Dentro de cada área, as ofertas ordenar-se-ão em ordem decrescente, em função da pontuação obtida na fase de valoração.

– Em caso de igualdade de pontuação, terá prioridade aquela proposta cuja superfície destinada a habitações (Svi) resulte maior.

A comissão de valoração, em vista do relatório do Escritório Técnico do IGVS e, de ser o caso, recebidas os esclarecimentos ou relatórios complementares que se considerassem necessários, proporá à pessoa titular do IGVS, a respeito de cada câmara municipal:

– A rejeição das propostas que, em vista dos relatórios técnicos achegados, não reúnam os requisitos assinalados nesta resolução.

– A admissão das propostas que cumpram os ditos requisitos, assim como aquelas outras que, em virtude das circunstâncias anteriormente indicadas, possam ser admitidas.

Para estes efeitos, a comissão de valoração, em vista do relatório do Escritório Técnico do IGVS, poderá acordar, com carácter excepcional, a admissão das propostas quando considere que, ainda que não se cumpra algum dos requisitos estabelecidos no ponto 2 da letra I) existam motivos justificados para considerar que não tenha obstáculos para conseguir uma distribuição ajeitada das habitações e a rehabilitação dos edifícios não suponha custos extraordinários.

– A aprovação das pontuações atribuídas a cada proposta.

– A aprovação da listagem das propostas admitidas, ordenadas por ordem de prioridade, de acordo com o indicado, e com indicação do valor aplicável de cada uma.

– A aceitação das propostas que obtivessem maior prioridade, até esgotar o orçamento disponível para cada câmara municipal.

A admissão das ofertas do IGVS nas que o montante adoptado para a valoração fosse inferior ao montante da proposta apresentada, ficará condicionar à aceitação por parte da pessoa interessada do importe recolhido na valoração contraditória, determinado conforme o procedimento assinalado no ponto V.

V. Procedimento de aceitação das ofertas.

Vista a proposta da comissão de valoração, a pessoa titular da Direcção-Geral do IGVS resolverá:

– Excluir as propostas que não reúnam os requisitos exixibles nesta oferta.

– Aprovar a listagem da totalidade das propostas admitidas, ordenadas por ordem de prioridade e com indicação do valor de aquisição, que coincidirá com o valor aplicável da proposta.

– Aceitar as propostas, de conformidade com os critérios assinalados, e realizar, se é o caso, uma oferta contraditória, pelo montante do valor aplicável das ofertas segundo o indicado anteriormente, tudo isso até esgotar o orçamento disponível para cada câmara municipal. Nestes casos, o titular do imóvel disporá de um prazo de 15 dias naturais para comunicar a aceitação, transcorridos os quais se perceberá a sua rejeição.

Se por rejeitar-se ofertas contraditórias não se chegasse a esgotar o orçamento previsto para a câmara municipal correspondente, poderão resultar seleccionadas, para a sua aceitação ou, se é o caso, para realizar uma contraoferta, os sucessivos imóveis, até esgotar o orçamento previsto, de conformidade com o mesmo procedimento indicado.

A supracitada resolução deverá aprovar no prazo de seis meses, contado desde a finalização do prazo de apresentação de solicitudes da oferta pública.

VI. Honorários e pagamentos de impostos.

Os honorários notariais e registrais das escritas de compra e venda serão por conta do IGVS. A determinação do notário fá-se-á de conformidade com o artigo 127 do Decreto de 2 de junho de 1944, pelo que se aprova com carácter definitivo o regulamento da organização e regime do notariado.

As demais despesas e impostos que se originem ou se devindiquen como consequência da compra e venda abonaranse conforme o disposto na legislação vigente.

VII. Anexo.

Nos anexo da presente resolução delimitam-se os âmbitos de localização dos imóveis a adquirir e se concretizam, no seu caso, as áreas prioritárias.

Santiago de Compostela, 15 de dezembro de 2017

Heriberto García Porto
Director geral do Instituto Galego da Vivenda e Solo